เส้นค่าเฉลี่ย (Moving Average) กับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

            ในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เส้นค่าเฉลี่ย (Moving Average) สามารถนำมาใช้เพื่อวิเคราะห์ได้ในระดับหนึ่ง ทำให้เห็นแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในตลาดได้

             ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 จนถึงปัจจุบัน ได้เห็นแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาต่าง ๆ อยู่พอสมควร ในการวิเคราะห์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลง สามารถใช้ค่าทางสถิติอย่างง่ายมาศึกษาได้ ดังนี้:

            1. ในกรณีดูการเปิดตัวของโครงการในแต่ละเดือน อาจจะทำให้เกิดความสับสนได้ เพราะมีทั้งการขึ้นๆ ลงๆ ดูเหมือนไร้ทิศทางเท่าที่ควร

            2. อย่างไรก็ตามตามภาพข้างต้น หากดูจากเส้นแนวโน้ม จะพบว่า ตั้งแต่ปี 2547-2560 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นตามลำดับ มีการเปิดตัวโครงการค่อนข้างสูง

            3. อย่างไรก็ตามหากสร้างเส้นค่าเฉลี่ย (Moving Average) ก็จะเห็นแนวโน้มในแต่ละช่วงได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพราะแม้โดยรวมจะเพิ่มขึ้น แต่ในแต่ละช่วงก็จะขึ้นๆ ลงๆ ตามปัจจัยที่มีส่วนเกี่ยวข้อง

            ได้มีการจัดทำคำอธิบาย Moving Average ไว้ว่าคือเส้นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ เป็นเครื่องมือเทคนิคที่ใช้วิเคราะห์แนวโน้ม หรือทิศทางของตลาดโดยส่วนมากที่เป็นที่นิยมของนักลงทุนมีอยู่ 2 แบบคือ Simple Moving Average (SMA) กับ Exponential Moving Average (EMA) โดยหลักการทำงานของ Moving Average  คือการนำราคาที่มีความผันผวนของแต่ล่ะวัน มาหาค่าเฉลี่ยให้มันสมูธมากขึ้น โดยจะแสดงเป็นเส้นเรียบ (Smooth)ในกราฟ เพื่อให้ดูง่ายและสะดวกต่อการใช้บอกแนวโน้ม (Trend) ของตลาดที่ผ่านมาว่าเป็นอย่างไร เพื่อใช้เป็นแนวทาง(คาดการณ์) แนวโน้มในอนาคตว่าควรจะไปทางไหน อีกทั้งยังสามารถใช้บอกแนวรับ-แนวต้านของตลาดหุ้นหรือค่าเงิน รวมทั้งจุดซื้อ-ขายเบื้องต้นได้ด้วย

            Simple Moving Average (SMA) กับ Exponential Moving Average (EMA) โดยมีหลักการทำงานและข้อแตกต่างกันคือ SMA = ใช้ราคาจากอดีตมาหาค่าเฉลี่ยแบบง่าย (เส้นค่าเฉลี่ยวิ่งตามราคาช้ากว่า EMA ) ส่วน EMA = ใช้ราคาจากอดีตมาหาค่าเฉลี่ยแบบถ่วงน้ำหนักมาที่ราคาล่าสุด (เส้นค่าเฉลี่ยวิ่งตามราคาเร็วกว่า SME) (https://goo.gl/95yMWN)

ที่มา: https://goo.gl/yNjh6D