อนาคตของหัวลำโพง: ทุบหรือจะทำอะไรดี
อนาคตของหัวลำโพง: ทุบหรือจะทำอะไรดี
AREA แถลง ฉบับที่ 41/2565: วันจันทร์ที่ 17 มกราคม 2565
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ว่ากันว่าหลังจากเดือนพฤศจิกายน 2564 นี้ หัวลำโพงจะเลิกใช้แล้ว มีข้อน่ากังวลอยู่หลายประการ ตั้งแต่การใช้ที่ดิน 120 ไร่ การจะทุบหรือไม่อาคารหัวลำโพง 105 ปี และที่ดินตามแนวรถไฟ จะทำอย่างไรดี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนพัฒนาเมือง จึงขอแสดงความคิดเห็นเพื่อการพัฒนาเมืองอย่างเหมาะสม
อันที่จริงหัวลำโพงไม่ควรย้ายเพราะทำให้การเข้าถึงเมืองง่ายขึ้น เพราะตั้งอยู่ใจกลางเมือง แล้วยังสามารถกระจายออกไปนอกเมืองได้ ที่สำคัญกว่านั้นก็คือ ในกรณีของสถานีรถประจำทางระหว่างเมือง ก็ควรอยู่ใกล้ๆ กับหัวลำโพง ไม่ควรมีหมอชิต เอกมัย และสายใต้ด้วยซ้ำไป ควรอยู่ใกล้กัน ตัวอย่างที่เห็นก็คือในมหานครนิวยอร์ก สถานีรถไฟ Penn Station กับสถานีขนส่งรถบัสระหว่างเมือง หรือ Port Authority Bus Terminal ก็อยู่ห่างกันเพียง 700 เมตร ใช้เวลาเดินแค่ 9 นาทีเท่านั้น
ยิ่งกว่านั้นในกรุงลอนดอน สถานีรถไฟวิคตอเรียและสถานีรถบัสวิคตอเรียก็อยู่ด้วยกันเพื่อการขนส่งผู้คนออกสู่นอกเมืองไปทั่วประเทศ สถานีนี้ตั้งอยู่ห่างจากพระราชวังบัคคิงแฮมเพียง 800 เมตรเท่านั้น ใช้เวลาเดินแค่ 11 นาทีเท่านั้น
ในกรณีตัวอาคารหัวลำโพงอายุ 105ปี มีแนวคิดที่นำเสนอกันก็คือการจะเป็นพิพิธภัณฑ์เกี่ยวกับการถไฟในประเทศไทย แต่ก็มีบางกระแสกล่าวว่าอาจจะ “ทุบทิ้ง” ขึ้นโครงการใหม่ ซึ่งก็มีเสียงคัดค้านมาเป็นระยะๆ อันที่จริงอาคารโบราณสถานหลายแห่งก็สามารถเคลื่อนย้ายไปสร้างไว้ในที่ใหม่ที่เหมาะสมได้ เพราะราคาที่ดินในย่านนี้มีราคาแพงมาก อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นการรักษา “มรดก” ไว้ ก็อาจจะทำเป็นพิพิธภัณฑ์ดังว่าได้
อย่างไรก็ตามในกรณีการรักษาอาคารเดิมไว้แล้วสามารถพัฒนาอาคารใหม่ได้เช่นกัน ดังมีตัวอย่างให้เห็นดังนี้
1. อาคาร Hearst Tower ในมหานครนิวยอร์ก ก็มีการสร้างอาคารใหม่คร่อมลงบนอาคารเดิม ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
2. อาคารสภาอุตสาหกรรมญี่ปุ่นซึ่งคงต้องการเก็บรักษาไว้เพราะตั้งอยู่ในใจกลางกรุงโตเกียวใกล้กับพระราชวังอิมพีเรียล ก็มีการก่อสร้างอาคารสูงคร่อมอยู่บนอาคารเดิมเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินให้คุ้มค่าเช่นกัน
3. ในกรณีอาคารหลายแห่งในนครโตรอนโตของแคนาดา ซึ่งในนครแห่งนี้ก็มีอาคารโบราณสถานหลายแห่งที่มีความต้องการที่จะเก็บไว้ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความต้องการที่จะก่อสร้างอาคารใหม่คร่อมไว้เช่นกัน
