เนลสัน หลี่: ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

            ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว — สามแหล่งเงินทุนหลักที่อยู่เบื้องหลังการพุ่งขึ้น จากหนังสือพิมพ์ Hong Kong Commercial Daily ฉบับวันที่ 28 เมษายน 2569 โดยคุณเนลสัน หลี่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับอนุญาตจากคุณหลี่ให้เผยแพร่บทความนี้

โลกกำลังปั่นป่วน แต่ฮ่องกงยังคงเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยที่สุด

            นับตั้งแต่ปีที่แล้ว เงินทุนจากทั่วโลกได้ไหลเข้าสู่ฮ่องกงในอัตราที่เร่งขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ดัชนีชี้วัดตลาดล่วงหน้าของเซ็นตา-ซิตี้ (CCL) ฟื้นตัวขึ้นเกือบ 14% จากระดับต่ำสุดในเดือนมีนาคม 2025 จนถึงวันศุกร์ที่ผ่านมา (24 เมษายน 2026) ตลาดโดยทั่วไปเรียกการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยนี้ว่า "ตลาดฤดูใบไม้ผลิ"

            ธนาคารเพื่อการลงทุนระหว่างประเทศได้ปรับเพิ่มคาดการณ์ โดยคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในฮ่องกงจะเพิ่มขึ้น 7% ถึง 15% ในปีนี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากจุดต่ำสุด ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงกลายเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุนทั่วโลก

10 เหตุผลที่ควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง

            1. ราคาสินค้าฟื้นตัวขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ซึ่งเปิดโอกาสให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้อีก

            2. อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงได้ช่วยลดภาระการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านลงอย่างมาก ทำให้ "การซื้อบ้านถูกกว่าการเช่า" กลับมาเป็นจริงอีกครั้ง

            3. การไหลเข้าของเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่และทั่วโลก ส่งผลให้เกิดความต้องการเชิงโครงสร้างเพิ่มขึ้น

            4. ผลกระทบที่เห็นได้ชัดจากตลาดหุ้น คือเงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

            5. สภาพแวดล้อมทางภาษีที่เอื้ออำนวยอย่างมาก เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการรักษามูลค่าเงินทุนในระยะยาว

            6. ค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ดึงดูดนักลงทุนด้วยผลตอบแทนที่น่าสนใจ

            7. มีความคืบหน้าที่ดีในการลดปริมาณสินค้าคงคลัง ส่งผลให้สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในระยะสั้นถึงระยะกลางดีขึ้น

            8. มีสถานะที่มั่นคงในฐานะศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ โดยมีหลักนิติธรรมและความโปร่งใสที่เป็นเลิศระดับโลก

            9. การสนับสนุนนโยบายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของตลาดดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

            10. ที่พักอาศัย การศึกษา และสิ่งอำนวยความสะดวกทางการแพทย์ที่ยอดเยี่ยม เหมาะสำหรับทั้งการอยู่อาศัยส่วนตัวและความต้องการของครอบครัว

แหล่งเงินทุนหลักสามแหล่งเป็นแรงขับเคลื่อนการฟื้นตัว

            อะไรคือปัจจัยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกง? มีแหล่งเงินทุนหลักสามแหล่งที่โดดเด่น

            1. ผลกระทบด้านความมั่งคั่งจากการทรงตัวของหุ้นฮ่องกง ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ดัชนีฮั่งเส็งได้ฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด นักลงทุนบางส่วนกำลังโยกย้ายเงินลงทุนจากหุ้นไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันความเสี่ยง ซึ่งเร่งให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในปี 2025 จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาฮ่องกงฟื้นตัวขึ้นเกือบ 49.9 ล้านคน ซึ่งช่วยกระตุ้นความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและสนับสนุนความเชื่อมั่นของตลาดต่อไป ในขณะเดียวกัน การอ่อนค่าของดอลลาร์สหรัฐทำให้สินทรัพย์สกุลเงินดอลลาร์ฮ่องกงน่าดึงดูดยิ่งขึ้น ทำให้เกิดความคิดที่ว่า "ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า" กลับมาอีกครั้ง

