คาดการณ์การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ พ.ศ.2559- 2561

          การเปิดตัวโครงการใหม่คือดัชนีที่สำคัญที่สุดและชี้ชัดถึงสถานการณ์ตลาดได้ดีที่สุด ดร.โสภณ จึงแจงถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2559 ถึงปี 2561 มาดูกันว่าจะ "รุ่งเรือง" หรือ "รุ่งริ่ง"

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า

           1. ดัชนีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุดก็คือดัชนีที่อยู่อาศัย เพราะอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นเพียง "ตัวประกอบ" และมีปริมาณน้อยกว่ามากในแต่ละปี
           2. ในส่วนของที่อยู่อาศัย ตลาดในเขตกรุงเทพมหานคร เป็นเครื่องชี้ภาวะที่ชัดเจนที่สุดเพราะครองส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศถึงประมาณ 50%
           3. ดัชนีที่ชี้ชัดที่สุดก็คือการเปิดตัวโครงการ กล่าวคือ ถ้าสถานการณ์ไม่ดี ก็จะไม่มีการเปิดตัวหรือเปิดตัวลดลง แต่ถ้าสถานการณ์คลี่คลาย ก็จะมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษ
           4. ดัชนีที่อาจเป็นตัวทำให้เข้าใจไขว้เขวก็คือ สถิติการสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จ/ข้อมูลการโอนที่อยู่อาศัย อย่างในปี 2559 นี้มีการโอนที่อยู่อาศัยมากกว่าการเปิดตัว ทั้งนี้เพราะเป็นผลจากการขายเมื่อ 1-3 ปีก่อน แต่เพิ่งสร้างเสร็จและโอนในปีนี้ การที่รัฐบาลต้องพยายามกระตุ้นให้เกิดการโอน แสดงว่าเศรษฐกกิจย่ำแย่มาก จึงทำให้การโอนดำเนินการได้ยาก การขอสินเชื่อไม่ผ่านการพิจารณามากขึ้นทุกวัน
           5. อย่างไรก็ตามสำหรับข้อมูลการเปิดตัวตามหน้าหนังสือพิมพ์ก็ไม่อาจเชื่อถือได้มาก บางโครงการเปิดตัวเพียงบางส่วน แต่โฆษณาทั้งโครงการ ในความเป็นจริงศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจและรายงานเฉพาะส่วนที่เปิดขายจริง ไม่รวมที่โฆษณาทั้งโครงการ
           6. ในทำนองเดียวกัน สำหรับการขออนุญาตจัดสรร หลายโครงการขออนุญาตทั้งโครงการ แต่เปิดขายเป็นระยะ ๆ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงรายงานเฉพาะการเปิดตัวตามระยะจริง ดังนั้น ข้อมูลของศูนย์ฯ จึงเชื่อถือได้ ไม่ใช่ดูจากการ "นับตามผัง" ซึ่งในหลายโครงการไม่ได้เปิดขายทั้งหมดในผัง

           จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ในปี 2559 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครการ ลดลงจากปีที่แล้ว 4.9% จำนวนหน่วยขายจะเปิดทั้งหมด 97,191 หน่วยหรือลงลงกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็ลดลงเหลือ 340,169 ล้านบาทหรือลงลง 21.8% จากปีที่แล้ว ส่วนราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 3.5 ล้านหรือลดลง 13.1% จำนวนหน่วยต่อโครงการก็ลดลง 5.4%

           การที่ปีนี้ลดลงก็เพราะโครงการราคาแพงเกิดขึ้นน้อยกว่าปีที่แล้ว ในปีที่แล้วผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไม่มากนัก แต่ในปี 2559 สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นคืนนัก การลงทุนซื้อสินค้าของผู้มีรายได้สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเพื่อการเก็งกำไรอาจจะลดน้อยลงไป ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงไปด้วย ส่วนขนาดของโครงการอาจเล็กลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญแต่อย่างใด

แผนภูมิ: การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2556-2561

           คาดว่าในปี 2560 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (ถ้ารัฐบาลคาดการณ์ไม่ผิดพลาด) โดยจะมีการเปิดใหม่ 100,107 รวมมูลค่า 345,368 ล้านบาท และในปี 2561 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 10% เป็นจำนวนหน่วยถึง 110,117 หน่วย และรวมมูลค่าถึง 368,893 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่าจะฟื้นคืนสภาพตอนช่วงก่อนเกิดรัฐประหาร 2557 ซึ่งแสดงว่าการฟื้นตัวถึงระดับต้องใช้เวลาถึง 4 ปีหลังรัฐประหารเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามการประเมินนี้เป็นไปตามการคาดการณ์ของรัฐบาลที่ว่าเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น ก็คงต้องคาดการณ์ใหม่

           โดยสรุปแล้ว ในปี 2559 สถานการณ์ยังไม่สดใส ปี 2560 สถานการณ์จะทรงตัวและดีขึ้นบ้าง คาดว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นอย่างเด่นชัดในปี 2561 หลังมีการเลือกตั้งและการตั้งรัฐบาลแล้ว