การปฏิวัติวงการที่อยู่อาศัยไทยด้วยระบบภาษี

            ทุกวันนี้ประเทศไทยมีบ้านว่างอยู่เป็นจำนวนมากถึง 1.64 ล้านหน่วย ก่อนหน้านี้ผลิตที่อยู่อาศัยออกมาปีละสองแสนหน่วย จนมีบ้านรอขายในมือผู้ประกอบการประมาณสี่แสนหน่วย ตึกแถวแทบทุกแห่งว่างอยู่เป็นจำนวนมาก ในขณะเดียวกันก็มีการสร้างที่อยู่อาศัยในเขตรอบนอกของเมือง ทำให้เมืองขยายตัวออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ถนน ทางด่วน ไฟฟ้า ประปา รถไฟฟ้า ฯลฯ ก็ต้องขยายตามออกไป การพัฒนาที่ดินก็ค่อนข้างจะผูกขาดโดยนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ราวสิบแห่ง สถานการณ์อย่างนี้ทำอย่างไรดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจบ้านว่างไว้ตั้งแต่ปี 2558 และติดตามผลต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ทั้งนี้บ้านว่าง ก็คือบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว) และห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย) บ้านว่างเกือบทั้งหมดอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ที่เป็นอย่างนี้ส่วนหนึ่งเพราะเราถูกปลุกระดมให้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไรกันอย่างมากมาย เพื่อให้ผู้ประกอบการมีงานได้ทำต่อเนื่อง

            ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ พ.ศ.2568 มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือประมาณ 11.5% ของทั้งหมด  บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย

            หากพิจารณาในขอบเขตทั่วประเทศ โดยเริ่มจากจำนวนบ้านในเขคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 6,390,376 หน่วย มีสัดส่วนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 11.5% จึงประมาณการจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่นทั่วประเทศ มี22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4.0% เพราะในชนบทเป็นพื้นที่ๆ มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย

            หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ.2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้ว เราจะทำอย่างไรเกี่ยวกับบ้านว่างเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องไปรุกพื้นที่สีเขียวชานเมือง เราจะทำอย่างไรให้เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายหรือ Win Win ด้วยกันไป

            มาตรการที่จะแก้ไขได้อย่างหนึ่งก็คือภาษี อย่างเช่นในประเทศสหรัฐอเมริกามี “ภาษีบ้านว่าง” ซึ่งเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการต่อสู้กับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในเมืองต่างๆ ทั่วสหรัฐอเมริกา ภาษีนี้จึงลงโทษเจ้าของบ้านที่ปล่อยให้บ้านว่าง กระตุ้นให้ปล่อยเช่าหรือขายบ้านออกไป ภาษีบ้านว่างช่วยให้ชุมชนคึกคักอีกครั้ง แก้ไขปัญหาความเสื่อมโทรมของเมืองอีกด้วย

            เขาเก็บภาษีนี้ทำไม:

            1. ซานฟรานซิสโก รัฐแคลิฟอร์เนีย: จัดเก็บภาษีบ้านว่างเพื่อนำเงินไปสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

            2. วอชิงตัน ดี.ซี. ใช้ภาษีในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับทรัพย์สินว่างเปล่าและทรัพย์สินทรุดโทรมโดยส่งเสริมให้เจ้าของดูแลรักษาหรือขายทรัพย์สินเหล่านั้น

            3. ดีทรอยต์ รัฐมิชิแกน: ภาษีนี้สร้างแรงจูงใจให้ใช้บ้านว่างโดยเพิ่มภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ ขณะเดียวกันก็ลดภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้าน

            อาจกล่าวได้ว่าถ้าบ้านว่างมาเป็นเวลาอย่างน้อย 180 วัน ถือว่าไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง จะต้องเสียภาษี 1.5% ของมูลค่าที่ประเมินทรัพย์สินในช่วงสองปีแรกของการว่าง และเพิ่มเป็น 3% สำหรับทรัพย์สินที่ว่างเปล่าเกิน 2 ปี อย่างไรก็ตามก็มีข้อยกเว้นสำหรับบ้านที่สร้างใหม่ บ้านที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงโดยต้องมีใบอนุญาต และบ้านที่เจ้าของเพิ่งเสียชีวิต มาตรการเหล่านี้มีจุดลดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยโดยส่งเสริมให้เจ้าของทรัพย์สินนำที่อยู่อาศัยว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์ ไม่ว่าจะโดยการเช่าหรือขาย