            2. การซื้อจากผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่ยังคงดำเนินต่อไป จากข้อมูลของ Midland Realty ในเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ ผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่ (ระบุโดยการสะกดชื่อเป็นภาษาอังกฤษ) ได้ทำธุรกรรม 1,365 รายการในตลาดที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองของฮ่องกง เพิ่มขึ้นประมาณ 10.4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นับเป็นเดือนที่ 12 ติดต่อกันที่มียอดธุรกรรมเกิน 1,000 รายการ มูลค่ารวมอยู่ที่ 15.58 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง เพิ่มขึ้น 23.1% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยกว่า 60% ของจำนวนนั้นเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาดบ้านใหม่

            3. เงินทุนทั่วโลกกำลังหันมาให้ความสนใจฮ่องกงอย่างชัดเจน ท่ามกลางความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ธนาคารเพื่อการลงทุนระหว่างประเทศหลายแห่งได้ออกรายงานระบุว่า ฮ่องกงซึ่งใช้ประโยชน์จากสถานะศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ สภาพแวดล้อมที่ยึดหลักนิติธรรม และการสนับสนุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ ได้กลายเป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยอันดับต้น ๆ สำหรับการจัดสรรสินทรัพย์ทั่วโลก เงินทุนจากตะวันออกกลางและสำนักงานบริหารทรัพย์สินของครอบครัวบางแห่งกำลังใช้ฮ่องกงในการจัดสรรสินทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งกระตุ้นความต้องการบ้านหรูและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ชั้นนำ ธนาคาร JP Morgan Private Bank ระบุในรายงานว่า อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกำลังค่อย ๆ เคลื่อนตัวจากช่วงปรับตัวไปสู่การฟื้นตัว และได้เพิ่มการคาดการณ์ราคาในปี 2025 จากเดิมที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5-7% เป็น 10-15%

เบื้องหลังการขึ้นราคาระลอกใหม่: ปัจจัยหลายประการที่เกี่ยวข้อง

            จากการวิเคราะห์ตลาดอย่างครอบคลุม พบว่าการฟื้นตัวล่าสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงได้รับการสนับสนุนจากปัจจัยเชิงบวกหลายประการ

            1. การเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ได้สร้างโอกาส ท่ามกลางความปั่นป่วนครั้งใหญ่ในตะวันออกกลาง เงินทุนทั่วโลกกำลังมองหาสินทรัพย์ที่ปลอดภัยอย่างเร่งด่วน ฮ่องกงโดดเด่นเนื่องจากสภาพแวดล้อมที่มั่นคงและปลอดภัย แม้ว่าความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ตลาดท้องถิ่นกลับไม่ได้รับผลกระทบมากนัก และกลับกลายเป็นทางเลือกที่นักลงทุนที่หลีกเลี่ยงความเสี่ยงนิยมมากขึ้น นายยิว ชิงหยิง ผู้สำรวจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในการสัมภาษณ์สื่อว่า มิติหลัก 6 ประการ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย นโยบาย การขาดแคลนที่ดิน การไหลเวียนของเงินทุน เศรษฐศาสตร์มหภาค และภูมิรัฐศาสตร์ ล้วนรวมกันเป็น "ปราการ" ของฮ่องกง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันอยู่ในช่วงสำคัญของการฟื้นตัวและการรวมตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

            2. การปรับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงได้ช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวอย่างมาก ในปี 2024 รัฐบาลได้ "ยกเลิกมาตรการควบคุมตลาด" อย่างสมบูรณ์ โดยยกเลิกอากรแสตมป์ผู้ซื้อ (BSD) อากรแสตมป์พิเศษ (SSD) และอากรแสตมป์ที่อยู่อาศัยใหม่ (NRSD) พร้อมทั้งรวมธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไว้ภายใต้อัตราอากรแสตมป์ตามมูลค่า (AVD) ระดับที่สอง ซึ่งช่วยลดอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ งบประมาณปี 2025 ยังได้ผ่อนคลายข้อจำกัดเพิ่มเติม โดยลดอากรแสตมป์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 4 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงหรือต่ำกว่า เหลือเพียง 100 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อธุรกรรมประมาณ 15% และกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

