ที่ดินที่ถูกที่สุดที่เหมาะจะทำบ้านจัดสรร

ที่ดินที่ถูกที่สุดที่เหมาะจะทำบ้านจัดสรร

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

ท่านทราบหรือไม่ที่ดินที่ไหนที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งคงเหมาะที่จะทำบ้านจัดสรรชานเมือง ดร.โสภณ พรโชคชัย จัดไว้ 10 อันดับ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มีโครงการสำรวจตลาดที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบันในทำเลต่างๆ ประมาณ 400 จุด ราคาที่ดินที่ต่ำสุดที่เป็นแปลงขนาดใหญ่ คือ 36 ไร่ ตั้งอยู่ติดถนน มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า

            ที่ดินที่ใช้ในการเปรียบเทียบนั้นสมมติให้มีหน้ากว้างประมาณ 120 เมตร ลึก 480 เมตร ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง หรือเขตต่อเมือง (Intermediate Areas) ได้แก่ที่ไหนบ้าง  ทั้งนี้ในบางถนนอาจไม่มีที่ดินที่เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าเนื่องจากการตัดถนนทแยงไปตามที่นาเดิม เช่น ถนนลาดพร้าว แต่ในที่นี่ตั้งสมมติฐานให้เป็นที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้าทุกแปลง เพื่อให้สามารถใช้เปรียบเทียบกันได้ ดังนั้นที่ดินบริเวณไหนที่รูปร่างที่ดินไม่เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า ราคาที่ประเมินไว้นี้ก็อาจจะสูงกว่าราคาที่ดินปกติ

            อันดับที่ 1 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว เลียบคลอง 13 กม.5 ลำลูกกา โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 2,100 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 840,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 10.5% ซึ่งนับว่าสูงขึ้นมากทีเดียว (ค่าเฉลี่ย 4%) สาเหตุที่ราคาที่ดินแถวนี้ต่ำสุดก็เพราะแถวนี้ไม่มีการพัฒนาสาธารณูปโภคใหม่อะไรเลย ยกเว้นในอนาคต หากมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 ก็จะทำให้ราคาที่ดินแถวนี้สูงขึ้น

            อันดับที่ 2 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว รังสิต-นครนายก กม.37 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 3,700 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,480,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 5.7% ทำเลนี้แม้อยู่ติดถนนใหญ่ แต่ก็ตั้งอยู่ไกลถึงคลอง 14 ซึ่งการพัฒนาต่างๆ ยังรวมกันอยู่ในช่วงคลอง 1-6 พื้นที่นี้จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไร ราคาที่ดินจึงยังต่ำอยู่

            อันดับที่ 3 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 4,000 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,600,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 0.0% จะสังเกตได้ว่าแถวนี้ราคาที่ดินไม่ขึ้นเลย เพราะอยู่ไกลมาก บริเวณนี้ก็อยู่ไกลจากกรุงเทพมหานครและปากน้ำมาก โดยที่ถนนสุขุมวิทไม่ใช่ถนนสายหลัก (ปัจจุบันนี้ใช้ถนนบางนา-ตราดแทน) ราคาที่ดินจึงต่ำมาก

            อันดับที่ 4 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ บางไทร โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 4,200 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,680,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 5.0% ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑลเล็กน้อย ทำเลนี้ราคาที่ดินน่าจะสูง แต่บริเวณนี้มีข้อจำกัดในการก่อสร้างมากมาย เพื่อจะได้ไม่บดบังทัศนียภาพของศูนย์ศิลปาชีพบางไทร จึงทำให้ที่ดินบริเวณนี้ขาดโอกาสการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ราคาที่ดินจึงต่ำ

            อันดับที่ 5 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว ลำต้องติ่ง โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 4,200 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,680,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 5.0% ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑลเล็กน้อยเช่นกัน แม้ทำเลนี้จะอยู่ไม่ไกลจากตลาดหัวตะเข้ ลาดกระบัง แต่โดยที่อยู่ห่างจากถนนสายหลัก เป็นพื้นที่สีเขียว ทำให้ราคาที่ดินค่อนข้างต่ำ โอกาสการพัฒนามีจำกัด

