สงครามส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างไร

            ถ้ากัมพูชายิงจรวดใส่กรุงเทพมหานคร ราคาอสังหาริมทรัพย์คงผันผวนน่าดู แต่สถานการณ์อาจจะไม่ได้ย่ำแย่ปานนั้น ไทยคงไม่ใช่เลบานอน มาดูกันว่าสงครามส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง

            เลบานอนในอดีตเป็นดินแดนเก่าแก่ที่มีอารยธรรมหลากหลาย (ฟินิเชีย, โรมัน, อาหรับ, ออตโตมัน) เป็นศูนย์กลางการค้าและวัฒนธรรม กรุงเบรุตเคยเป็น "ปารีสแห่งตะวันออกกลาง" โดยได้รับเอกราชจากฝรั่งเศสในปี 2486 (82 ปีก่อน นับถึง 2568) แต่เลบานอนต้องเผชิญกับความขัดแย้งภายในจากสงครามกลางเมือง (2518-2533) และความตึงเครียดกับอิสราเอล ซึ่งส่งผลให้เกิดการอพยพและความไม่มั่นคงอย่างยาวนานจนถึงปัจจุบัน

            สงครามที่เกิดขึ้นในยูเครนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของยูเครนเป็นอย่างมาก ผู้คนเดินทางไปท่องเที่ยวไม่ได้ แม้แต่คนยูเครนเองยังออกนอกประเทศได้ลำบาก คือต้องเดินทางผ่านโปแลนด์หรืออีกบางประเทศ จึงจะขึ้นเครื่องบินได้ เพราะในยูเครนเอง ห้ามมีเครื่องบินผ่าน เพราะอยู่ในภาวะสงครามนั่นเอง  การมีสงคราม ยิ่งยืดเยื้อยาวนานก็ยิ่งแย่ได้เช่นกัน ด้วยเหตุนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในยูเครนก็คงตกต่ำลงไปเป็นอันมาก

            ในทางตรงกันข้ามรัสเซียที่เป็น “ผู้รุกราน” อาจจะดูมี “ภาษี” ดีกว่า เพราะรัสเซียผ่านเหตุการณ์ต่างๆ มาอย่างกล้าแกร่ง โดยเฉพาะการลงโทษแทรกแซงทางเศรษฐกิจของชาติตะวันตกต่อรัสเซีย ก็ไม่ทำให้รัสเซียตกต่ำมากนัก รัสเซียก็ยังเชิญชวนประชาคมโลกไปท่องเที่ยวและพักผ่อนในรัสเซียซึ่งมีทรัพยากรมากมายเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร รวมทั้งยังได้รับการสนับสนุนจากจีนและอีกหลายประเทศในโลก  การปิดล้อมอาจไม่ได้ผลดังที่ประเทศตะวันตกคาดหวัง ดังนั้นในแง่หนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียอาจไมได้ตกต่ำลงไปกว่าที่คิดนัก

            สงครามส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ในอิสราเอลอย่างมาก โดยทำให้เกิดความไม่แน่นอน นักลงทุนและผู้อยู่เดิมชะลอการซื้อขาย ราคาก็ผันผวน (ลดลงในบางพื้นที่/ช่วงเวลา, เพิ่มในเขตปลอดภัย/ที่ต้องการ) การก่อสร้างหยุดชะงักเนื่องจากขาดแคลนแรงงานและต้นทุนสูงขึ้น และกระทบต่อภาคส่วนอื่นที่เชื่อมโยง เช่น การท่องเที่ยว ซึ่งล้วนส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม บางพื้นที่อาจมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น (เช่น พื้นที่ที่ปลอดภัยกว่า) ในขณะที่บางพื้นที่อาจซบเซา.

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม: สงครามกระทบต่อการท่องเที่ยวและธุรกิจอื่นๆ ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้ออสังหาฯ ในระยะยาว.