            สำหรับในฝรั่งเศส ในเมืองต่างๆ ของสเปนที่มีประชากรมากกว่า 50,000 คน อัตราการว่างงานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 12.3% ในขณะที่อัตราตามปกติควรอยู่ที่ประมาณ 5% มีผลการศึกษาของสถาบันเศรษฐศาสตร์บาร์เซโลนา (IEB) ระบุว่าการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มีต่อสวัสดิภาพของผู้อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่หลังจากที่ฝรั่งเศสบังคับใช้ภาษีบ้านว่าง ก็มีส่วนทำให้อัตราที่อยู่อาศัยว่างเปล่าลดลง 13% 

            ทั้งนี้อัตราการจัดเก็บภาษีบ้านว่างอาจแตกต่างกัน เช่น

            1. ฝรั่งเศส จัดเก็บภาษีสูงถึง 17% ของค่าเช่าในปีแรกที่บ้านว่าง และเพิ่มเป็น 34% สำหรับปีถัดมา เพื่อกระตุ้นให้มีการใช้ที่อยู่อาศัย เช่น ในปีหนึ่งๆ สมมติประเมินราคาบ้านไว้ 1 ล้านบาท ค่าเช่าควรอยู่ที่ 50,000 บาท (จะปล่อยเช่าหรือไม่ก็ตาม) ถ้าปล่อยว่างเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษี 17% ของ 50,000 บาทหรือ 8,500 บาท (0.85% ของมูลค่า)

            2. สเปน ภาษีบ้านว่างเป็นประโยชน์มาก เทศบาลในสเปนสามารถเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่ม 50% (จากอัตราปกติ) สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่มีคนอยู่อาศัย

            3. ออสเตรีย เก็บภาษีบ้านที่ไม่มีคนอยู่ หรือมีแต่การปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวมาอยู่แบบ “แอร์บีเอ็นบี” ดังนั้น การปล่อยให้นักท่องเที่ยวมาใช้ โดยเจ้าของไม่ได้ใช้เอง ก็ต้องเสียภาษีมากกว่าปกติ

            4. ไอร์แลนด์ จัดเก็บภาษีบ้านว่าง ถ้าบ้านใดเจ้าของอยู่อาศัยน้อยกว่า 30 วันใน 1 ปีเพื่อกระตุ้นให้มีการอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ปล่อยบ้านให้ว่างเปล่า

            การมีมาตรการภาษีแบบนี้จะทำให้ตึกแถวใจกลางเมืองที่ว่างเปล่าหายว่างไปแทบทันที เพราะเจ้าของต้องยอมคายทรัพย์สินเหล่านี้ออกมา ราคาก็จะไม่แพง ไม่ใช่ตลาดของผู้ขายอีกต่อไป คนที่ต้องการซื้อตึกแถวไปประกอบธุรกิจก็ได้ราคาถูกลง สามารถลงทุนได้อย่างมั่นใจมากขึ้น ห้องชุดหรือบ้านทั่วไปก็จะมีคนเช่าได้ในราคาถูกลง ราคาขายก็ถูกลง ชาวบ้านสามารถหาซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องถ่อสังขารไปซื้อบ้านไกลๆ นอกเมืองและต้องรอเวลาอีกนับปีกว่าจะสร้างใหม่เสร็จ พื้นที่ชานเมือง-เกษตรกรรมก็จะไม่ถูกทำลายลงทุกวันเช่นปัจจุบันนี้

            เรามาส่งเสริมการจัดเก็บภาษีบ้านว่างกันเถอะ

            หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อนำไปใช้ในการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์ — ไม่ว่าจะเป็นการ ประเมินหรือวิจัยอสังหาริมทรัพย์ สำรวจ–ศึกษาตลาดคู่แข่ง วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ หรือ ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ที่ดิน บ้าน เรือ ต้นไม้ เครื่องบิน รวมถึงทรัพย์สินเพื่อการ ซื้อ–ขาย และลงทุน ติดต่อ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
            คุณสัญชัย – เจ้าหน้าที่การตลาด โทร. 02-295-3905 ต่อ 105