อสังหาฯ เอเชียท่ามกลางการระบาดของโควิด-19

มาฟังรายงานสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชียโดยผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งมีการอภิปรายผ่าน Zooms เมื่อเวลา 13:00 - 14:30 น. ในวันจันทร์ที่ 13 เมษายน 2563

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (www.fiabci-thai.org) สรุปผลการอภิปรายเรื่องโควิด-19 กับอนาคตอสังหาริมทรัพย์เอเชีย โดยมีผู้ร่วมอภิปรายประกอบด้วย นายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินอินโดนีเซีย นายกสมาคม FIABCI Asia Pacific นายกสมาคม FIABCI มาเลเซีย  อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม นายกสมาคม FIABCI กัมพูชา อดีตนายกสมาคมนายหน้าสิงคโปร์ กรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฟิชลิปปินส์ และ ดร.โสภณ ด้วย ดังนี้:

            กัมพูชา นายยกสมาคม FIABCI กัมพูชากล่าวว่าขณะนี้กำลังห้ามออกนอกบ้านหรือข้ามจังหวัดเช่นเดียวกับไทย  การเปิดตัวโครงการต่างๆ ทำไม่ได้ แต่เชื่อว่าหลังวิกฤตินี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยจะกลับมาหลังจาก “อั้น” ไว้นาน ยกเว้นว่าเงินเก็บหมดเพราะเศรษฐกิจเสียหายไป เป็นต้น  แต่ก่อนช่วงเกิดวิกฤติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กัมพูชากำลังเติบโตด้วยดี จึงน่าจะยังมีผู้สนใจมาลงทุถกอีกไม่น้อยในอนาคต

            ฟิลิปปินส์ กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฟิลิปปินส์และกรรมการสมาคม FIABCI ฟิลิปปินส์ ให้ความเห็นว่าในภาคพื้นเอเชียอาคเนย์นี้ โรคโควิด-19 ส่งผลน้อยกว่าภูมิภาคอื่นๆ จึงไม่น่าจะมีผลกระทบอะไรมากนักเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น  การฟื้นตัวจึงจะรวดเร็วกว่าอย่างแน่นอน  อย่างไรก็ตามการที่ยุโรปและสหรัฐอเมริกาได้รับความเสียหายมาก ก็อาจทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติลดลง การท่องเที่ยวจะลดลง  ภาพรวมก็เหมือนประเทศอื่นๆ ที่จะมีการใช้ดิจิตอลมากขึ้น และการใช้ Outsourcing กันมากขึ้น

            มาเลเซีย นายกสมาคม FIABCI มาเลเซีย กล่าวว่าวงการก่อสร้างเริ่มจะให้ทำงานต่อไปได้แล้ว ซึ่งหวังว่าจะฟื้นฟูเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว  วิกฤติครั้งนี้เกิดขึ้นในระหว่างที่มาเลเซียกำลังก้าวเข้าสู่ยุคเทคโนโลยีจึงทำให้ได้รับผลกระทบไม่มาก เพราะได้ทำงานจากบ้าน (Work from Home) มาระยะหนึ่งแล้ว  มาเลเซียคาดว่าสถานการณ์วิกฤติเช่นนี้คงดำรงอยู่ไม่นาน ทำให้การเติบโตของตลาดในยุคใหม่จะตามมาอย่างรวดเร็ว

            เวียดนาม กรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและกรรมการสมาคม FIABCI เวียดนาม กล่าวว่าตอนนี้ได้รับผลกระทบมากโดยเฉพาะกิจการท่องเที่ยว-โรงแรม เชื่อว่าคงต้องใช้เวลาอีกพอสมควร  อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของเวียดนามค่อนข้างดีในช่วงก่อนหน้า จึงคาดว่าจะได้รับผลกระทบน้อย ยังสามารถส่งออกได้มมาก  อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมยังแข็งแรง เพราะมีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในเวียดนามมาก นี่เป็นจุดเด่นสำคัญที่ทำให้โควิด-19 ทำอะไรเวียดนามไม่ได้มากนัก ซึ่งกรณีนี้ต่างจากไทยเพราะการลงทุนต่างชาติมีน้อยกว่าในเวียดนาม