            3. ธนาคารกลางฮ่องกง (HKMA) ได้ผ่อนคลายอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันและยกเลิกการทดสอบภาวะวิกฤต ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินลดลง อัตราดอกเบี้ยจำนองในปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 3.25–3.5% ซึ่งต่ำกว่าระดับสูงสุดในอดีตมาก ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้ง่ายขึ้น ปรากฏการณ์ "การซื้อถูกกว่าการเช่า" กำลังเป็นที่แพร่หลายมากขึ้น กระตุ้นให้ผู้เช่าหันมาเป็นผู้ซื้อ

            ในด้านอุปทาน สภาพการณ์ก็เอื้ออำนวยเช่นกัน จำนวนยูนิตใหม่ที่เปิดขายลดลง สินค้าคงคลังค่อยๆ ถูกดูดซับไป และความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับคืนมา ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่และการทำธุรกรรมที่คึกคัก

            ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ ได้แก่: สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น โดยการลดอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกช่วยลดต้นทุนการกู้ยืม; การขาดแคลนที่ดินช่วยรักษาคุณค่าในระยะยาว โดยเฉพาะในเขตมหาวิทยาลัย พื้นที่รับบริการจากเครือข่ายรถไฟ และอสังหาริมทรัพย์หรูระดับสูง; โครงการดึงดูดผู้มีความสามารถพิเศษช่วยกระตุ้นการเติบโตของประชากรอย่างต่อเนื่องและสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัย; และในด้านเศรษฐกิจมหภาค ได้แก่ ภาคการเงินที่ฟื้นตัว ตลาด IPO ที่คึกคัก และสภาพคล่องบางส่วนที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารใหญ่ๆ มองแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2026 ในแง่ดี

            เมื่อมองไปข้างหน้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในปี 2026 เสียงสนับสนุนในแง่ดีเริ่มดังขึ้นเรื่อยๆ โดย ชิห์ วิงชิง ผู้ก่อตั้งกลุ่มบริษัทเซ็นทาไลน์ คาดการณ์ไว้ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2025 ว่าแนวโน้มขาขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงในปัจจุบันอาจจะคงอยู่ยาวนานถึงหกปี โดยมีกำไรสะสมสูงถึง 85% และในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 เขายังให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า แม้รัฐบาลจะ "เข้มงวด" ภาษีอากรแสตมป์สำหรับบ้านหรู ก็จะไม่ทำให้โมเมนตัมขาขึ้นลดลง เขาปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของราคาในปี 2026 จาก 15% เป็นประมาณ 20%

            หว่อง คิน-อิป ประธานกรรมการของ Midland Holdings กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นปีได้อย่างแข็งแกร่ง เขาคาดการณ์ว่าจะมีการ "เติบโตอย่างต่อเนื่องและมั่นคง" ตลอดทั้งปี โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยน่าจะมีการเติบโตทั้งด้านราคาและปริมาณติดต่อกันสองปี เขาคาดการณ์ว่าราคาจะเติบโตมากกว่า 10% ตลอดทั้งปี ซึ่งจะเป็นการเพิ่มขึ้นรายปีที่สูงที่สุดในรอบเก้าปี เขาให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับห้องชุดขนาดเล็กถึงขนาดกลาง และโครงการพัฒนาห้องชุดขนาดใหญ่ใหม่ๆ

            ชาน ฮิวโฮ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Ricacorp Properties วิเคราะห์ว่า ปริมาณการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนตัวคาดว่าจะลดลงอีก 8% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ด้วยอุปทานที่ลดลงติดต่อกันสามปี ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ ตลาดการเงินที่มั่นคง และกำลังซื้อที่ยั่งยืน เขาคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะเพิ่มขึ้น 15% ในปีนี้ ส่วนในตลาดเช่า อัตราการว่างลดลงเหลือ 4.3% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่แข็งแกร่ง และเขาคาดว่าราคาเช่าจะเพิ่มขึ้น 7.5% ในปีนี้

