อนาคตของหัวลำโพง: ทุบหรือจะทำอะไรดี

อนาคตของหัวลำโพง: ทุบหรือจะทำอะไรดี

  AREA แถลง ฉบับที่ 41/2565: วันจันทร์ที่ 17 มกราคม 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

            ว่ากันว่าหลังจากเดือนพฤศจิกายน 2564 นี้ หัวลำโพงจะเลิกใช้แล้ว มีข้อน่ากังวลอยู่หลายประการ ตั้งแต่การใช้ที่ดิน 120 ไร่ การจะทุบหรือไม่อาคารหัวลำโพง 105 ปี และที่ดินตามแนวรถไฟ จะทำอย่างไรดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนพัฒนาเมือง จึงขอแสดงความคิดเห็นเพื่อการพัฒนาเมืองอย่างเหมาะสม

            อันที่จริงหัวลำโพงไม่ควรย้ายเพราะทำให้การเข้าถึงเมืองง่ายขึ้น เพราะตั้งอยู่ใจกลางเมือง แล้วยังสามารถกระจายออกไปนอกเมืองได้  ที่สำคัญกว่านั้นก็คือ ในกรณีของสถานีรถประจำทางระหว่างเมือง ก็ควรอยู่ใกล้ๆ กับหัวลำโพง ไม่ควรมีหมอชิต เอกมัย และสายใต้ด้วยซ้ำไป ควรอยู่ใกล้กัน ตัวอย่างที่เห็นก็คือในมหานครนิวยอร์ก สถานีรถไฟ Penn Station กับสถานีขนส่งรถบัสระหว่างเมือง หรือ Port Authority Bus Terminal ก็อยู่ห่างกันเพียง 700 เมตร ใช้เวลาเดินแค่ 9 นาทีเท่านั้น

            ยิ่งกว่านั้นในกรุงลอนดอน สถานีรถไฟวิคตอเรียและสถานีรถบัสวิคตอเรียก็อยู่ด้วยกันเพื่อการขนส่งผู้คนออกสู่นอกเมืองไปทั่วประเทศ สถานีนี้ตั้งอยู่ห่างจากพระราชวังบัคคิงแฮมเพียง 800 เมตรเท่านั้น ใช้เวลาเดินแค่ 11 นาทีเท่านั้น

            ในกรณีตัวอาคารหัวลำโพงอายุ 105ปี มีแนวคิดที่นำเสนอกันก็คือการจะเป็นพิพิธภัณฑ์เกี่ยวกับการถไฟในประเทศไทย  แต่ก็มีบางกระแสกล่าวว่าอาจจะ “ทุบทิ้ง” ขึ้นโครงการใหม่ ซึ่งก็มีเสียงคัดค้านมาเป็นระยะๆ  อันที่จริงอาคารโบราณสถานหลายแห่งก็สามารถเคลื่อนย้ายไปสร้างไว้ในที่ใหม่ที่เหมาะสมได้ เพราะราคาที่ดินในย่านนี้มีราคาแพงมาก  อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นการรักษา “มรดก” ไว้ ก็อาจจะทำเป็นพิพิธภัณฑ์ดังว่าได้

            อย่างไรก็ตามในกรณีการรักษาอาคารเดิมไว้แล้วสามารถพัฒนาอาคารใหม่ได้เช่นกัน ดังมีตัวอย่างให้เห็นดังนี้

            1. อาคาร Hearst Tower ในมหานครนิวยอร์ก ก็มีการสร้างอาคารใหม่คร่อมลงบนอาคารเดิม ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

            2. อาคารสภาอุตสาหกรรมญี่ปุ่นซึ่งคงต้องการเก็บรักษาไว้เพราะตั้งอยู่ในใจกลางกรุงโตเกียวใกล้กับพระราชวังอิมพีเรียล ก็มีการก่อสร้างอาคารสูงคร่อมอยู่บนอาคารเดิมเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินให้คุ้มค่าเช่นกัน

            3. ในกรณีอาคารหลายแห่งในนครโตรอนโตของแคนาดา ซึ่งในนครแห่งนี้ก็มีอาคารโบราณสถานหลายแห่งที่มีความต้องการที่จะเก็บไว้ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความต้องการที่จะก่อสร้างอาคารใหม่คร่อมไว้เช่นกัน

            ในกรณีที่ดินหัวลำโพงที่หักส่วนที่เป็นอาคารหัวลำโพงอายุ 105 ปีออกไปแล้ว ยังเหลืออยู่ 120 ไร่ การรถไฟแห่งประเทศไทยและรัฐบาล ควรวางแผนแม่บท เช่น ทำถนนและสวนสาธารณะสัก 20% เหลือ 96 ไร่ นำบางส่วนมาทำเป็นศูนย์การประชุมสัก 40 ไร่ เป็นโรงแรม 2 แห่ง ๆ ละ 5 ไร่ รวม 10 ไร่ เป็นศูนย์การค้าสัก 20 ไร่ เป็นศูนย์สันทนาการสัก 6 ไร่ และที่เหลืออีก 20 ไร่ ก็แบ่งล็อกเป็นอาคารสำนักงานแปลงละ  4-5 ไร่ ได้อีกประมาณ 4-5 แปลง  แล้วเชิญชวนให้ผู้สนใจมาประมูลเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด และป้องกันการผูกขาดโดยรายใดรายหนึ่ง ซึ่งจะทำให้ไม่ได้ราคาดี  การผูกติดกับผู้เช่าเพียงรายยังมีความเสี่ยงในด้านความล่าช้า หรือผู้เช่าอาจล้มละลายทำให้โครงการชะงักไปได้

            มีตัวอย่างการพัฒนาสถานีรถไฟที่นครโอซากาที่เมื่อปี 2550 ก็ยังใช้งานอยู่ แต่ในปี 2558 ก็เลิกใช้งานแล้ว เพราะรถไฟลงใต้ดินหมดแล้ว จึงมีการประมูลเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ทั้งนี้จะสามารถเห็นได้จากภาพถ่ายดาวเทียมในห้วงเวลาที่แตกต่างกันดังนี้:

            อีกสิ่งหนึ่งที่พึงระวังก็คือที่ดินริมทางรถไฟตั้งแต่ยศเสถึงบางซื่อ เมื่อเลิกใช้แล้ว จะนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์หรือทำอะไรต่อดี  ถ้าไม่มีการวางแผนดีๆ อาจถูก พวก “กฎหมู่” นำไปใช้ในทางผิดๆ เช่น บุกรุกสร้างบ้านโดยอ้างความ (อ)ยากจน เป็นต้น การอ้างแบบนี้ย่อมไม่สมเหตุผล เพราคนจนจริงๆ อื่นๆ เขายินดีเช่าที่ เช่าบ้าน เช่าอะพาร์ตเมนต์หรือเช่าแฟลตอยู่ ไม่ใช่บุกรุกผิดกฎหมายแบบนี้ แต่การบุกรุกก็อาจเกิดขึ้นได้หากไม่ได้ดูแลให้ดีเท่าที่ควร

            ต้องช่วยกันคิดเพื่อประโยชน์ของชาติ อย่าให้ใคร “ฉ้อราษฎร์ บังหลวง”