บ้าน-คอนโดขายยากขึ้น เพราะคนไม่อยากซื้อ หรือเพราะกู้ไม่ผ่าน?

ตลาดบ้านและคอนโดที่ดูเงียบลง ไม่ได้แปลว่าคนไทยหมดความฝันเรื่องมีบ้านเสมอไป ปัญหาสำคัญกำลังอยู่ตรงรอยต่อระหว่างราคาที่อยู่อาศัย รายได้ หนี้เดิม และเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มขึ้น

บ้านและคอนโดขายยากขึ้นในช่วงนี้ ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่า คนไทยไม่อยากซื้อบ้านแล้วจริงหรือไม่ แต่เมื่อดูให้ลึกขึ้น ปัญหาอาจไม่ได้อยู่ที่ “ความอยากซื้อ” เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่คนจำนวนหนึ่งยังอยากซื้อ เพียงแต่ซื้อไม่ไหว หรือกู้ไม่ผ่าน

ภาพนี้กำลังเป็นโจทย์ใหญ่ของทั้งคนอยากมีบ้าน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน เพราะบ้านไม่ใช่สินค้าราคาถูกที่ตัดสินใจซื้อได้ทันที การซื้อบ้านหนึ่งหลังหรือคอนโดหนึ่งห้อง ต้องผ่านทั้งเงินดาวน์ รายได้ประจำ ภาระหนี้เดิม ราคาประเมิน และการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 4 ปี 2568 ฟื้นตัวขึ้นจากไตรมาสก่อน ส่วนหนึ่งมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่โตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง การอนุมัติสินเชื่อที่ยังเข้มงวด และรายได้ประชาชนที่ฟื้นตัวช้า

พูดง่าย ๆ คือ มีมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดอยู่บ้าง แต่ไม่ได้แปลว่ากำลังซื้อของคนทั่วไปกลับมาแข็งแรงทันที

ปัญหาที่เห็นชัดคือ ราคาที่อยู่อาศัยขยับไปข้างหน้าเร็วกว่ารายได้ของคนจำนวนมาก บ้านและคอนโดต้องแบกรับต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนทางการเงิน ขณะที่รายได้ครัวเรือนไม่ได้เพิ่มขึ้นในจังหวะเดียวกัน

เมื่อราคาบ้านสูงขึ้น เงินเดือนเท่าเดิมจึงซื้อได้น้อยลงกว่าเดิม คนที่เคยคิดว่า “อีกไม่กี่ปีก็น่าจะซื้อได้” อาจพบว่าราคาบ้านขยับหนีไปอีกขั้นแล้ว

อีกกำแพงใหญ่คือหนี้เดิมของผู้ซื้อ หลายคนมีรายได้ประจำ มีงานทำ และตั้งใจซื้อบ้านจริง แต่เมื่อธนาคารนำภาระหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือภาระผ่อนอื่น ๆ มาคำนวณรวม ความสามารถในการชำระหนี้อาจไม่ผ่านเกณฑ์

นี่คือที่มาของคำว่า “จองได้ แต่กู้ไม่ผ่าน” ซึ่งกลายเป็นความกังวลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

รายงานที่เผยแพร่ผ่าน REIC อ้างถึงผลสำรวจในกลุ่มผู้ประกอบการว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่สูงกว่า 39–40% ต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้ผู้กู้ไม่ถึงเกณฑ์ และราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริง ขณะที่ภาระหนี้สูงและรายได้ไม่มั่นคงยังเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ

ในมุมของธนาคาร การเข้มงวดไม่ได้เกิดขึ้นลอย ๆ เพราะระบบการเงินยังต้องระวังคุณภาพหนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุในรายงานภาคธนาคารไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ภาคครัวเรือนและธุรกิจบางกลุ่มยังมีความเปราะบางจากรายได้ที่อ่อนแรงและต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบความสามารถในการชำระหนี้ และยังต้องติดตามภาวะการเงินที่ตึงตัวต่อไป

ดังนั้น หากมองจากฝั่งธนาคาร การปล่อยกู้บ้านไม่ใช่แค่ดูว่าผู้ซื้ออยากได้บ้านหรือไม่ แต่ต้องดูว่าผู้กู้จะผ่อนได้ไหวตลอดระยะยาวหรือไม่

อีกด้านหนึ่ง คนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งก็เปลี่ยนวิธีคิดเรื่องบ้านจริง บางคนเลือกเช่าเพราะต้องการความยืดหยุ่นในการทำงานและการใช้ชีวิต บางคนยังไม่อยากผูกตัวเองกับหนี้ระยะยาวหลายสิบปี บางคนมองว่าการมีเงินสดสำรองสำคัญกว่าการรีบซื้อสินทรัพย์ก้อนใหญ่

แต่การเปลี่ยนมุมมองนี้ไม่ได้แปลว่าคนไทยเลิกอยากมีบ้านทั้งหมด หลายคนยังอยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง เพียงแต่ต้องเลื่อนเวลา ลดงบ เปลี่ยนทำเล หรือรอให้ฐานะการเงินพร้อมกว่านี้

ตลาดบ้านและคอนโดจึงไม่ได้เจอปัญหาเดียว แต่เป็นหลายปัญหาซ้อนกัน ทั้งราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น รายได้โตช้า หนี้ครัวเรือนกดทับ เกณฑ์สินเชื่อเข้ม และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ระมัดระวังมากขึ้น

สำหรับคนที่กำลังคิดซื้อบ้าน บทเรียนสำคัญคืออย่าดูแค่ราคาขายหรือโปรโมชันหน้าโครงการ แต่ควรประเมินภาระผ่อนจริง หนี้เดิม เงินสำรอง และความมั่นคงของรายได้ก่อนตัดสินใจ เพราะการซื้อบ้านไม่ใช่แค่ผ่านวันโอน แต่ต้องผ่อนต่อให้ไหวในระยะยาว

ส่วนผู้ประกอบการอาจต้องปรับสินค้าให้ใกล้กับกำลังซื้อจริงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นขนาดยูนิต ทำเล ระดับราคา หรือรูปแบบการขาย เพราะตลาดที่อยู่อาศัยยุคนี้ไม่ได้แข่งขันกันแค่ใครสร้างสวยกว่า แต่ต้องตอบให้ได้ว่า คนซื้อจริงเข้าถึงได้หรือไม่

สุดท้าย บ้านและคอนโดที่ขายยากขึ้นไม่ได้บอกเพียงว่า “คนไม่อยากซื้อ” แต่กำลังบอกว่าเส้นทางจากความฝันไปถึงบ้านจริง มีด่านทางการเงินที่สูงขึ้นกว่าเดิมมาก และนี่อาจเป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทยไปอีกระยะหนึ่ง

• ตลาดบ้านและคอนโดชะลอ ไม่ได้แปลว่าคนไทยหมดความอยากมีบ้านทั้งหมด
• ปัญหาใหญ่คือราคาที่อยู่อาศัย รายได้ หนี้เดิม และเกณฑ์สินเชื่อไม่สอดคล้องกัน
• ภาวะ “จองได้ แต่กู้ไม่ผ่าน” เป็นหนึ่งในแรงกดดันสำคัญของตลาด
• คนรุ่นใหม่บางส่วนเลือกเช่าเพื่อความยืดหยุ่น แต่ยังมีอีกมากที่อยากซื้อเมื่อพร้อม
• ก่อนซื้อบ้านควรประเมินภาระผ่อนจริง ไม่ใช่ดูแค่โปรโมชันหรือราคาหน้าโครงการ