บึงธาตุหลวง ดูไบแห่งลาว ไม่รอด?

โครงการสุดอลังการ “บึงธาตุหลวง” ที่หวังปั้นให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของลาวและภูมิภาคนี้ ประหนึ่งเป็น "ดูไบ" แห่งประเทศลาว คงไปไม่รอดเสียแล้ว สร้างได้น้อยมาก แต่นี่คือฉากแรกเท่านั้น ยังมีมหากาพย์อีกยาว

            ในระหว่างวันที่ 20-23 ธันวาคม 2561 ผมไปจัดอบรมการประเมินค่าทรัพย์สิน ณ กรุงเวียงจันทน์ ได้กลับไปเยี่ยม “บึงธาตุหลวง” ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษของลาว และขอย้ำยืนยันว่าโครงการนี้คงไม่อาจประสบความสำเร็จดังหวัง  ที่กล่าวเช่นนี้ไม่ได้ "แช่ง" แต่ทุกฝ่ายพึงสังวรให้หนัก โครงการใหญ่ มีความเสี่ยงสูง ต้องเตรียมทางหนีทีไล่ จะได้ไม่ "เสียค่าโง่" ดังที่เคยเกิดขึ้นในโครงการหลายแห่งในไทย

            โครงการบึงธาตุหลวง (http://bit.ly/2yC7Edx) มีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้:

            1. โครงการนี้เป็นเสมือนเมือง "ดูไบ" แห่งแรกในอาเซียน เขตเศรษฐกิจพิเศษนี้มีมูลค่าการลงทุน 1,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว 54,000 ล้านบาท (เฉพาะสาธารณูปโภค) พื้นที่แห่งนี้ เคยเป็นบึงน้ำ แต่ปัจจุบันได้ปรับพื้นที่เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษโดยทางการลาวเปิดให้สัมปทานแก่บริษัท เซี่ยงไฮ้ วั่นเฟิง ของประเทศจีน เป็นผู้พัฒนา พ่วงด้วยสัญญาสัมปทานนาน 99 ปี

            2. แผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษบึงธาตุหลวง จะเป็นเมืองใหม่ใจกลางกรุงเวียงจันทน์ ประกอบด้วย โรงเรียนนานาชาติระดับอนุบาลถึงมหาวิทยาลัย  โรงพยาบาล สถาบันการเงิน ศูนย์วัฒนธรรม โรงแรมระดับ 3-5 ดาวขึ้นไป หอประชุมนานาชาติ ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบบ้านจัดสรรและอาคารชุด สนามกอล์ฟ นอกจากนี้ ยัง มีหอคอยแฝด 2 หอคอย ขนาดใหญ่สูง 150 เมตร พื้นที่ในเขตท่องเที่ยว สถานทูต วัฒนธรรมและธุรกิจการเงินนั้น จะเชื่อมต่อกันด้วยถนนและคลอง (คล้ายคลองเวนิสในอิตาลี) และแวดล้อมด้วยธรรมชาติของแหล่งน้ำและสวนสาธารณะขนาดใหญ่

            3. ยิ่งกว่านั้นยังจะพัฒนาเขตศูนย์การค้าปลอดภาษี เขตนิคมอุตสาหกรรมแปรรูปสินค้าเพื่อการส่งออก ภายใต้ข้อตกลงว่าด้วยเขตการค้าเสรีอาเซียน เขตศูนย์กลางการบริการทางธุรกิจการเงินและการลงทุน รวมถึงท่าเรือขนส่งสินค้า ทั้งนี้บริษัทจีนที่เป็นผู้รับสัมปทาน จะรับผิดชอบการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค จะเปิดให้เอกชนที่สนใจ รวมถึงนักธุรกิจไทยเข้ามาลงทุนตามแผนพัฒนาที่วางไว้ ซึ่งจีนตกลงแบ่งรายได้ให้ลาว ร้อยละ 50 ของรายได้ค่าเช่า

            4. ทางการลาว คาดหวังว่าโครงการนี้จะช่วยกระตุ้นจีดีพี ของประเทศให้ขยายตัวได้ถึง 10 เท่าในอนาคต ความได้เปรียบของลาว อยู่ที่การเป็นเชื่อมต่อทางบก (Land link) โดยเชื่อมต่อจีน ไทย เวียดนาม และกัมพูชา ช่วยอำนวยความสะดวกด้านการขนส่ง รวมถึงปัจจัยค่าแรงที่ค่อนข้างต่ำจึงดึงดูดนักธุรกิจให้เข้าไปแสวงหาการลงทุน แต่ด้วยจำนวนประชากรทั้งประเทศไม่ถึง 7 ล้านคน อาจทำให้เกิดคำถามว่า ลาว พร้อมหรือยังสำหรับการรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่จะตามมาในเร็วๆ นี้

            อย่างไรก็ตาม โครงการนี้เคยล้มเลิกไปครั้งหนึ่งแล้ว ตามข่าวเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2553: http://bit.ly/2i0OTcI) ในข่าวกล่าวว่า "ส่อเค้าง่อนแง่นมาตั้งแต่ปีแรก ในที่สุดทางการลาวก็ได้ยืนยันชัดเจนว่า โครงการก่อสร้าง "เมืองใหม่บึงธาตุหลวง" ได้เลิกล้มไปแล้ว หลังจากนักลงทุนจากจีน ไม่สามารถที่จะจ่ายเงินชดเชยให้แก่ราษฎรที่ได้รับผลกระทบและต้องอพยพออกจากพื้นที่เป็นเงินหลายร้อยล้านดอลลาร์"

