เซ็นทรัลเปิดห้างที่นครปฐมได้อย่างไร

เซ็นทรัลเปิดห้างที่นครปฐมได้อย่างไร

  AREA แถลง ฉบับที่ 300/2567: วันศุกร์ที่ 19 เมษายน 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

          ประชากรจังหวัดนครปฐมมีเพียง 425 คนต่อตารางกิโลเมตร แถมไม่ใช่เมืองหลักของการท่องเที่ยว ไปเปิดห้างเซ็นทรัลได้อย่างไร จะรอดหรือไม่

            นครปฐมเป็นจังหวัดในเขตปริมณฑลของกรุงเทพมหานคร แต่มีขนาดพื้นที่ 2,168.3 ตารางกิโลเมตร ใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครที่มีขนาดเพียง 1,568 ตารางกิโลเมตร  อย่างไรก็ตามนครปฐมมีประชากรเพียง 923,882 คนหรือเฉลี่ยแล้วในทุก 1 ตารางกิโลเมตร มีประชากรเพียง 425 คน เช่นนี้แล้วจะประสบความสำเร็จในการทำห้างได้อย่างไร  แม้เซ็นทรัลจะมีห้างที่ศาลายาและมหาชัย แต่ในพื้นที่นั้นมีประชากรทั้งประจำและไปกลับอยู่เป็นจำนวนมาก  แต่ในตัวเมืองนครปฐม อาจเป็นเพียงเมืองผ่าน และมีผู้คนไปท่องเที่ยวไม่มากนัก

            ยิ่งเมื่อพิจารณาเป็นรายอำเภอ จะเห็นได้ว่าที่อำเภอสามพรานและอำเภอพุทธมณฑล มีจำนวนประชากรต่อตารางกิโลเมตรมากกว่าเสียอีก คือประมาณ 853 คนและ 876 คนต่อตารางกิโลเมตร และยังมีมหาวิทยาลัยหลายแห่งในบริเวณใกล้เคียง ทำให้มีความต้องการซื้อมากสำหรับห้างเซ็นทรัลศาลายา  แต่ในตัวเมืองนครปฐม แม้มีนักท่องเที่ยวนับล้านคนในแต่ละปี แต่ส่วนมากก็เป็นคนไทย ที่คงไม่น่าจะแวะห้างเซ็นทรัลในท้องถิ่นนี้นัก

            แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดเฉพาะในพื้นที่เขตเทศบาลนครนครปฐม ปรากฏว่ามีพื้นที่ 19.9 ตารางกิโลเมตร มีประชากรถึง 71,635 คน หรือเฉลี่ยแล้ว มีประชากรตารางกิโลเมตรละ 3,609 คน ซึ่งพอๆ กับจำนวนประชากรเฉลี่ยต่อตารางกิโลเมตรของกรุงเทพมหานคร จึงทำให้สามารถที่จะสร้างห้างเซ็นทรัลชในพื้นที่จังหวัดนครปฐมได้ จะเห็นได้ว่ามีเพียงเทศบาลนครหาดใหญ่ เทศบาลนครภูเก็ต เทศบาลเมืองศรีราชา และเทศบาลนครนครศรีฯ เพียง 4 แห่งเท่านั้นที่มีจำนวนประชากรต่อตารางกิโลเมตรมากกว่าเทศบาลนครนครปฐม

            แต่ส่วนมากเทศบาลอื่นๆ ที่มีห้างเซ็นทรัลขนาดใหญ่ก็ยังมีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรในเขตเทศบาลนั้นๆ น้อยกว่าเทศบาลนครนครปฐม เช่น เทศบาลนครนครราชสีมา เทศบาลนครนครสวรรค์ เทศบาลนครอุดรธานี เทศบาลนครอุบลราชธานี เทศบาลนครขอนแก่น เทศบาลนครลำปาง เทศบาลเมืองจันทบุรี และเทศบาลนครสุราษฎร์ธานี  เทศบาลเหล่านี้มีจำนวนประชากรโดยรวมมากกว่าเทศบาลนครนครปฐมด้วยซ้ำไป

            อย่างไรก็ตามมีเทศบาลเมืองจันทบุรีที่มีประชากรน้อยกว่าเทศบาลนครนครปฐม แต่โดยที่จันทบุรีเป็นจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญแห่งหนึ่ง จึงคงเป็นเหตุผลที่สามารถเปิดห้างได้  ยิ่งกว่านั้นยังมีเทศบาลนครเชียงราย และเทศบาลนครเกาะสมุย ที่มีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรต่ำมาก แต่โดยที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว จึงคงมีประชากรที่มาใช้บริการมาก

            ยิ่งกว่านั้นในกลยุทธ์ในการพัฒนาของห้างเซ็นทรัลก็คือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารชุดในบริเวณเดียวกันด้วย โดยในกรณีนครปฐม มีโครงการ เอสเซ็นท์ นครปฐม โดยเป็นกลุ่มอาคารชุดในเขต ตำบลสนามจันทร์ อำเภอเมืองนครปฐม นครปฐม  การนำที่ดินด้านในมาทำอาคารชุด ทำให้ต้นทุนที่ดินถูกกว่าปกติมาก ส่งผลต่อกำไรที่ชัดเจนของการพัฒนาห้างสรรพสินค้า  กลยุทธ์นี้ทาง บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ก็ใช้เช่นกัน เช่นในการพัฒนาโครงการ Terminal 21 ในพื้นที่ต่างๆ เป็นต้น

            อาจกล่าวได้ว่าความสำเร็จของการพัฒนาห้างสรรพสินค้าก็คือจำนวนประชากรประจำ ประชากรทำงาน ประชากรแฝง นักท่องเที่ยว การสัญจรผ่านทางโดยการแจงนับการจราจร หรือ Traffic Count เพื่อความมั่นใจในการพัฒนาโครงการ รวมทั้งการตั้งราคาพื้นที่เช่าค้าปลีกที่สามารถแข่งขันได้ในตลาดนั่นเอง