ตลาดอสังหาฯ หดตัวแน่ แล้วราคาจะตกไหม

 โรคไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหดตัว แม้แต่สลากกินแบ่งรัฐบาลงวด 16 มีนาคม ยังเลื่อนไปออกเป็น 2 พฤษภาคม 2563 เลย  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบแน่นอน

            ดร.โสภณคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะเปิดตัวลดลง 15% รวม 101,429 หน่วย ต่างจังหวัดจะหดตัวยิ่งกว่านี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 2 เดือนแรกของปี 2563 พบว่ามีการเกิดตัวเฉลี่ยเดือนละ 27 โครงการ หรือเดือนละ 6,154 หน่วย มีมูลค่าเฉลี่ย 23,114 ล้านบาทต่อเดือน ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 4.011 ล้านบาทต่อหน่วย

            อย่างไรก็ตามจำนวนที่สำรวจได้นี้อาจยังต่ำกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดจริงราว 10% เพราะในแต่ละไตรมาส ศูนย์ข้อมูลได้ออกสำรวจโครงการที่กำลังขายอยู่ในตลาดและได้พบโครงการเปิดใหม่ในทำเลที่ไม่พบมาก่อนอีกราว 10% ดังนั้นจึงคาดว่าในแต่ละเดือนของปี 2563 จะมีโครงการเปิดใหม่ 30 โครงการ รวม 6,339 หน่วย รวมมูลค่า 25,425 ล้านบาท หรือหากประมาณการทั้งปี ก็จะเป็น 356 โครงการ 76,072 หน่วย รวมมูลค่า 305,098 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามจำนวนที่ประมาณการจากฐานข้อมูลใน 2 เดือนแรกของปี 2563 นี้ยังอาจน้อยกว่าปกติ เพราะเป็นไปได้ว่าในเดือนถัดๆ มาของปี 2563 สถานการณ์อาจคลี่คลายลงกว่านี้ ดังนั้นจึงมีสมมติฐานว่า ใน 8 เดือนถัดมา สถานการณ์โดยเฉลี่ยจะดีกว่า 2 เดือนแรกประมาณ 40% ซึ่งน่าจะเป็นสมมติฐานที่เป็นบวกสุดๆ แล้ว  โดยนัยนี้จึงประมาณการว่า จะมีโครงการเปิดใหม่ 475 โครงการ รวม 101,429 หน่วย รวมมูลค่า 406,798 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากปี 2562 ประมาณ 15%  แต่ก็มีโอกาสที่การหดตัวอาจมากกว่า 20% ก็เป็นไปได้ หากสถานการณ์ต่างๆ ไม่คลี่คลาย

            การหดตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้เป็นสิ่งที่คาดการณ์ได้เนื่องจากภาวะขณะนี้มีปัจจัยเสี่ยงเกี่ยวกับโรคไวรัสโควิด-19 ทำให้การซื้อขายอาจลดลงบางส่วน  แม้แต่มหกรรมที่อยู่อาศัยที่มักจัดขึ้นในช่วงกลางเดือนมีนาคมของทุกปี ก็ยังเลื่อนออกไป  สำหรับในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ  สถานการณ์การเปิดตัวน่าจะน้อยกว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  โดยน่าจะเปิดตัวรวมกันเพียง 75% หรือราว 76,072 หน่วย ส่วนมูลค่าน่าจะเหลือเพียง 65% หรือเพียง 264,418 ล้านบาท หรือเท่ากับหน่วยละ 3.476 ล้านบาทเท่านั้น

            ดร.โสภณ ยังเคยให้ความเห็นว่า มีการกล่าวว่าการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนในปี 2563 อาจลดเหลือ 4% จาก 6% ตามที่เคยคาดหมายเดิมเพราะโรคไวรัสโควิด-19 อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจสมัยเกิดโรคซาร์สในปี 2546 นั้นจะพบว่าอัตราการเจริญเติบโตของจีนในปีนั้นยังสูงถึง 10% แสดงให้เห็นว่าโรคระบาดแบบนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว และโรคซาร์สก็หายไปเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้นในเวลาไม่ถึง 1 ปีเท่านั้น (https://bit.ly/2xqYCkv)

            สำหรับกรณีฮ่องกงจะเห็นได้ว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอยู่ 31.9 ในปี 2531 เพิ่มขึ้นจากปี 2530 ที่ 26.3 จุด แสดงว่ากรณีวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา Saving and Loan Crisis ไม่ได้มีผลต่อฮ่องกงเลย แม้แต่กรณีสงครามอ่าวเปอร์เซียในปี 2533 ก็ไม่ได้ส่งผลต่อราคาบ้านโดยตรงเช่นกัน โดยดัชนีเพิ่มขึ้นเป็น 44.8 ต่อมาในปี 2540 เมื่อจีนได้คืนเกาะฮ่องกงและเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2541 ราคาบ้านจึงตกต่ำลงมาจาก 163.1 จุดในปี 2540 เหลือเพียง 11.1 จุดในปี 2541 จนกระทั่งปี 2546 ที่มีโรคซาร์สเกิดขึ้น ราคาบ้านอยู่ที่ 61.6 เพราะตกต่ำต่อเนื่อง แต่เมื่อถึงปี 2547 ราคาบ้านก็กระโดดขึ้นเป็น 78.0 จุด  แสดงว่าโรคซาร์ส ไม่ได้มีผลอะไรโดยตรง  แม้แต่กรณีประท้วงหนักของนายโจชัวหว่องและคณะในปี 2554 ก็ยังมีผลให้ราคาบ้านในปีถัดไปเพิ่มจาก 256.9 จุด เป็น 296.8 จุด  อย่างไรก็ตามผลการประท้วงรุนแรงในปี 2562 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำลงบ้าง

            อย่างไรก็ตามในระยะสั้นๆ มีปัญหาไปทั่วโดยเฉพาะวงการทัวร์ และโรงแรมต่างๆ หากโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท  หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น  แม้แต่กิจกรรมอบรมสัมมนาระหว่างประเทศโดยเฉพาะในจีน ไทยและอื่นๆ หรือกระทั่งมาราธอนที่โตเกียว ก็ต้องหยุดไปหมดเช่นกัน แต่ก็คงเป็นในระยะสั้นเท่านั้น

            อย่างไรก็ตามหากปัญหาโรคโควิด-19 นี้เรื้อรังออกไปเป็นเวลานาน เช่น 1 ปี ก็อาจทำให้การซื้อบ้านหดตัวไปหมด และเผลอๆ อาจทำให้ราคาบ้านตกต่ำลงได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามราคาบ้านคงตกต่ำไม่เกิน 10% ในกรณีที่ค่อนข้างจะเลวร้าย  แต่ก็เชื่อว่าสถานการณ์คงไม่ได้เลวร้ายลงไปถึงขนาดนั้น  และเชื่อว่าสถานการณ์จะคลื่คลายลงได้ในเร็ววัน แม้วันนี้จะยัง “ไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์” ก็ตาม

            แต่ถ้ามองในแง่ดีตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโลกที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดนี้ อาจสามารถฟื้นคืนได้ภายในปี 2563 นี้และอาจทำให้กำลังซื้อที่เคย “อั้น” เอาไว้กลับมาอย่างมากในปี 2563-4 อย่างถล่มทะลายก็เป็นไปได้