ในกรณีที่ดินหัวลำโพงที่หักส่วนที่เป็นอาคารหัวลำโพงอายุ 105 ปีออกไปแล้ว ยังเหลืออยู่ 120 ไร่ การรถไฟแห่งประเทศไทยและรัฐบาล ควรวางแผนแม่บท เช่น ทำถนนและสวนสาธารณะสัก 20% เหลือ 96 ไร่ นำบางส่วนมาทำเป็นศูนย์การประชุมสัก 40 ไร่ เป็นโรงแรม 2 แห่ง ๆ ละ 5 ไร่ รวม 10 ไร่ เป็นศูนย์การค้าสัก 20 ไร่ เป็นศูนย์สันทนาการสัก 6 ไร่ และที่เหลืออีก 20 ไร่ ก็แบ่งล็อกเป็นอาคารสำนักงานแปลงละ 4-5 ไร่ ได้อีกประมาณ 4-5 แปลง แล้วเชิญชวนให้ผู้สนใจมาประมูลเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด และป้องกันการผูกขาดโดยรายใดรายหนึ่ง ซึ่งจะทำให้ไม่ได้ราคาดี การผูกติดกับผู้เช่าเพียงรายยังมีความเสี่ยงในด้านความล่าช้า หรือผู้เช่าอาจล้มละลายทำให้โครงการชะงักไปได้
มีตัวอย่างการพัฒนาสถานีรถไฟที่นครโอซากาที่เมื่อปี 2550 ก็ยังใช้งานอยู่ แต่ในปี 2558 ก็เลิกใช้งานแล้ว เพราะรถไฟลงใต้ดินหมดแล้ว จึงมีการประมูลเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ทั้งนี้จะสามารถเห็นได้จากภาพถ่ายดาวเทียมในห้วงเวลาที่แตกต่างกันดังนี้:
อีกสิ่งหนึ่งที่พึงระวังก็คือที่ดินริมทางรถไฟตั้งแต่ยศเสถึงบางซื่อ เมื่อเลิกใช้แล้ว จะนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์หรือทำอะไรต่อดี ถ้าไม่มีการวางแผนดีๆ อาจถูก พวก “กฎหมู่” นำไปใช้ในทางผิดๆ เช่น บุกรุกสร้างบ้านโดยอ้างความ (อ)ยากจน เป็นต้น การอ้างแบบนี้ย่อมไม่สมเหตุผล เพราคนจนจริงๆ อื่นๆ เขายินดีเช่าที่ เช่าบ้าน เช่าอะพาร์ตเมนต์หรือเช่าแฟลตอยู่ ไม่ใช่บุกรุกผิดกฎหมายแบบนี้ แต่การบุกรุกก็อาจเกิดขึ้นได้หากไม่ได้ดูแลให้ดีเท่าที่ควร
ต้องช่วยกันคิดเพื่อประโยชน์ของชาติ อย่าให้ใคร “ฉ้อราษฎร์ บังหลวง”
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079153.wu0r3219namg.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079154.wu0r521abxnu.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079004.wtwed2766vx.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079138.wu0q7t10a7sn.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079152.wu0qyx190h2v.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079149.wu0qtgmnjb1.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079146.wu0qox14cwx3.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079148.wu0qsikesll.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079144.wu0qjs19mv9n.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079143.wu0qiaa15pr.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079151.wu0qxh116m0w.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079145.wu0qocm19q8.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079154.wu0r521abxnu.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079126.wu04my12ac3m.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079153.wu0r3219namg.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079152.wu0qyx190h2v.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079151.wu0qxh116m0w.n2.webp)
![](https://us-fbcloud.net/hottopic/data/1079/1079149.wu0qtgmnjb1.n2.webp)