แปลง รง.ยาสูบเป็นสวน ทำชาติสูญแสนล้าน!

           โรงงานยาสูบขนาด 300 ไร่ จะกลายเป็นสวนสาธารณะนั้น ก็คงสวยงามดี แต่มองอีกแง่หนึ่งเท่ากับเราเองเงินมหาศาลไปทิ้ง แทนที่จะเอามาพัฒนาประเทศ ถือเป็นการดรามาในการพัฒนาเมืองเป็นอย่างมาก

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอวิพากษ์ความคิดในการแปลงโรงงานยาสูบมาเพื่อใช้ในการพัฒนาสวนสาธารณะ ดังนี้:

           1. ในกรณีสวนเบญจกิติส่วนแรกตรงบึงยาสูบเนื้อที่ 130 ไร่นั้น เสียค่าพัฒนาไปทั้งหมด 950 ล้านบาท (http://bit.ly/2keIAm5) แต่มีผู้มาใช้สอยในวันธรรมดา 500 คน ในวันหยุดราชการ 1,000 คน (http://bit.ly/2jC5NP7) หรือเฉลี่ยวันละ 643 คน หรือปีละ 234,643 ราย (แต่ในความเป็นจริง มักเป็นคนที่ไปซ้ำๆ) ถ้าเอาแค่เงินพัฒนาไปฝากธนาคารได้ดอกเบี้ย 3% แล้วหารด้วยจำนวนคน ก็จะเป็นเงินคนละ 121 บาท หากบวกค่าดูแลสวนด้วยแล้วก็คงเป็นเงินประมาณ 150 บาท แพงกว่าจ่ายเงินให้ไปออกกำลังกายที่ Fitness First ที่มีอุปกรณ์ต่างๆ ครบแถมอบไอน้ำและซอนาเสียอีก นี่ถ้าคิดค่าที่ดินด้วยก็คงยิ่งไม่คุ้ม แต่โดยที่โครงการนี้สร้างรอบบึง ไม่ใช่บนที่ดินปกติ จึงถือว่ามีไว้เพื่อการหย่อนใจ
           2. ที่ดินตรงตัวโรงงานอีก ที่ดิน 300 ไร่นี้ หากแบ่งมาทำถนนและสาธารณูปโภค สวน หรืออื่นๆ สัก 40% ก็จะเหลือ 180 ไร่สุทธิ ราคาเฉลี่ยน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 600 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 108,000 ล้านบาท หากรัฐบาลต้องเสียเงินทำสวนสาธารณะในพื้นที่ขนาดใหญ่นี้อีก 4,000 ล้านบาท ก็คงเป็นเงินรวม 112,000 ล้านบาท ถ้าเอาเงินนี้ไปฝากได้ดอกเบี้ย 3% ก็เป็นเงินปีละ 3,360 ล้านบาท และหากในแต่ละวันมีคนมาใช้บริการ 8,000 คน (น้อยกว่าสวนลุมพินีเล็กน้อย) ก็ตกเป็นเงินคนละ 921 บาทต่อวัน ซึ่งถือได้ว่าสูญเสียมหาศาลต่อประเทศชาติ
           3. หากรัฐบาลนำที่ดินสุทธิ 180 ไร่ (288,000 ตารางเมตร) มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเป็น 8 เท่า ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 2,304,000 ตารางเมตร หากมีพื้นที่สุทธิ 60% ก็จะได้พื้นที่ขายประมาณ 1,382,400 ตารางเมตร หากราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็จะมีมูลค่าถึง 207,360 ล้านบาท แต่นี่เรากำลังจะทิ้งเงินนับแสนๆ ล้านนี้เสีย

           4. บางคนอ้างว่าสวนสาธารณะในกรุงเทพมหานครมีน้อย แต่เราสามารถเพิ่มพื้นที่สีเขียวได้ด้วยการ
           4.1 ให้อาคารต่างๆ สามารถสร้างได้เกิน 10 เท่าของที่ดิน แต่ให้เว้นพื้นที่สีเขียวมากขึ้น อาคารต่าง ๆ ก็จะมีสวนสาธารณะขนาดย่อมๆ ในแต่ละอาคารเอง กระจายได้ทั่วไป
           4.2 การสร้างอาคารเขียว ซึ่งประหยัดพลังงาน ลดโลกร้อน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นแต่พื้นที่สีเขียวเท่านั้น เพราะพื้นที่สีเขียว เช่น ทุ่งนาก็ยังปล่อยก๊าซเรือนกระจก (http://bit.ly/2khBmca)

           5. คนที่จะได้ประโยชน์จากการมีสวนสาธารณะก็คือเจ้าของที่ดินโดยรอบ ยิ่งประเทศไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเก็บภาษีเพิ่มจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า (หลังการมีสวนสาธารณะ) ก็ยิ่งทำให้ผู้ได้ประโยชน์ไม่คืนกำไรสู่สังคม ประชาชนทั่วไปได้ประโยชน์น้อย

           6. กรณีสวนสาธารณะขนาดใหญ่นั้น ผู้ที่ใช้สอยมักเป็นคนที่อยู่ใกล้ (อยู่อาศัยและทำงานใกล้ๆ) ส่วนผู้ที่อยู่ไกล จะไม่ได้ประโยชน์

           7. เป็นสิ่งที่น่าเสียดายเป็นอย่างยิ่งที่ที่ดินโรงงานยาสูบ มีทั้งทางด่วนผ่านด้านหนึ่ง และอีก 2 ด้านก็มีรถไฟฟ้าผ่าน หากนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็คงมีมูลค่ามหาศาล

           ดังนั้นรัฐบาลจึงควรจะคิดใหม่ ถ้าพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบเพื่อการพาณิชย์ เช่น นำที่ดินแปลงนี้ที่มีมูลค่าประมาณ 108,000 ล้านบาทไปให้เช่าระยะยาว 30 ปีเพื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็น่าจะได้เงินประมาณ 50% ของมูลค่าหรือ 54,000 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สามารถนำไปพัฒนาประเทศได้อีกมหาศาล

           คิดใหม่ดีกว่า