หน้าแรก เว็บบอร์ด หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype โปรโมชั่น Pic Post ตรวจหวย ควิซ เกมถอดรหัสภาพ Page คำนวณ คำคม วิดีโอ สเปซ เกม Play ไดอารี่ อัลบั้ม แต่งรูป Glitter
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่
ลงโษณาตำแหน่งนี้

โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

           ตอนนี้เศรษฐกิจโลกกำลังพังทลายเพราะ Cash ไม่  Flow หรืออีกนัยหนึ่งกระแสเงินสดไม่สะพัดตามแผนที่วางไว้  ใครกู้เขามาทำโรงแรมก็คงเจ๊งในไม่ช้า สายกายบินต้นทุนต่ำก็อาจพากันพินาศหลายราย อันเป็นผลพวงจากไวรัสโควิด 19

            เมื่อเร็วๆ นี้ผมได้วิเคราะห์ไว้ว่าโรคไวรัสโควิด 19 คงอยู่กับเราไม่นาน อาจจะราวครึ่งปี พร้อมยืนยันจากกรณีโรคซาร์สและอื่นๆ ว่าไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว  แต่เวลาแค่ครึ่งปีหรืออาจ 1 ปีนี่แหละอาจทำให้ธุรกิจบางอย่างพังทลายลงไปก็ได้ โดยเฉพาะที่มีสายป่านไม่ยาวพอ กู้สารพัดทางมาลงทุน เงินอาจหมุนไม่ทันเป็นปัญหาด้าน Cash Flow ขึ้นมาทันที

            เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ผมนั่งรถทัวร์ยี่ห้อดีๆ ไปมุกดาหารเพื่อต่อรถข้ามไปประเมินค่าทรัพย์สินที่ฝั่งสะหวันนะเขต ปรากฏว่าทั้งรถมีแต่คนปิดปากปิดจมูกกันหมด (รวมทั้งผมด้วย)  ที่สำคัญก็คือ ณ ราคาค่ารถเท่าเดิม แต่มีคนนั่งรถไปราว 50%  ขากลับ ก็อีก 50% เหมือนเดิม  อย่างนี้รถทัวร์ก็คงอยู่ยาก อยู่ไม่เป็นเหมือนกัน  ดีที่ว่าเป็นบริษัททัวร์ใหญ่ คงมีสายป่านไปได้อีกไกล

            เมื่อไม่กี่วันมานี้ ผมก็เพิ่งกลับจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ปรากฏว่าทั้งลำมีคนนั่งประมาณหนึ่งในสาม ขากลับก็พอๆ กันเท่านั้น ทั้งที่ตามปกติมีคนนั่งกันเต็มหรือเกือบเต็มแทบทุกเที่ยวที่เคยไป-มา  เลขาฯ ผมอุตส่าห์ จองที่นั่ง “Hot Seat” ไปให้  แต่ในยามนี้คงแทบไม่จำเป็นต้องจองที่นั่งแบบนี้แล้ว  สะดวกสบายไปอีกแบบหนึ่ง  แต่สายการบินก็คงขาดทุนน่าดู  โดยที่ผู้คนไม่กล้าบินกันแทบทั่วโลก สายการบินหลายแห่งโดยเฉพาะประเภท “Low Cost” ที่เพิ่งเปิดกิจการ ก็คงได้เจ๊งกันในไม่ช้า  เผลอๆ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงได้รับจ้างให้ไปประเมินค่าเครื่องบินเพื่อขายต่อ

            ที่สนามบินกรุงกัวลาลัมเปอร์ ตอนตีห้าที่ผมเตรียมไปขึ้นเครื่องบิน ปกติมีผู้คนคลาคล่ำ  แต่เดี๋ยวนี้เหลือเพียง 40% หรือราวหนึ่งในสาม  แต่เมื่อเทียบกับสนามบินดอนเมืองที่ปกติทัวร์จีนเบียดเสียดยัดเยียด ตอนนี้แทบไม่เจอสักคน  ประมาณว่าบริเวณทางออกเหลือผู้คนที่ยังเดินทางอยู่เหมือนผมเพียง 5% ก็ว่าได้  แล้วอย่างนี้ ถ้าลากยากไป 3-6 เดือน คนทำอาชีพที่เกี่ยวข้องก็คงต้องขยับขยายไปทำอย่างอื่น  แต่สำหรับประชาชนทั่วไปก็คงพอปรับตัวได้  อย่างมีอยู่ช่วงหนึ่งที่เราไว้ทุกข์ งานรื่นเริงต่างๆ กิจกรรม “Night Life” ก็หายไปเป็นปีเหมือนกัน  บัดนี้ก็ฟื้นขึ้นมาใหม่

            อย่างไรก็ตามในสถานะของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ง่ายเหมือนชาวบ้านทั่วไป เช่น กิจการโรงแรม  สมมติเราทำโรงแรมขนาดเล็กๆ สัก 100 ล้านบาท  อาจต้องเสียเงินกู้ปีละ 6 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าดำเนินการประมาณ 50 ล้านบาท และอาจต้องทำกำไรสัก 20 ล้านบาท  ถ้ากำไรหดหายไป 1 ปี  ค่าดำเนินการลดเหลือ 10 ล้านบาท เพราะแทบไม่มีคนใช้ แต่ดอกเบี้ยยังต้องจ่ายปีละ 6 ล้านบาท ก็เท่ากับขาดทุนไปแล้ว 16 ล้านบาท  ถ้าสายป่านไม่ดีจริงๆ ก็คงต้องขายกิจการไป ทุนหายกำไรหด

