“คอนโดฯ” สร้างไม่เสร็จ ถูกแบงก์ยึด ผู้ซื้อจะทำอย่างไร?

วันนี้มี 2 ประเด็นคำตอบจากผู้ซื้อคอนโดฯ ซึ่งได้ผ่อนดาวน์จนครบแล้ว แต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ และปัญหาตรงที่ว่า หากโครงการถูกแบงก์ยึดไป หรือ หากเจ้าของโครงการขายโครงการให้บุคคลอื่น ผู้ซื้อจะทำอย่างไร?ลองมาฟังคำตอบจากนักกฏหมายกัน

กรณีแรก : มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม  โดยผ่อนเงินดาวน์ครบร้อยละ 20 แล้ว  แต่กลับปรากฏว่าโครงการก่อสร้างได้ประมาณ 80%  เจ้าของโครงการเงินหมดจึงหยุดก่อสร้างมาประมาณ 2 ปีแล้ว  ปัจจุบันยังไม่ได้ยกเลิกสัญญา  หากในอนาคตถูกธนาคารยึดจะได้รับเงินคืนหรือไม่?

คำตอบ : ปัญหานี้เป็นหนี้ระหว่างเจ้าของโครงการกับธนาคาร โดยหากโครงการนี้ไปกู้ยืมเงินธนาคารมาแล้วผิดนัดชำระหนี้  ต่อมาถูกธนาคารฟ้องร้องและบังคับจำนองยึดที่ดินและอาคาร เมื่อมีการฟ้องร้องบังคับ  คดีจนยึดทรัพย์แล้ว   ผู้ซื้อในฐานะคู่สัญญากับเจ้าของโครงการจึงฟ้องเพื่อให้เจ้าของโครงการคืนเงินที่  จ่ายไปได้ จากเหตุผิดสัญญา   ทั้งมีสิทธิตามไปขอบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินของเจ้าของโครงการ  รวมถึงที่ดินและอาคารที่ถูกยึดด้วย

แต่เนื่องจากผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้สามัญ  ไม่เหมือนเจ้าหนี้ธนาคารที่มีการจดทะเบียนจำนองค้ำประกันหนี้  ผู้ซื้อจึงได้รับชำระหนี้ภายหลังที่เหลือจากชำระหนี้ให้กับธนาคารซึ่งเป็นเจ้าหนี้มีบุริมสิทธิ์แล้วเท่านั้น

กรณีที่สอง : หากเจ้าของขายโครงการให้กับคนอื่น และมีการก่อสร้างต่อจนเสร็จ ผู้ซื้อเดิมยังจะได้สิทธิในการซื้อหรือไม่?

คำตอบ : กรณีนี้หากมีการขายโครงการให้กับบุคคลอื่น  เจ้าของโครงการจะต้องโอนสิทธิตามกฎหมาย  เมื่อเรายินยอม ผู้รับโอนและผู้ซื้อจึงเป็นคู่สัญญาต่อกันใหม่  ผู้ซื้อมีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเดิมกับเจ้าของโครงการรายใหม่ จึงมีสิทธิในห้องชุดที่ซื้อ

แต่หากอยู่ ๆ  เจ้าของโครงการขายโครงการให้กับบุคคลภายนอกไปเฉย ๆ   ระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ  ถือว่าเจ้าของโครงการผิดสัญญา ต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย  ผู้ซื้อไม่มีสิทธิไปฟ้องผู้ซื้อโครงการ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน

อย่างไรก็ตาม  คำตอบนี้เฉพาะการซื้อขายห้องชุดเท่านั้น  หากเป็นการซื้อขายบ้านจัดสรร  ผลจะแตกต่างออกไป เนื่องจากตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินสร้างมีกลไกเกี่ยวกับการที่ผู้จัดสรรต้องดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ  มิเช่นนั้น  ธนาคารผู้ค้ำประกันจะเข้ามาทำแทน  หรือกรณีผู้ซื้อชำระเงินหมดแล้ว  ที่ดินแปลงนั้นพ้นจากบุริมสิทธิ์  ทั้งยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วยการแสดงหลักฐานการชำระเงินครบถ้วนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน  ความแตกต่างของกลไกทางกฎหมายนี้  ทำให้การซื้อขายที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร  ได้รับการคุ้มครองมากกว่าการซื้อห้องชุด