            ในประเทศที่เกิดสงคราม ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงเป็นอย่างมากเช่นกัน เช่น ในประเทศกัมพูชา ช่วงที่เขมรแดงปกครองบ้านเมือง ประชาชนในเมืองได้ถูกเกณฑ์ออกไปใช้แรงงานในชนบท เจ้าของร้านค้าที่เป็นอาคารพาณิชย์รอบตลาดกลางเมือง (Central Market) ของกรุงพนมเปญก็แทบร้างไปหมด ตั้งแต่ช่วงสงครามกลางเมือง ช่วงเขมรแดง และช่วงสงครามกับเวียดนามรวมนับสิบปี สภาพบ้านเมืองก็เป็นดั่ง “บ้านแตกสาแหรกขาด” เมืองใหญ่ๆ ก็กลายเป็นเมืองร้างไป

            เมื่อสิ้นสุดยุคเขมรแดง ประชาชนก็ต่างทยอยเดินทางกลับเข้ามาในกรุงพนมเปญ  แต่หลายคนโดยเฉพาะผู้มีฐานะก็อาจย้ายออกนอกประเทศไปอยู่ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอื่นๆ โดยเฉพาะเหล่าผู้ที่มีฐานะดีที่ครองตึกรอบๆ ตลาดกลางดังกล่าวก็คงไม่กลับไปแล้ว  ชาวบ้านที่กลับเข้าเมือง ก็ต่างไปจับจองอยู่อาศัยในใจกลางเมืองซึ่งถือว่าน่าจะปลอดภัยที่สุด  มีเรื่องเล่ากันว่าคนที่ไปก่อน ก็เข้าไปในตึกแถวรอบๆ ตลาดเหล่านั้น และจับจองที่ชั้น 3 บ้างก็ไปอยู่บนดาดฟ้าชั้น 4 แล้วก็กวักมือเรียกคนที่มาทีหลังให้มาอยู่ชั้น 2 บ้างหรือชั้นล่างบ้าง เพราะหากมีโจรมาปล้น คนที่อยู่ข้างล่างก็จะโดนก่อน

            อย่างไรก็ตามสถานการณ์ก็แปรเปลี่ยนไป เมื่อบ้านเมืองสงบ คนที่อยู่ชั้นล่างกลับได้ประโยชน์มากกว่า เพราะสามารถค้าขายได้ ส่วนที่อยู่ด้านบน ก็คงได้แค่อยู่อาศัยเท่านั้น และก็มีบางรายที่พยายามที่จะซื้อคืนจากผู้ที่อยู่ต่างชั้นกัน เพื่อจะได้รวมเป็นเจ้าของเดียวกันในหนึ่งคูหาดังที่เคยเป็นเช่นนี้มาก่อน และทำเลตลาดกลางนี้ก็เป็น “ทำเลทอง” สำหรับการค้าในยุคสมัยหลังสงครามแล้ว

            ถ้าดูตามนี้ จะเห็นได้ว่า ราคาทรัพย์สิน เช่น ตึกแถวรอบตลาดกลาง สมมติมีราคาอยู่ที่ 1.5 แสนบาทในช่วงก่อนสงครามคือในปี 2510 (ช่วงนั้นตึกแถวๆ เยาวราชอาจมีราคาประมาณ 3 แสนบาท) พอมาถึงปี 2518 ราคาก็คงตกต่ำลงไปบ้าง และกว่าที่เขมรจะสงบลงในปี 2522 ที่ทหารกัมพูชาฝ่ายฮุนเซนที่ได้รับการหนุนหลังจากเวียดนามสามารถขับไล่เขมรแดงออกไปได้และตั้งสาธารณรัฐประชาชนกัมพูชาขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คงแทบจะไม่มีก็ว่าได้ แต่หลังจากนั้น ราคาก็คงค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามลำดับ

            อย่างกรณีสงครามยูเครนหากสมมติว่าราคาโรงแรมแห่งหนึ่งก่อนเกิดสงครามมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยสมมติให้มีรายได้สุทธิ 80 ล้านบาทต่อปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% ในปี 2563 และกว่าสงครามจะสงบก็เป็นปี 2567 หรือเป็นเวลา 4 ปี รายได้สุทธิที่หายไป 80 ล้านบาทต่อปีเป็นเวลา 4 ปี ก็คงเป็นเงิน 265 ล้านบาท (80 ล้าน คูณด้วย =(1-1/((1+8%)^4))/8% แสดงว่ามูลค่าที่คงเหลืออยู่ ณ ปัจจุบันเป็นเงิน 735 ล้านบาท

            แต่กรณีนี้ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาเช่นกัน บางทียังอาจต้องคิดลดอีก 15-20% (เข้าทำนอง “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต”) หากคิดจะลงทุนซื้อโรงแรมนี้ในภาวะสงครามที่ยังคุกรุ่น ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 588 - 625 ล้านบาท  แต่ทั้งนี้หากสงครามกลับลุกลามออกไป มูลค่าที่เป็นไปได้ก็อาจลดลงไปได้อีก  การนี้จึงชี้ให้เห็นว่าสงครามทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด

            ที่ประเทศเมียนมาในเวลานี้ เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำย่ำแย่อันเป็นผลมาจากรัฐบาลและการเขียนฆ่าประชาชนของทหารเมียนมา ส่งผลให้ผู้มีอันจะกินในเมียนมา มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยและต่างประเทศเป็นจำนวนมาก ก่อนหน้านี้ประชาชนเมียนมาที่ออกมาทำงานนอกประเทศก็มีแต่ชนกลุ่มน้อยตามแนวชายแดน  แต่ในปัจจุบันแม้แต่ชาวพม่าในย่างกุ้งและเมืองหลักคนอื่นก็พยายามดิ้นรนออกนอกประเทศเช่นกัน

            อาจกล่าวได้ว่าเมียนมาและเวียดนามเมื่อ 60 ปีก่อน เจริญรุ่งเรืองกว่าไทย ดูได้ว่านายอูถั่น ชาวเมียนมายังได้รับเลือกตั้งเป็นเลขาธิการสหประชาชาติคนแรก คนไทยบางคนก็ยังไปจบปริญญาโทที่นครไซงอนประเทศเวียดนาม แต่จากความไม่สงบภายในประเทศนั้นยาวนาน จนกลายเป็นสงครามกลางเมือง จึงทำให้ประเทศทั้งสองเข้าสู่ภาวะตกต่ำ จนสงครามเวียดนามจึงเริ่มผงาดขึ้นมาใหม่ ส่วนเมียนมายังคงก้าวไม่พ้นความยุ่งเหยิง  ลองคิดดูว่าถ้าวันนึงเกิดสงครามกลางเมืองขึ้นในประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นอย่างไร

            อันที่จริงประเทศไทยก็มีความขัดแย้งในพื้นที่ชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซีย ก็มีบางบริเวณที่ถือว่าเป็น “no man land” กับเมียนมาก็มีปัญหาชายแดนรวมทั้งปัญหาชนกลุ่มน้อยอยู่มาอย่างต่อเนื่อง ส่วนลาวก็เคยมีการรบเกิดขึ้นเช่นกัน

            ณ สมรภูมิบ้านร่มเกล้า เริ่มมีการยิงปะทะกันเล็กน้อยระหว่างสองชาติในปี 2527 อย่างไรก็ดี ในเดือนธันวาคม 2530 กองทัพไทยเข้ายึดบ้านร่มเกล้าซึ่งเป็นพื้นที่พิพาท และชักธงไทย รัฐบาลลาวประท้วงอย่างรุนแรง โดยยืนยันว่าหมู่บ้านดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแขวงไชยบุรี ฝ่ายลาวได้เข้าตีกลางคืนต่อที่มั่นของไทย สามารถขับไล่ทหารไทยออกจากหมู่บ้านและชักธงลาวขึ้นแทน หลังจากนั้นมีการต่อสู้อย่างรุนแรงเป็นเวลาหลายสัปดาห์จนมีการประกาศหยุดยิงในวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2531

            โดยสรุปแล้วในสงครามไทย-ลาวเมื่อเกือบ 40 ปีก่อน ทหารเสียชีวิต 147 นาย บาดเจ็บ 400 นาย อากาศยานตก 2 ลำ ส่วนในความขัดแย้งระหว่างไทยกับกัมพูชาในปัจจุบัน ยังไม่อาจสรุปความสูญเสียของทั้งสองฝ่ายได้ อย่างไรก็ตามกัมพูชาน่าจะมีความเข้มแข็งกว่าลาวมาก หากสงครามยืดเยื้ออาจส่งผลกระทบหนักได้ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวของไทย อาจทำให้เศรษฐกิจติดลบ แต่ก็หวังว่าความขัดแย้งนี้จะไม่ดำเนินการไปอย่างยาวนานและส่วนผลลบมากเช่นนั้น

            สงครามจากส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวแล้วยังมีผลกระทบต่อการเข้ามาพักอาศัย มาทำงานรวมทั้งการเกษียณอายุในประเทศไทย ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเหล่านี้ตกต่ำลงได้โดยเฉพาะที่ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ เป็นต้น ในทางตรงกันข้ามก็ยิ่งส่งเสริมและผลักดันให้ประเทศเพื่อนบ้านอื่นเจริญขึ้นโดยเฉพาะเวียดนามมาเลเซียและอินโดนีเซีย

            เราต้องทำให้ประเทศไทยปราศจากภาวะสงครามกับเพื่อนบ้านและ สงครามกลางเมือง เพื่อความสถาพรของประเทศชาติ