            เมื่อราว 2 ปีก่อนโครงการถูกปลุกขึ้นมาอีก แต่ขณะนี้ความคืบหน้ามีน้อยมาก มีตึกอาคารชุดที่สร้างเสร็จและมีผู้เข้าอยู่แล้ว 4 ตึก 544 หน่วยแต่มีผู้เข้าอยู่ราว 20 หน่วย ทั้งที่ลาวยังไม่มีกฎหมายอาคารชุดรองรับ ผมตระเวนดูพบ “อาม่า” จีนเลี้ยงหลานเดินเล่นอยู่คนเดียว อาคารอื่นก็อยู่ระหว่างก่อสร้าง แต่อยู่ในสภาพคล้ายหยุดก่อสร้าง ในโครงการยังมีตลาดกลางคืน (Night Market) แต่ก็ร้างไปแล้ว ซูเปอร์มาร์เกตที่สร้างเสร็จก็ไม่เคยเปิด ถนนต่างๆ (ยกเว้นถนนสายหลัก) ก็ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ตรงกลางของบึงน้ำ มีร้านอาหารแต่กิจการไม่ค่อยดี สภาพโดยรวมยังเป็นที่ว่างเปล่าเวิ้งว้างสุดเงียบเหงา 

            จากประสบการณ์ของผมในการวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ เมืองชี้นำ และการดูงานการพัฒนาเมืองทั่วโลก ผมขอให้ข้อคิดว่า โครงการนี้อาจเป็นไปได้ยาก การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มาก ๆ จะมีความเสี่ยงสูงมาก โอกาสประสบความสำเร็จจึงมีน้อยมาก ภาพที่วาดฝันไว้นั้น ขาดความเป็นจริงเป็นอย่างยิ่ง จะสังเกตได้ว่าโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ ไม่สำเร็จมีมากมายเหลือเกิน เช่น

            1. เมืองทองธานีของไทย ก็ใช้เวลาร่วม 30 ปี ก็ยังไม่สำเร็จชัดเจน ยกเว้นพื้นที่แสดงสินค้า

            2. โครงการตึกสูงที่สุดในโลกที่จะสร้างในกรุงพนมเปญ (http://bit.ly/2i0MDSR) ก็ไม่สำเร็จ (แต่นี่กำลัง "ปลุกผี" ขึ้นมาอีกhttp://bit.ly/2y6JPdu และhttp://bit.ly/2zbgXOM)

            3. โครงการเมืองเกาหลี Camka City ในกรุงพนมเปญก็ไม่ประสบความสำเร็จ จนเวลาผ่านไป 20 ปี ก็เพิ่งมีศูนย์การค้าอีออนมาใช้พื้นที่ ทำให้คึกคักขึ้นมาบ้าง

            4. โครงการ Iskandar Development Region ที่รัฐยะฮอร์ (http://bit.ly/2yCsQQO) มาเลเซียที่มีขนาดถึง 2,217 ตารางกิโลเมตร และเริ่มในปี 2549 ก็ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จ ท่าเรือก็ยังสู้สิงคโปร์ไม่ได้ อาคารชุดที่หวังให้จีนมาซื้อก็ยังล้นเหลือ (https://bloom.bg/2j1jEO0)

            สิ่งที่ควรดำเนินการเพื่อประกันความสำเร็จก็คือ

            1. รัฐบาลต้องทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนที่รับสัมปทานใด ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ ต้องให้รายใหม่เข้าทำต่อได้ทันที ไม่เสียค่าโง่เช่น กรณีทางด่วน กรณีเหมืองทองคำ ฯลฯ

            2. การลงทุน อาจเป็นการร่วมลงทุนระหว่างเจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน และผู้เกี่ยวข้องอื่นตามแนวคิดแบบการแบ่งสรรผลประโยชน์แทนที่จะเสี่ยงเฉพาะผู้ประกอบการเพียงฝ่ายเดียว

            3. การลงทุนในโครงการต้องมีระบบการประกันเงินดาวน์แก่ผู้ลงทุน หากโครงการล้มเหลว เงินดาวน์สำหรับการลงทุนเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ยังได้รับคืน จะทำให้ผู้ซื้อมั่นใจมากขึ้น

            4. การรายงานข่าวการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นจริง ครอบคลุม ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

            5. รัฐบาลต้องควบคุมการสั่งจ่ายเงินในโครงการโดยเฉพาะในวงเงินที่กำหนดไว้ เช่น ตั้งแต่ 100 ล้านขึ้นไป โดยมีการตรวจสอบที่ดี เพื่อป้องกันการฟอกเงิน หรือ ป้องกันการทุจริตในโครงการเอง เป็นต้น การลงทุนขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูง จึงต้องมีหลักประกันที่ดี

            อย่างไรก็ตามโครงการนี้จีนได้สัมปทานไปพัฒนาถึง 99 ปี สมมติได้ในปี 2549 ใน 30 ปีแรกอาจพัฒนาที่ดินแบบกระเตาะกระแตะไปก่อน แล้วเมื่อสถานการณ์สุกงอมค่อยพัฒนาจริงจังในปี 2579 ก็ยังไม่สาย ยังมีเวลาเก็บกินอีกเกือบ 70 ปี!  นี่คือข้อบ่งชี้ว่าการให้เช่า 99 ปีนั้นเสียเปรียบต่างชาติมาก

ที่มาภาพ : https://hilight.kapook.com/view/161558