            อันดับที่ 6 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว รังสิต-วังน้อย โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 4,400 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,760,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 10.0% อาจกล่าวได้ว่าแม้ทำเลนี้จะติดถนนใหญ่ แต่ก็อยู่ห่างไกลจากตัวเมืองพอสมควร จึงทำให้ราคาที่ดินไม่สูงนัก และโอกาสการพัฒนาในเชิงพาณิชย์มีน้อย เน้นเฉพาะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ราคาที่ดินจึงไม่สูงนัก

            อันดับที่ 7 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว เลียบคลองรพีพัฒน์ โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 4,500 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 1,800,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 4.7% ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย ปกติแล้ว เส้นทางนี้ไม่ได้ใช้สัญจรมากนัก ยกเว้นประชาชนในท้องถิ่น (ต่างจากถนนพหลโยธิน) และใช้ประกอบกิจกรรมด้านการเกษตรเป็นสำคัญ ราคาที่ดินจึงยังต่ำ การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสค่อนข้างน้อย

            อันดับที่ 8 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว กาญจนาภิเษก กม.34 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 5,000 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 2,000,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 4.2% นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย ถนนท้องถิ่นตามแนวถนนกาญจนาภิเษกนี้ ยังไม่ค่อยมีการพัฒนามากนัก การเดินทาง การกลับรถยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก เพราะเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ดังนั้นราที่ดินจึงยังต่ำ แต่โดยที่อยู่ไม่ไกลเมืองนัก จึงไม่ได้ต่ำเป็นพิเศษ

            อันดับที่ 9 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว กาญจนาภิเษก สามโคก โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 5,800 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 2,320,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 3.6% จะสังเกตได้ว่าแถวนี้ราคาขึ้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 4% ที่ดินแถวนี้นับว่า ค่อนข้างไกลพอสมควร เป็นถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอก) ฝั่งตะวันตกที่มีผู้ใช้ทางน้อยกว่าฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร จึงเหมาะกับการทำการเกษตรมากกว่าการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย แต่ในอนาคตไม่เกิน 5 ปี สถานการณ์อาจแปรเปลี่ยนไปตามการขยายตัวของเมือง

            อันดับที่ 10 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่แถว ลำลูกกา คลอง 11 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 6,000 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 2,400,000 บาท ทั้งนี้เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนหน้า (ปี 2565) ประมาณ 9.1% ซึ่งแสดงว่าโอกาสในอนาคตจะเริ่มดี ย่านนี้เข้าใกล้ตัวเมืองมากขึ้น มีการพัฒนาสนามกอล์ฟ และอื่นๆ ในบริเวณใก้ลเคียงบ้างแล้ว มีโอกาสพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ดังนั้นราคาที่ดินจึงสูงกว่าทำเลอื่นๆ

            ดร.โสภณให้ความเห็นว่าที่ดินชานเมือง น่าจะพยายามสงวนไว้เพื่อเป็นพื้นที่สีเขียว ทำเกษตรกรรม .โดยรัฐบาลพึงอุดหนุนผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเพื่อให้พวกเขาสามารถทำอาชีพนี้อยู่ได้ และถ้าจะขาย ก็ควรขายให้รัฐบาล (ตามราคาตลาดจริง) เพื่อเก็บรักษาไว้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมและให้ประชาชนที่สนใจเช่า/ซื้อเพื่อทำการเกษตรต่อไป

            อย่างไรก็ตามในบางบริเวณที่ต้องการจะสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำ (Guided Developments) รัฐบาลก็อาจประกาศเวนคืน โดยจ่ายค่าทดแทนให้สูงกว่าราคาตลาด 50% เพื่อนำมาพัฒนาเมือง มีระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อ แต่ไม่ให้เกิดการขยายลามออกไปรอบนอก และในเขตเมืองใหม่นี้ ก็พึงที่จะให้มีการประมูลที่ดินเป็นผืนๆ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในประเภทและระดับต่างๆ หรือเพื่อการพัฒนาในพื้นที่พาณิชย์ภายในเขตเมืองใหม่เป็นต้น เพื่อที่เมืองจะได้ไม่ขยายไปอย่างไร้การวางแผน หรือไร้ทิศผิดทางนั่นเอง