            Morgan Stanley มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงในปีนี้มีแนวโน้มที่ดี โดยคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 5% ซึ่งถือเป็นการเข้าสู่ช่วงขาขึ้นอย่างเป็นทางการ มุมมองนี้อิงจากการไหลเข้าของเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ (ปริมาณการทำธุรกรรมในช่วงสองเดือนแรกเพิ่มขึ้น 91% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว) ผลกระทบเชิงบวกจากผลตอบแทนค่าเช่าที่สูง และอุปสงค์เชิงโครงสร้างที่ได้รับแรงหนุนจากโครงการดึงดูดผู้มีความสามารถ

            Citigroup ก็มองในแง่ดีเช่นกัน โดยปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของราคาในปี 2026 เป็น 8% และคาดว่าจะมีวัฏจักรขาขึ้นในระยะยาวที่กินเวลาห้าถึงเจ็ดปี การวิเคราะห์ของธนาคารชี้ให้เห็นว่า การลดอัตราดอกเบี้ย การขาดแคลนอุปทาน และนโยบายด้านบุคลากร เป็นปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง Citi ชื่นชอบ Sun Hung Kai Properties (0016.HK), Sino Land (0083.HK), Henderson Land Development (0012.HK) และ CK Asset Holdings (1113.HK)

            โดยสรุป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงช่วงฤดูใบไม้ผลิในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่การฟื้นตัวของราคาที่อยู่อาศัยและปริมาณการซื้อขายเท่านั้น แต่ยังสะท้อนให้เห็นถึงการกลับมาของความเชื่อมั่นและเงินทุนอีกด้วย การที่กองทุนระดับโลกให้ความสนใจฮ่องกงนั้น ตอกย้ำคุณค่าอันโดดเด่นของฮ่องกงในฐานะศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศและประตูสู่ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ด้วยปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เช่น นโยบายสนับสนุน การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และโอกาสจากภายนอก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงคาดว่าจะรักษาระดับการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง และมอบโอกาสใหม่ๆ ให้แก่ทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

            เขตพัฒนาไคตัคเป็นแหล่งสำคัญของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในฮ่องกงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยทำเลที่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน ห้องพักวิวทะเล และความเป็นเลิศด้านที่อยู่อาศัย จึงเป็นหนึ่งในย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้ซื้อชาวจีนแผ่นดินใหญ่และชาวต่างชาติ

จากที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ สู่ทูตอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง:

            การพลิกผันอันน่าทึ่งของตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ จากปีที่แล้วมาถึงปีนี้ “ตลาดฤดูใบไม้ผลิ” ของฮ่องกงได้มาถึงอย่างรวดเร็วและทรงพลังอย่างน่าทึ่ง ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวติดต่อกันหลายเดือน และปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวเมื่อเทียบกับช่วงตกต่ำหลังการระบาดใหญ่ เบื้องหลังการพุ่งขึ้นของตลาดนี้ นอกเหนือจากผู้ใช้ในท้องถิ่นแล้ว ยังมีกระแสเงินทุนจากทั่วโลกไหลเข้ามาอย่างเงียบๆ เนลสัน ลี ผู้อำนวยการประจำภูมิภาคของ IQI ฮ่องกง เป็นหนึ่งในผู้ที่มองการณ์ไกลและคว้าโอกาสจากกระแสเงินทุนนี้ ประสบการณ์ของเขาเองแสดงให้เห็นว่าเงินทุนจากทั่วโลกกำลังแสดงออกด้วยการลงทุนอย่างเป็นเอกฉันท์ โดยเชื่อมั่นในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง

            ก่อนหน้านี้ เนลสัน หลี่ เคยช่วยชาวฮ่องกงซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ปัจจุบัน เขาใช้เครือข่ายที่สั่งสมมาเพื่อนำลูกค้าต่างชาติมาซื้อบ้านในฮ่องกง (ภาพโดย ซู ชาง ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ฮ่องกงคอมเมอร์เชียลเดลี่)

            ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา เนลสัน หลี่ มุ่งเน้นไปที่ “การขายต่างประเทศ” เป็นหลัก นั่นคือการช่วยเหลือชาวฮ่องกงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เริ่มตั้งแต่ปี 2015 เขาเชี่ยวชาญด้านอพาร์ตเมนต์ในเขตโรงเรียนและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเขตอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า ต่อมาขอบเขตการทำงานขยายไปยังมาเลเซีย ไทย และกัมพูชา ก่อนเกิดโรคระบาด ยอดขายเป็นไปในทิศทางที่ดี และทีมงานของเขาก็เติบโตขึ้นเป็นหลายร้อยคน ในเวลานั้น เขาชอบพูดติดตลกว่าตัวเองเป็น “เซลส์แมนโครงการหนึ่งแถบหนึ่งเส้นทาง” เขาไม่คาดคิดเลยว่าโชคชะตาจะพลิกผันอย่างรวดเร็ว หลังจากที่รัฐบาลเขตบริหารพิเศษฮ่องกงยกเลิก “มาตรการควบคุม” สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2024 อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงก็กลายเป็นที่ต้องการอย่างมาก เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการไหลเวียนของเงินทุน เขาจึงเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างเด็ดขาด โดยใช้ประโยชน์จากเครือข่ายที่เขาสร้างไว้ในเขตอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพื่อนำลูกค้าต่างชาติมาซื้อบ้านในฮ่องกง อดีต “ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ” ได้เปลี่ยนบทบาทเป็น “ทูตอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง” แล้ว

"การตามหาแหล่งเงินทุน" คือกฎทองคำ

            “ตามหากระแสเงิน นั่นคือกฎการเอาตัวรอดขั้นพื้นฐานที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เนลสัน หลี่ กล่าวกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ฮ่องกงคอมเมอร์เชียลเดลี่ ในขณะนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอยู่ในช่วง “ขาลง” เมื่อเทียบกับภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ด้วยค่าเงินดอลลาร์สหรัฐที่อ่อนค่าอย่างต่อเนื่อง ความคาดหวังที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของจีน และโอกาสที่จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง ทำให้เงินทุนทั่วโลกเริ่มหันกลับมาสนใจฮ่องกง รายชื่อลูกค้าของเขา ซึ่งมีตั้งแต่ผู้ประกอบการชาวจีนและผู้เกษียณอายุในมาเลเซีย ไทย และอินโดนีเซีย ไปจนถึงผู้ประกอบการในเขตอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า ต่างก็ต้องการ “หาปลาในราคาต่ำ” ในฮ่องกง

            ความต้องการของผู้ซื้อจากต่างประเทศเหล่านี้มีความสอดคล้องกันอย่างน่าประหลาดใจและน่าสนใจมาก หลี่ได้สรุปแนวโน้มหลักๆ ไว้ 3 ประการดังนี้:

            1. พวกเขาชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ยิ่งใหม่ยิ่งดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งห้องชุดที่กำลังจะสร้างเสร็จหรือพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที เพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากจากการรอคอยนาน

            2. พวกเขาชอบที่พักที่อยู่ในเขตโรงเรียนที่มีชื่อเสียง เช่น ไคตั๊ก และโฮมันติน ซึ่งเป็นเหมือนแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าจำนวนมาก ลูกค้าจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้หลายคนถึงกับตาเป็นประกายเมื่อได้ยินชื่อเหล่านี้ และบอกว่าพวกเขาต้องการให้ลูกๆ ได้รับ “การศึกษาที่ดีในฮ่องกง”

            3. พวกเขาถูกดึงดูดไปยังพื้นที่ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะของฮ่องกง ตัวอย่างเช่น ดิสคัฟเวอรี เบย์ ด้วยบ้านที่มีความหนาแน่นต่ำ วิวทะเล และสิ่งอำนวยความสะดวกในคลับเฮาส์ ทำให้พวกเขารู้สึกว่า “นี่คือวิถีชีวิตแบบฮ่องกงที่แท้จริง”