            สิงคโปร์ อดีตนายกสมาคมนายหน้าสิงคโปร์และกรรมการสมาคม FIABCI สิงคโปร์ กล่าวว่าตอนนี้ลำบากมาก เพราะนายหน้าไม่สามารถทำงานได้ ไม่สามารถพาลูกค้าไปดูบ้านได้ และยังไม่รู้ว่าเมื่อไหร่จะสิ้นสุด แต่ก็หวังว่าอีกไม่นาน  ในขณะนี้นายหน้าก็ต้องใช้เวลาในการศึกษาหาความรู้ไปก่อนเพื่อเตรียมความพร้อม  การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติก็หยุดไปโดยปริยายเพราะสิงคโปร์ผิด  แต่ในอนาคตคาดว่ากำลังซื้อจะต่างประเทศจะกลับมา  แม้แต่คนรวยๆ ในอินโดนีเซียยังพาครอบครัวมาพักที่สิงคโปร์ในระหว่างเกิดโรคระบาดเพื่อความปลอดภัยครับ

            อินโดนีเซีย นายกสมาคม FIABCI อินโดนีเซียและนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินอินโดนีเซียกล่าวว่า โรงแรมกระทบหนักสุด ศูนย์การค้าก็กระทบหนัก อาคารสำนักงานก็ได้รับผลกระทบบ้าง แต่ที่อยู่อาศัยที่อาศัยกำลังซื้อภายในประเทศ ยังไปได้ในอนาคต  กรณีเช่นนี้ก็คล้ายคลึงกับประเทศไทย เขาหวังว่าสถานการณ์จะผ่านพ้นไปได้ด้วยดีในเวลาอันสั้น ไม่เกิน 6 เดือน โดยเริ่มที่บ้านหลังแรกของประชาชน ส่วนศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานคงหดตัวลงซึ่งมีแนวโน้มมาตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 แล้วตามกระแสทำงานจากบ้าน

            แม้ว่าในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะได้รับผลกระทบน้อยกว่าภูมิภาคอื่นๆ แต่ในกรณีประเทศไทยนั้น เศรษฐกิจของไทยคาดว่าจะหดตัวกว่าประเทศเพื่อนบ้านมาก ดังนั้นการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจึงอาจเป็นสิ่งที่ไม่อาจคาดหวังได้มากนัก  ในแง่ร้ายกำลังซื้ออาจจะหดหายไปได้เช่นกันเพราะครัวเรือนนำเงินไปใช้เพื่อความอยู่รอดในช่วงวิกฤติ  แต่ในอีกแง่หนึ่ง การไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาครึ่งปี ก็อาจทำให้การโหมซื้อได้เช่นกัน

            โดยสรุปอาจกล่าวได้ว่าในอนาคตการออกแบบอาคาร บ้าน ชุมชน ย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการป้องกันโรค ความแออัดจะลดลง อาจมีความต้องการบ้านที่มีเฉลียง ระเบียงมากขึ้น  การระบายอากาศอาจมีความจำเป็นมากขึ้นกว่าระบบปรับอากาศ  ในอีกทางหนึ่งอาคารชุดและบ้านแบบเดิมๆ ที่เป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจมีความต้องการน้อยลง ทำให้ราคาลดลงไปได้ สินค้าใหม่จะได้เปรียบมากกว่า  ผู้ประกอบการจึงควรออกแบบโครงการตามนิยามใหม่

            ดร.โสภณ กล่าวเตือนว่า ในอนาคตอันใกล้นี้จีนจะยิ่งใหญ่มาก  เพราะโดยรวมแล้วได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับมหาอำนาจอื่น เศรษฐกิจก็จะฟื้นก่อน นักท่องเที่ยวจีนก็จะมากขึ้น การ “ครองโลก” ของจีนก็จะมีโอกาสใกล้ความจริงมากขึ้นเรื่อยๆ  จีนจะกลายเป็นอภิมหาอำนาจอันดับหนึ่งในอนาคตอันใกล้ ส่งผลให้ประเทศไทยจะกลายเป็นดั่ง “มณฑล” หนึ่งของจีน กลายเป็นเมืองขึ้นทางเศรษฐกิจไปได้