สภาวิชาชีพ: คุ้มครองผู้บริโภคและพัฒนานักวิชาชีพ

            ในประเทศที่ประชาชนเป็นใหญ่ในแผ่นดินนั้น เขาเห็นความสำคัญของประชาชน และมีมาตรการที่เป็นรูปธรรมคือการเน้นการคุ้มครองผู้บริโภคก่อน ไม่ใช่คุ้มครองผู้ประกอบการก่อน  เพราะการคุ้มครองผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจในตลาด จึงเข้ามาซื้อสินค้ามากขึ้น ส่งผลดีอย่างยั่งยืนต่อผู้ประกอบการ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญไปบรรยายให้กับสมาคมนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของมาเลเซีย สิงคโปร์ และบรูไน ที่มีความเจริญทางวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าไทย และสมาคมวิชาชีพในประเทศอื่นที่ด้อยกว่าไทย เช่น เวียดนาม กัมพูชา และอินโดนีเซีย เป็นระยะๆ   พบว่าประเทศเหล่านี้ต่างมีการควบคุมนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์กันแล้ว  แต่ไทยกลับยังไม่มี ยังย่ำอยู่กับที่  แสดงว่าเรายังไม่ “เห็นหัว” ของประชาชนเท่าที่ควร

            ขอยกตัวอย่างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่สิงคโปร์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญมากเพราะช่วยในการซื้อขายทรัพย์สิน จึงต้องควบคุมวิชาชีพนี้ให้ดี เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค  การควบคุมวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์มีการพัฒนาเป็นระยะ ๆ  และล่าสุดกระทรวงพัฒนาประเทศจะเข้ามาดูแลโดยตั้งคณะกรรมการควบคุมวิชาชีพ ซึ่งประธานก็คือผู้แทนของรัฐบาล ซึ่งถือเป็นผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน และเชิญผู้แทนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ผู้รู้ในวงการตลอดจนนักวิชาการ ผู้ใช้บริการในภาคส่วนต่าง ๆ เข้าร่วมด้วย

            ผู้ที่จะเป็นนายหน้าในสิงคโปร์ต้องผ่านการสอบและอบรมโดยจ่ายเป็นเงินรวมกัน 13,750 บาท (550 เหรียญสิงคโปร์) ผู้ที่จะจัดอบรมและสอบนั้นไม่จำกัดว่าต้องเป็นสมาคมนายหน้า อาจเป็นสถานศึกษาต่าง ๆ หรือให้บริษัทนายหน้าอบรมกันเอง แล้วไปสอบ การสอบมี 2 วิชา คือวิชาเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์สารพัด และวิชาเกี่ยวกับการดำเนินกิจการนายหน้า โดยสอบให้เสร็จใน 4 ชั่งโมง

            นอกจากนี้นายหน้ายังต้องทำประกันความผิดพลาดด้วย โดยจ่ายปีละ 3,500 บาท (140 เหรียญสิงคโปร์ โดยคุ้มครองเป็นเงิน 5 ล้านบาท หรือ 200,000 เหรียญสิงคโปร์ ในกรณีความผิดพลาดที่เกิดจากความประมาทเลินเล่อ หรือการขาดข้อมูลสำคัญต่าง ๆ ส่วนถ้าเป็นกรณีการฉ้อโกง ก็ต้องฟ้องร้องกันตามกฎหมายเพราะถือว่าเป็นการกระทำผิดกฎหมายของบ้านเมืองอย่างชัดเจน ยอมความกันไม่ได้ และถือเป็นอาชญากรรม ไม่มีการคุ้มครองตามกฎหมาย

            ปกติรัฐบาลจะเข้ามาสอบสวนเมื่อมีการร้องเรียนถึงพฤติกรรมที่ไม่ดีของนายหน้า โดยที่เป็นคณะกรรมการที่รัฐตั้งขึ้น และไม่ใช่เป็นสมาคมที่อาจจะ “ซูเอี๋ย” กันได้ ก็จะสามารถสอบสวนและลงโทษกันได้อย่างไม่ต้องเกรงใจกัน และทันท่วงที ไม่มีการ “เตะถ่วง” แต่อย่างใด อย่างไรก็ตามกรณีร้องเรียนมีน้อยมาก เพราะต่างปฏิบัติตามกฎหมายโดยเคร่งครัด การกระทำผิดกฎหมายในสิงคโปร์ คงเป็นสิ่งที่ผู้คนต้องคิดแล้วคิดอีกเลยทีเดียว