            หลี่เล่าด้วยเสียงหัวเราะว่า ครั้งหนึ่งเขาพาลูกค้าชาวมาเลเซียไปดูอสังหาริมทรัพย์ในดิสคัฟเวอรีเบย์ ขณะที่ยืนอยู่บนระเบียงที่มองเห็นวิวอ่าวโตโล ลูกค้าคนนั้นตื่นเต้นมากจนตะโกนเป็นภาษาจีนกวางตุ้งและมาเลย์ปนกันว่า “ที่นี่ฮวงจุ้ยดีกว่าตึกเปโตรนาสในกัวลาลัมเปอร์อีก!” เขาตัดสินใจซื้อสองยูนิตในทันที อีกกรณีหนึ่ง ลูกค้าชาวจีนแผ่นดินใหญ่มาดูโครงการใหม่ไคตั๊กโดยเฉพาะ ซึ่งอยู่ใกล้กับ “กลุ่มโรงเรียนนานาชาติ” ตอนเซ็นสัญญา เขาสวมชุดจีนโบราณ (ถังจวง) อย่างจงใจ พร้อมบอกว่าต้องการ “ทำตามประเพณีท้องถิ่น”

ครั้งหนึ่งเคยเป็นผู้บุกเบิก "Belt and Road"

            การเปลี่ยนแปลงของเนลสัน ลี อาจฟังดูราบรื่น แต่เบื้องหลังนั้นคือรากฐานที่มั่นคงซึ่งสร้างขึ้นมาเกือบ 40 ปีในอุตสาหกรรมการธนาคาร เขาเริ่มทำงานที่ธนาคารในปี 1976 โดยเริ่มจากตำแหน่งระดับล่างสุด ต่อมาเขาย้ายไปทำงานที่ธนาคารอีกแห่ง และภายในเวลาเพียงไม่กี่ปี ก็ผลักดันธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารนั้นจากอันดับตลาดที่ต่ำกว่าสิบอันดับแรกขึ้นไปอยู่ในห้าอันดับแรก เพื่อนร่วมงานมักกล่าวว่าเขา “ใส่ใจตัวเลข แต่ใส่ใจผู้คนมากกว่า” ลูกค้ารู้สึกสบายใจที่จะมอบสินเชื่อมูลค่าหลายล้านดอลลาร์ให้เขาตั้งแต่ครั้งแรกที่ได้พบกัน

            ในปี 2017 เขาได้ก่อตั้งบริษัทของตัวเองโดยมุ่งเน้นตลาดมาเลเซีย ในเวลานั้น หลายคนในวงการมองด้วยความสงสัย คิดว่ามันเป็นเรื่องเกินจริงที่คนฮ่องกงจะมาขายอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซีย แต่ภายในเวลาเพียงไม่กี่ปี โครงการที่เขาเป็นตัวแทนกลับขายดีเป็นเทน้ำเทท่า

            “ในตอนนั้น เราเป็นผู้บุกเบิกโครงการริเริ่มหนึ่งแถบหนึ่งเส้นทาง” หลี่เล่า ทีมของเขาไม่ได้แค่ขายบ้าน แต่ให้บริการครบวงจร รวมถึงการจัดหาเงินกู้ เปิดบัญชีธนาคาร และลงทะเบียนเรียนให้บุตรหลานของลูกค้า ความสัมพันธ์ที่เขาสะสมไว้ในแวดวงธนาคารได้ถูกนำมาใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ หลังจากที่มาเลเซียเปิดตัวโครงการ “มาเลเซีย บ้านหลังที่สองของฉัน” ชาวฮ่องกงจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นั่นเพื่อการศึกษาของบุตรหลานหรือการเกษียณอายุ หลี่เพียงแค่นำบริการที่เอาใจใส่แบบเดียวกันนั้นมาปรับใช้ในทางกลับกัน

