ซื้อที่ต้องดูผังเมือง

        ปัญหา "หญ้าปากคอก" (เรื่องง่ายๆ ที่เรามองข้ามไป) อันหนึ่งก็คือ ผังเมือง บางทีเราเห็นที่สวยๆ แต่พอซื้อไปโดยไม่ดูผังเมือง ก็ปรากฏว่าเราทำอะไรไม่ได้ เช่น ที่ดินหน้าศูนย์ศิลปาชีพ เรากะจะสร้างอาคารพาณิชย์รองรับคนมาเยือน แต่เขามีข้อกำหนดห้ามสร้างเด็ดขาด ใครซื้อไปก็จ๋อยนั่นเอง

         ประเด็นที่เราท่านอาจมองข้ามก็คือ ผังเมืองมีหมดอายุบ้าง ไม่หมดบ้าง เราต้องรู้ให้ชัด ตั้งแต่มีกฎหมายผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2495 หรือ 64 ปีก่อนหน้านี้ ประเทศไทยมีผังเมืองเกิดขึ้น 259 ผัง หรือเฉลี่ยเกิดขึ้นประมาณ 4 ผังต่อปีเท่านั้นเอง ที่สำคัญผังเมืองที่ประกาศใช้แล้วนั้น หมดอายุไปถึง 32% หรือหนึ่งในสาม โดยบางผัง หมดอายุไป 13 ปีแล้วก็ยังไม่ได้ทำอะไรเลย
         ตัวอย่างที่ชัดเจนของการไม่มีส่วนร่วมก็คือ กรณีคำสั่งศาลให้รื้อโรงแรมดิเอทัส (http://bit.ly/1PsV5mn) ที่ก่อสร้างในซอยร่วมฤดี ที่มีความของถนนไม่ถึง 10 เมตร กรณีนี้ยังสะท้อนถึงการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ ท้องที่ซอยร่วมฤดีหรือตลอดแนวถนนสุขุมวิท และถนนพหลโยธินช่วงต้น อาจถือเป็น “บีเวอรี่ฮิลล์” (แหล่งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูง) ของประเทศไทยเมื่อเกือบ 60 ปีที่ผ่านมา หากการผังเมืองมีความเข้มแข็งย่อมพึงสงวนพื้นที่เหล่านี้ให้อยู่ในสภาพเดิม โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ แต่ที่ผ่านมากลับมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย สร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยในท้องที่เหล่านี้จนถึงขั้นฟ้องร้องเช่นในกรณีนี้
         อย่างไรก็ตามโดยที่มีการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบันจนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว การจะพยายามจำกัดเช่นการร่างผังเมืองฉบับใหม่ ย่อมกลับกลายเป็นรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และทำให้โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมีความจำกัดลง หรือมีราคาสูงขึ้น ส่งผลเสียต่อประชาชนในอีกแง่หนึ่ง ทำให้เมืองต้องแผ่ออกไปสู่รอบนอก ทำลายพื้นที่เกษตรกรรม และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไม่สิ้นสุด นี่จึงเป็นปัญหาการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ
         อย่างไรก็ตามหากมีการหมดอายุ ผังเมืองอีก 31 ผัง หรือ 12% จะหมดอายุในปี 2559 อีก 42 ผังหรือ 16% จะหมดอายุในปี 2560 การแก้ปัญหาด้วยการไม่ต้องให้หมดอายุ จึงไม่แน่ใจว่าจะใช่แนวทางที่ถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ การวางผังที่มีข้อบกพร่องมาหลายปี ที่ควรจะรีบแก้ไข ก็คงไม่ได้รับการแก้ไข ไม่ได้รับการเยียวยาตามเวลาที่สมควรหรือไม่ ประชาชนและเมืองต่าง ๆ จะเสียประโยชน์จากความล้าหลังของการผังเมืองไทยหรือไม่
         แนวทางที่สำคัญหนึ่งของการผังเมืองก็คือ ควรให้ประชาชนในท้องถิ่นเป็นผู้วางผัง ไม่ใช่ให้รัฐจากส่วนกลาง หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไปวางให้เป็นองค์รวม โดยขาดการรับฟังและปฏิบัติตามความเห็นของประชาชนในพื้นที่อย่างแท้จริง หน่วยราชการส่วนกลางหรือ อปท. จะวางแผนก็ควรวางแผนในกรณีผังล่วงหน้า เช่น การสร้างเมืองบริวาร หรือการพัฒนาศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง เป็นต้น
         สำหรับประชาชน นักลงทุนที่ไปซื้อที่ดิน ต้องไปติดต่อราชการให้ชัดเจนก่อนว่าแถวนั้น
         1. มีผังเมืองหรือไม่
         2. ถ้ามีแล้วหมดอายุหรือยัง
         3. ถ้าหมดอายุแล้วมีการออกข้อกำหนดคล้ายผังเมืองมาใช้ชั่วคราวหรือไม่
         ส่วนราชการที่จะไปขอรับทราบข้อมูลนี้ ซึ่งอาจดูได้จาก online โทรศัพท์ไปถาม หรือไปติดต่อโดยตรง ได้แก่:
         1. กรมโยธาธิการและผังเมือง ถ้าเป็นในต่างจังหวัดก็เป็นสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนั้นๆ ซึ่งเป็นราชการส่วนภูมิภาค
         2. ท้องถิ่นนั้น ๆ เช่น กรุงเทพมหานคร (สำนักการผังเมือง) สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล นั่นเอง
         นอกจากนั้นท่านยังสามารถถามผู้รู้ในท้องที่ ได้แก่ สถาบันการเงิน (ฝ่ายสินเชื่อ) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น แต่ถ้าตรวจสอบดูแล้วมีข้อที่ขัดแย้งกัน ก็ต้องตรวจสอบใหม่ โดยเฉพาะกับส่วนราชการในส่วนกลางนั่นเอง
         อย่าให้ "ถี่ลอดตาช้าง ห่างลอดตาเล็น" นะครับ
ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1530.htm