             กิจการที่เกี่ยวข้องและอาจเป็นความเสียหายหนักอีกอย่างหนึ่งก็คือกิจการปฏิสัมพันธ์ระหว่างประเทศ อย่างเช่นงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานนิทรรศการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก จัดที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศสในเดือนมีนาคมทุกปี ผมก็ไปแทบทุกปี  ปรากฏว่าในปีนี้ที่กำหนดจัดในช่วงวันที่ 12-15 มีนาคม 2563 ก็เพิ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ ว่าขอเลื่อนไปเดือนมิถุนายน  นี่คนที่จองตั๋วเครื่องบินไปแล้ว ก็คงไม่ได้เงินคืน หรือเสียค่าปรับ  ค่าบูธต่างๆ ก็คงไม่เสียเพิ่ม แต่คนจัดก็คงอยู่ยาก  งานนี้เขาจัดมาหลายสิบปีแล้ว  ถ้าเขาก้าวพลาด เดือนมิถุนายนยังไม่อาจจัดได้ บริษัทผู้จัดงานนี้ก็อาจจะเจ๊งในปีนี้เอง

            นี่ยังไม่นับรวมงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองนานกิงในเดือนกุมภาพันธ์ที่ยกเลิกไปโดยปริยาย งานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในลาวในกลางเดือนมีนาคม 2563 ก็เลื่อนไปเดือนมิถุนายน แม้ลาวจะแทบไม่มีปัญหาโรคไวรัส แต่ผู้แสดงสินค้าและผู้ชมงานจากต่างประเทศก็ไม่กล้าไป  ส่วนงาน World Urban Forum ที่จัดในกลางเดือนกุมภาพันธ์ในกรุงอาบูดาบีที่แม้ดันทุรังจัดได้ แต่ปรากฏว่ามีคนเข้าร่วมเพียงหนึ่งในสามจากทั้งหมด 5,000 คน (ผมก็ขอยกเลิกไปเช่นกัน)

            ในกรณี Cash Flow สมมติโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท  หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น ถ้ารายได้ขาดหายไป 2 ไตรมาส ก็เท่ากับ 4% แต่ถ้าตลอดทั้งปีรายได้แทบไม่มีเลย ก็อาจทำให้มูลค่าของอาคารลดลงไป 6-8% ก็เป็นได้  ในกรณีนี้ถ้าเป็นโรงแรมที่ไม่มีหนี้สินใดๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง  แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีต้นทุนดอกเบี้ยจากค่าดำเนินงานต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ก็คงประสบปัญหาเป็นอย่างมาก

            ในแง่หนึ่งในอนาคต เราอาจสามารถหาซื้อทรัพย์ได้ในราคาถูกลงได้ เช่น
            1. โรงแรมในฮ่องกง เพราะนอกจากมีปัญหาเรื่องโรคภัยแล้ว ยังมีปัญหาทางการเมืองภายในอีกด้วย
            2. สกีรีสอร์ตในฮอกไกโก ซึ่งขณะนี้แทบร้างเป็นป่าช้าเนื่องจากปัญหาโรคระบาดนี้เอง  ปกติราคาที่ดินในฮอกไกโดที่คณะผู้ประเมินของผมเคยไปประเมินไว้ มีราคาถีบตัวสูงขึ้นมาก  แต่วิกฤติอันนี้คงทำให้ราคาหยุดชะงักถึงกระทั่งลดต่ำลง
            3. แบรนด์ของร้านอาหาร-เครื่องดื่มในสิงคโปร์ที่สามารถซื้อ/เช่ามาเปิดร้านในไทย ก็อาจถูกลงกว่าแต่ก่อน เนื่องจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง  ปกติราคาแบรนด์พวกนี้น่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปีที่ไปประเมินเพราะมีการขยายกิจการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
            4. โรงแรมสามดาวในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาที่สายป่านสั้น เป็นต้น

            อาการที่ Cash ไม่ Flow อาจทำให้เกิดการพังทลายในลักษณะสะดุดขาตัวเองล้มลงอย่างไม่คาดคิด (ในขณะฝันหวาน) ในกรณีของผู้ที่ใช้เงินกู้ในการประกอบกิจการเป็นสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการราย SMEs ปัญหาโรคภัยจึงเป็นความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่ต้องประมาณการไว้เพิ่มเติมในการวิเคราะห์ความเสี่ยง (Risk) ของ Cash Flow ของโครงการนั่นเอง

เนื้อหาโดย: doctorsopon
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
25 VOTES (5/5 จาก 5 คน)
VOTED: iwootjung, Sarasin Santayasuk, iluhoo, Taweelux, Manot SS
 
โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
เอาแล้ว! เมนูซาดิสม์เป็นเหตุ! วอชด็อก จ่อแจ้งความคลิป “เมนูไก่หลุม” รายการหม่อมถนัดแดก 10 อันดับแฟนของนักร้องลูกทุ่งสาว ที่หล่อที่สุดยกเลิกต่อเนื่อง คอนเสิร์ต "เจนนี่ ได้หมดถ้าสดชื่น"
กระทู้อื่นๆในบอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้
"20 บุคคลอัศจรรย์"ที่พัฒนาตัวเอง จนสุดท้ายเปลี่ยนไปเป็นคนล่ะคนแมวเป็นหวัด...ฤดูฝนแบบนี้แมวก็เป็นหวัดได้สัญญาณอันตราย "นอนไม่หลับ" แบบไหน ที่ควรรีบพบแพทย์ภาพ update เพิ่มเติมของน้องปลาชะโดสีเผือกสุดหายากล่าสุดจ้า
ตั้งกระทู้ใหม่