นำบริการแบบครบวงจรกลับมาสู่ฮ่องกงอีกครั้ง

            ตอนนี้สถานการณ์พลิกผันแล้ว เขาจึงนำ “บริการแบบครบวงจร” แบบเดียวกันกลับมาใช้ในฮ่องกง โดยไม่เปลี่ยนแปลงอะไรเลย เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงซบเซาหลังการระบาดใหญ่ เขาได้เริ่มติดตามความเคลื่อนไหวของผู้ซื้อจากต่างประเทศแล้ว เมื่อราคาเริ่มฟื้นตัวในปี 2024 เขาก็ได้เปิดใช้งานเครือข่ายของเขาในเขตอ่าวกวางตุ้งและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เต็มรูปแบบอีกครั้ง “ก่อนหน้านี้ ชาวฮ่องกงไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศตอนราคาต่ำ ตอนนี้ผู้ซื้อจากต่างประเทศกลับมาซื้อในฮ่องกงตอนราคาต่ำ บทบาทสลับกัน แต่รูปแบบธุรกิจโดยพื้นฐานแล้วยังคงเหมือนเดิม” เขากล่าวอย่างสบายๆ อย่างไรก็ตาม เบื้องหลังความสะดวกสบายนั้นคือทีมงานที่ทำงานทั้งวันทั้งคืนเพื่อปรับปรุงการนำเสนอ แปลโบรชัวร์อสังหาริมทรัพย์ และจัดเตรียมการชมเสมือนจริงและการตรวจสอบสถานที่จริง

            ปัจจุบัน หลี่ทำงานมาแล้ว 50 ปี บริษัทของเขากลายเป็นเหมือน “สะพาน” เชื่อมโยงเงินทุนทั่วโลก เขาคาดว่าส่วนแบ่งของผู้ซื้อจากต่างประเทศในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะเพิ่มขึ้นอีกในปีนี้ โดยเฉพาะเงินทุนจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเขตเศรษฐกิจอ่าวกวางตุ้ง-ฮ่องกง-มาเก๊า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงมีหลักนิติธรรม สถานะเป็นศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ และระบบการทำธุรกรรมที่โปร่งใสที่สุดในเอเชีย สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นพลังที่แข็งแกร่ง!” เขากล่าวพร้อมหัวเราะ เขาเสริมว่าความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดของเขาในตอนนี้ไม่ใช่การหาลูกค้า แต่เป็นการเตือนพวกเขาว่า “ถึงแม้อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะดูราคาถูก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีความเสี่ยง” และกระตุ้นให้พวกเขาจัดสรรเงินทุนอย่างมีเหตุผล

กระจกสะท้อนความมีชีวิตชีวาของฮ่องกง

            การที่เงินทุนจากทั่วโลกหันมาให้ความสนใจฮ่องกงนั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เรื่องราวของเนลสัน หลี่ เกี่ยวกับการพลิกฟื้นธุรกิจอย่างน่าทึ่งของลูกค้าของเขา เป็นเหมือนกระจกที่สะท้อนให้เห็นถึงแหล่งที่มาที่แท้จริงของความมีชีวิตชีวาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง ไม่ใช่แค่เพียงนโยบายหรือนักเก็งกำไร แต่เป็นกลุ่มมืออาชีพที่มีวิสัยทัศน์เฉียบแหลม กล้าเสี่ยง และพร้อมที่จะเปลี่ยนแปลง พวกเขาเคยนำเงินของชาวฮ่องกงออกไปสู่โลกภายนอก แต่ตอนนี้พวกเขากำลังนำเงินจากทั่วโลกกลับเข้ามา

            เป็ดรู้ก่อนใครว่าแม่น้ำในฤดูใบไม้ผลิจะอุ่นขึ้นเมื่อไหร่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในฮ่องกงช่วงฤดูใบไม้ผลิจะเฟื่องฟูอย่างเต็มรูปแบบหรือไม่? คำตอบของหลี่นั้นเรียบง่าย “เงินไหลไปที่ไหน เราก็ไหลไปที่นั่น!” “ตราบใดที่ฮ่องกงยังคงรักษาเสน่ห์อันเป็นเอกลักษณ์เอาไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ก็จะมีอนาคตที่สดใสเสมอ”