ราคาค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น

                ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ขอแถลงว่าราคาค่าก่อสร้างอาคารไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา
                มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง  ทั้งนี้เป็นการดำริของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ตั้งแต่สมัยที่เป็นกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย โดยดำเนินการครั้งแรกในปี 2543 และ ดร.โสภณ ก็เป็นผู้รับผิดชอบงานนี้มาโดยตลอด  แต่ในช่วงปี 2556 สมาคมฯ ไม่ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติม  ดร.โสภณ จึงรับดำเนินการในนามของมูลนิธิฯ  อย่างไรก็ตามในขณะนี้ สมาคมฯ ได้กลับมาดำเนินการเพิ่มเติมอีก  แต่คงมีการปรับปรุงราคาเป็นรายปี หรือเป็นรายสะดวก  มูลนิธิฯ จึงยังดำเนินการต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน และสำหรับประชาชน และนักลงทุนทั่วไปได้ใช้ต่อไป
                ในการดำเนินการของมูลนิธิฯ มูลนิธิฯ ได้แต่งตั้งให้นายสุรพงษ์ ตรีสุกล เป็นประธานคณะทำงาน และได้ดำเนินการศึกษาข้อมูลจากทางราชการและภาคสนามมาดำเนินการจัดทำราคาค่าก่อสร้าง  และต่อไปนี้เป็นรายงานการเปลี่ยนแปลงราคาค่าก่อสร้างล่าสุด

                ปกติ ค่าก่อสร้างอาคารประกอบด้วยค่าแรงและค่าวัสดุ ในส่วนของค่าวัสดุประกอบด้วย
                ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้                               7.61%
                ซิเมนต์                                              11.73%
                ผลิตภัณฑ์คอนกรีต                               15.65%
                เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก                       22.57%
                กระเบื้อง                                              6.92%
                วัสดุฉาบผิว                                           2.91%
                สุขภัณฑ์                                               2.39%
                อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา                         12.64%
                วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ                                  17.58%
                รวม                                                      100%

                 สำหรับการเปลี่ยนแปลงล่าสุดตั้งแต่เดือนมีนาคม 2559 - มิถุนายน 2559 (ไตรมาสที่ 2) สรุปว่ามีการเพิ่มขึ้นของวัสดุต่างๆ เฉลี่ย 1.2% โดยปัจจัยสำคัญก็คือเหล็กที่เพิ่มขึ้นถึง 7%  ส่วนวัสดุอื่นๆ แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงยกเว้น คอนกรีตที่ราคาลดลง 0.8% และวัสดุก่อสร้างอื่นที่ราคาลดลง 2.0%  โดยมีรายละเอียดเป็นดังนี้:

                ไม้                                                   0.0%
                ซีเมนต์                                             0.6%
                ผลิตภัณฑ์คอนกรีต                             -0.8%
                เหล็ก                                               7.0%
                กระเบื้อง                                           0.0%
                วัสดุฉาบผิว                                        0.0%
                สุขภัณฑ์                                           0.0%
                อุปกรณ์ไฟฟ้า                                     0.7%
                วัสดุก่อสร้างอื่นๆ                                -2.0%
               ดัชนีรวม                                             1.29% 

                ค่าวัสดุข้างต้นเป็นส่วนหนึ่ง แต่ราคาค่าก่อสร้างยังประกอบด้วยค่าแรง และภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ  ดังนั้นค่าก่อสร้างที่แท้จริง จึงขึ้นเพียง 0.77% ในไตรมาสที่ 2 เท่านั้น โดยมีรายละเอียดดังนี้:

1. ค่าวัสดุ                                       60%          1.279%          60.77%
2. ค่าแรง กำไร ภาษีและค่าดำเนินการ   40%                 0%          40.00%
           รวม                                                                        100.77%

หมายเหตุ

                 ก.หักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน
                 ข. หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปีนั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง  อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60%  ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่าในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป
                ราคาค่าก่อสร้างจะส่งผลต่อราคาบ้านอย่างไรบ้าง หากสมมติกรณีนี้เป็นอาคารบ้านเดี่ยวหลังหนึ่ง ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน จะเป็นประมาณ 1 ส่วน ส่วนต้นทุนที่ดินเป็น 2 ส่วน รวมเป็น 3 ส่วน ดังนั้นหากต้นทุนค่าก่อสร้างลดลง 1.31% ส่วนต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น 0.5% โดยประมาณ จึงทำให้ราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลง ตามรายละเอียดดังนี้

                = {1 * (1+0.77%)} + {2 * (1 + 0.5%)}
                = 3.0177 หรือราว ๆ 3.0 ซึ่งถือว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ

               ดังนั้นราคาบ้านจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส 2 ที่ผ่านมา อันที่จริงราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศยังไม่กระเตื้องมากนัก การก่อสร้างต่าง ๆ จึงยังไม่มากนัก|