            ในสิงคโปร์ปัจจุบันมีนายหน้า (Brokers) ที่จดทะเบียนไว้ 2,300 ราย ส่วนมากเป็นเจ้าของบริษัท ส่วน “พนักงานขาย” (Sales Persons หรือ Agents) ที่ทำงานให้กับ Brokers อีกทีหนึ่งมีอยู่ประมาณ 25,000 คน ค่านายหน้าที่สิงคโปร์อยู่ในอัตรา 2% โดยผู้ขายเป็นผู้จ่าย และหากกรณีทรัพย์สินมีราคาสูง ก็อาจมีค่านายหน้าเพียง 1% เท่านั้น

            บริษัทนายหน้าทั้งที่มีหัวจากเมืองนอก ซึ่งมักเป็นแบบแฟรนไชซ์ หรือที่เป็นของคนในท้องถิ่นต่างก็ไม่ได้เปรียบเสียเปรียบกันนัก นักเว้นกรณีการแนะนำจากลูกค้าต่างประเทศ บริษัทที่มีหัวฝรั่ง จะมีโอกาสดีกว่า บริษัทชั้นนำในสิงคโปร์ได้แก่ Century 21, Coldwell Banker, ERA ส่วนบริษัทเช่น JLL, CBRE และอื่น ๆ ที่มีขนาดใหญ่มากในไทย กลับมีสัดส่วนตลาดที่เล็กกว่าในกรณีของสิงคโปร์

            ที่น่าห่วงก็คือ ในประเทศที่เจริญด้อยกว่าไทย เช่น เวียดนาม กัมพูชา และอินโดนีเซีย ต่างก็มีการควบคุมวิชาชีพโดยภาครัฐกันแล้ว  แต่ไทยเราก็ยังย่ำอยู่กับที่   ผมได้รับเชิญจากรัฐบาลประเทศเหล่านี้หรือองค์การระหว่างประเทศเช่นธนาคารโลก และองค์การสหประชาชาติ ไปบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ และการสร้าง Road Map เพื่อการพัฒนาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศ ตั้งแต่ประเทศเหล่านี้ยังมีมาตรฐานที่ด้อยกว่าไทย

            ในกรณีประเทศไทย หากต้องการที่จะพัฒนาวิชาชีพนายหน้าให้ดีเป็นการคุ้มครองผู้บริโภคนั้น ก็สมควรจัดตั้งสภาวิชาชีพนายหน้า หรืออาจร่วมกับวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่นเช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและผู้บริหารทรัพย์สินเช่นในมาเลเซียด้วยก็ได้ ให้สภาเป็นผู้จัดการสอบ การควบคุมนักวิชาชีพ ส่วนสมาคมก็เป็นผู้แทนและคุ้มครอบสิทธิประโยชน์ของนายหน้า หรืออาจทำกิจกรรมการศึกษา งานสันทนาการหรือการกุศล ก็สุดแท้แต่ละสมาคมกันไป

            วงการวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ในไทยก็พยายามยกระดับนักวิชาชีพ  ผมเคยเป็นที่ปรึกษาของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนักบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย สมาคมนายหน้าภาคตะวันออก และเคยเป็นกรรมการของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย  ผมเห็นสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จัดการทดสอบเอง วงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยก็มีการจัดระดับผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยก็พยายามจัดการสอนและให้ความรู้ต่อเนื่อง 

            อย่างไรก็ตามรัฐบาลต้องยื่นมือเข้ามาจัดการ  เพราะหากปล่อยไว้ ก็เท่ากับการเปิดช่องให้เกิดการเอาเปรียบผู้บริโภค  วิชาชีพก็ขาดความน่าเชื่อถือ  วงการอสังหาริมทรัพย์ก็ขาดผู้ตรวจสอบ  ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็อาจโกงลูกค้าได้โดยไม่มีนักวิชาชีพเหลียวแล เป็นต้น

            เพื่อมงคลของประเทศต้องยึดประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง