จุดเปราะบางที่อันตรายของธุรกิจที่อยู่อาศัยไทย

ยังมีที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ถึง 195,227 หน่วย ในจำนวนนี้มีเพียง 15% ที่สร้างเสร็จแล้ว ที่เหลืออีก 85% กำลังก่อสร้างอยู่ นี่ถ้าธุรกิจเกิดสะดุดขึ้นมา คงกลายเป็นอากาศธาตุ!

      ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า ณ สิ้นปี 2560 มีหน่วยที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ 195,227 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มขึ้นกว่าการสำรวจเมื่อครึ่งแรกของปี 2560 นับหมื่นหน่วย นี่แสดงว่าจำนวนรอการขายเพิ่มขึ้นชัดเจน อย่างไรก็ตามจำนวน 195,227 หน่วยนี้ ไม่ใช่ว่าขายไม่ออก แต่เพียง ณ วันที่สำรวจยังไม่ได้มีผู้ซื้อ บางส่วนก็เพิ่งเปิดตัวไม่นาน เป็นต้น
      แต่ประเด็นสำคัญก็คือ ที่กำลังรอขายกันอยู่ 195,227 หน่วยนี้ สร้างเสร็จก่อนปี 2560 เพียง 11,394 หน่วย หรือ 9% ที่สร้างเสร็จในปี 2560 มีอีก 16,802 หน่วยหรือ 9% ทั้งหมดนี้อาจถือได้ว่าสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งรวมกันมีเพียง 15% เท่านั้น ส่วนมากแล้วเป็นการขายก่อนสร้างแทบทั้งสิ้นถึง 85% โดยคาดว่าอีก 42% จะสร้างเสร็จภายในปี 2561 แต่ยังมีอีก 42% ที่ยังต้องรอไปถึงปี 2562-3 ซึ่งไม่แน่ว่าจะได้สร้างเสร็จตามที่วางแผนไว้หรือไม่
      หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านที่รวมกันถึง 26% ของทั้งตลาด มีหน่วยขายที่สร้างเสร็จแล้วก่อนหน้าหรือ ณ สิ้นปี 2560 มีรวมกันเพียง 11% ที่เหลือยังรอสร้างอยู่เลย แสดงว่าทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เป็นกลุ่มที่ต้องจับตามองมากเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์เฮาส์ที่มีสัดส่วนถึง 32% ของทั้งตลาด มีหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วมีเพียง 7% เท่านั้น ที่เหลือเกือบทั้งหมดยังรอการก่อสร้างอยู่เลย โชคดีที่อาคารชุดที่มีสัดส่วนถึง 39% ของทั้งหมดมีห้องชุดที่แล้วเสร็จและรอการขายอยู่ถึง 21% ส่วนตึกแถว ก็สร้างเสร็จแล้วถึง 30% เลยทีเดียว
      ที่ผ่านมาบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งในตลาดถึงเกือบ 80% พัฒนาแบบปูพรม โดยอาศัยหุ้นกู้ แทบไม่ต้องใช้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงิน ด้วยต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่ากู้สถาบันการเงิน (จาก 6% เหลือ 3%) จึงทำให้พัฒนาโครงการต่าง ๆ ได้มาก ทำให้ราคาหุ้นในตลาดของบริษัทมหาชนพุ่งสูงขึ้นด้วย เนื่องจากมีผลงานที่ดีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง
      อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง โอกาสจะสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมากมายอย่างต่อเนื่องก็อาจเป็นไปไม่ได้ หากในวันข้างหน้า การตอบรับของตลาดน้อยลง การรับรู้รายได้ก็อาจลดลง และหากชะลอตัวจนไม่สามารถใช้หุ้นกู้ได้ตามกำหนด ก็อาจทำให้ตลาดประสบปัญหาได้เช่นกัน ข้อนี้ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และส่วนราชการด้านการวางแผน การดูแลตลาดที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ ควรให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ
มาตรการการต่อไปนี้ควรดำเนินการ
      1. กำหนดให้มีสัดส่วนเงินดาวน์สูงขึ้น เพื่อคัดกรองผู้ซื้อจริง
      2. ให้เงินดาวน์ได้รับการคุ้มครองเป็นแบบภาคบังคับใน พรบ.ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่ ทำเป็นตัวอย่าง ให้สมาชิกทุกรายคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้า เพื่อความมั่นใจของลูกค้ามากขึ้น ทำให้ตลาดมีความมั่นคงยิ่งขึ้นในระยะยาว เพราะผู้ซื้อมั่นใจว่าหากเกิดอะไรขึ้น เงินดาวน์ของพวกตนจะไม่สูญไปด้วย
      3. ควบคุมอุปทานโดยอาจควบคุมกันเองตามภาวะตลาด หรืออาจมีการกำหนดให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ตามปริมาณความต้องการจริงในแต่ละพื้นที่ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยินดีให้การสนับสนุนด้านข้อมูล
      4. ปรามการเก็งกำไร ด้วยการห้ามจองซื้อจำนวนหน่วยเป็นจำนวนมากเพื่อการเก็งกำไร หรือสำหรับผู้มีบ้านอยู่แล้ว ก็อาจต้องสืบสาวให้ชัดเจนว่าเป็นการซื้อให้บุตรหลานหรือเพื่อการเก็งกำไร เพื่อไม่ให้ตลาดร้อนแรงจนเกินไป
      5. บริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ควรหันมาสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าบ้าง เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาวแทนการสร้างบ้านหรืออสังหาริมทร้พย์เพื่อการขายเป็นหลัก
จับตาตลาดให้ชัดเจนเพื่อความไม่ประมาท
ดูวิดิโอ FB Live คลิกที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/TxfcBt

ที่มา: https://goo.gl/fzuNaw