หอพัก อะพาร์ตเม้นต์ กำลังตายเพราะ คอนโดมิเนียม จริงหรือ?

คือถ้าดอกมันแพง ท่านก็ต้องต่อรองให้มันถูก ระยะเวลาให้กู้สั้น ท่านก็ต้องต่อรองให้ยาว (ซึ่งยากครับ)
ท่านอาจต้องใช้ D/E ratio ที่ต่ำ เพื่อมีหนี้น้อย จะได้มีดอกเบี้ยจ่ายต่ำและแข่งราคาได้ ซึ่งท่านก็จะถูกกระแนะกระแหนอยู่ดีว่า “กู้น้อย ก็ใช้เงินสดเลยดีกว่ามั้ย”

อันนี้ไม่แนะนำให้ทำนะครับ แต่หลายคนชอบทำ คือแบ่งห้องบางส่วนปล่อยรายวันด้วย เพื่อทำให้รายได้ค่าเช่ามากขึ้นพอจ่ายธนาคารไหว แต่ถ้าจะทำจริงๆ ก็ทำได้ครับ คือท่านควรออกแบบให้ apartment มีมาตรฐานสามารถจดทะเบียนเพื่อประกอบกิจการโรงแรมตั้งแต่เริ่มก่อสร้างตอนแรกครับ

อันนี้ก็ไม่แนะนำให้ทำอีก แต่ชอบกันจัง คือ ทำเป็นคอนโด น่ะแหละครับ แล้วก็ให้บริษัทของตัวเองมาเทคโอเวอร์เหมาชั้น เหมาตึก อ้างว่าให้ลูกจ้างอยู่ ทำให้กู้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำในฐานะซื้ออยู่อาศัย แรกๆ ก็ปล่อยให้พนักงานตัวเองดีๆ แหละ แต่พอนานๆ ก็ค่อยๆ กลายเป็น apartment มหาชนปล่อยรายเดือนรายวันกันในที่สุด (แหม คิดได้เนาะ)
นึกไม่ออกแล้วครับ...

คำสบประมาทที่ 2. ลูกบ้าน (ลูกค้าน่ะแหละครับ) มักคิดว่าจะเช่า apartment ไปทำไม สู้ผ่อน condo กับธนาคารแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของตนดีกว่า (ขายทำ capital gain ได้ด้วย) ปล่อยเช่าก็ได้ 
          อันนี้ในข้อ 1 ก็อธิบายไปแล้ว แต่ก็ไม่แน่เสมอไปครับ เพราะหลายคนไม่มีโปรไฟล์ที่สามารถเป็นที่ยอมรับของธนาคารให้ปล่อยกู้ได้ เช่น แม่ค้าตลาดสด วินมอเตอร์ไซค์ นักศึกษา หมอนวดกลางคืน หรือแม้แต่นักธุรกิจ MLM (อย่าดูถูกนะครับ เค้าเช่า apartment วันนี้ แต่จะซื้อ condo เงินสดในวันหน้า แล้วจะเอาลัมโบกินี่ไปจอดหน้า condo ด้วย!!) ฯลฯ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ใช่พนักงานประจำบริษัท บุคคลเหล่านี้จะจำเป็นต้องเช่า apartment อยู่ครับ...แต่! เค้าอาจจะไปเช่า condo แทนก็ได้ซะงั้นนะครับ เพราะ condo ใหม่กว่า มีส่วนกลาง fitness สระว่ายน้ำ แถมมักจะมีทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้ากว่าด้วย (แต่ถ้านิติฯ แย่ ลูกค้าก็หนีนะครับ!)

          สมมติฐานข้อ2 นี้จะเอาชนะได้อย่างไรดี? ถ้าถามผมๆ คงตอบว่า

ค่าเช่าต้องต่ำกว่าเงินที่ลูกบ้านสามารถผ่อน condo ได้
คงต้องจับกลุ่มลูกค้าที่โอกาสกู้ยาก ดังกล่าวข้างต้น
ทำดีๆ เป็น service apartment จับตลาดต่างชาติไปเลยครับ เพราะพวกนี้ไม่ค่อยชอบผูกมัดที่จะมีทรัพย์สินระยะยาว แถมเรียกค่าเช่าได้สูงด้วย
มีระบบ service แบบ just in time เช่นช่างไฟ ประปา ที่เหนือกว่านิติฯ ของ condo ทั่วไป
นึกไม่ออกแล้วครับ...
คำสบประมาทที่ 3. แม้ อะพาร์ตเม้นต์ จะเก็บค่าเช่าสุทธิต่อ unit ได้เท่ากันกับ condo (ในที่นี้หมายถึงค่าเช่าหักอัตราว่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ จนเป็น Net Operating Income before Tax แล้ว)apartment ก็จะโดนภาษีสุดโหดที่เรียกว่า “ภาษีโรงเรือน” โดยไม่สนใจว่าลูกบ้านท่านจะอยู่จริงหรือไม่ ทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่า condo ปล่อยเช่าอยู่ดี 
          หลายคนเถียงว่าก็แยกจดเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์กับค่าเช่าห้องซะสิ โถ!...นั่นเป็นคำแนะนำของสถาบันสอนหลักสูตรหอพักราคาถูกสอนกันครับ ไม่รู้ว่าคนสอนเคยทำจริงหรือเปล่า ในความเป็นจริงเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเค้าจะสำรวจ เปรียบเทียบกับ apartment อื่นๆ แล้วประเมินราคาเลยครับว่าจะเก็บจากท่านเท่าไหร่ หน้าที่ของท่านคือเจรจาอ้อนวอน และออกแบบสัญญาเช่า ให้สอดคล้องกับค่าเช่าที่เจ้าหน้าที่จะเก็บต่างหากครับ เช่นเจ้าหน้าที่จะเก็บเฉลี่ยตกห้องละ 300 บาท/เดือน ถ้าท่านเก็บค่าเช่าลูกบ้านท่าน 3,400 บาท สัญญาของท่านกะลูกบ้านก็จะเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 1,000 บาท ค่าห้อง 2,400 บาท แล้วเอา 2,400 มาคิด 12.5%  เป็น 300 บาท จ่ายท้องถิ่นแต่โดยดีครับ
          ในขณะที่คนที่ลงทุน condo ปล่อยเช่าจะไม่โดนภาษีโรงเรือนครับ เฮ...!!

          สมมติฐานข้อ3 นี้จะเอาชนะได้อย่างไรดี? ถ้าถามผมๆ คงตอบว่า 
อย่าลืมว่าถ้าเราลงทุนใน apartment เราควรได้ต้นทุนต่อ unit ที่ถูกกว่าคนซื้อ condo ครับ 
          แล้วถูกกว่าเท่าไหร่ดี...ขั้นต่ำก็ควรถูกกว่าเท่ากับภาษีโรงเรือนน่ะแหละครับ

ตัวอย่าง
คอนโดมิเนียม และ อะพาร์ตเม้นต์ เก็บค่าเช่าหักอัตราว่าง และค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ ก่อนภาษีเหลือเท่ากันที่ ห้องละ 8,000 บาท 
ถ้าลงทุนซื้อ condo จาก developer ได้ห้องละ 2 ล้านบาท...แล้ว 
ทุนสร้าง apartment เอง ถูกกว่าทุน condo 12.5% (= ภาษีโรงเรือน) 
ทุนสร้าง apartment เอง = 2x(1-.125) = 1.75 ล้านบาทต่อห้อง 
ผลตอบแทนสุทธิต่อปี condo = 8,000/2,000,000x12x100% = 4.8% 
ผลตอบแทนสุทธิต่อปี apartment = 8,000/1,750,000x100% = 5.486% 
หักภาษีโรงเรือนเต็มๆ = 5.486% x (1-.125) = 4.8% 
จะเห็นว่าแม้โดนภาษีโรงเรือนรีดไถ แต่ก็สามารถมีผลตอบแทนเท่ากับ condo ปล่อยเช่าได้เนื่องจากทุนของ apartment ที่ได้มาต่ำกว่าครับ!!
          **ทุนต่ำกว่าในที่นี้ย้ำว่า หมายถึง ได้ราคาต่ำกว่าโดยที่ได้ apartment spec เดียวกับ condo คือ ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะนะครับ ไม่ใช่ลด spec ซะงั้น เพราะถึงแม้ลูกค้าท่านจะทานข้าว ซึ่งก็เป็นวงศ์เดียวกับหญ้า (Poaceae)  แต่ลูกค้าท่านมิได้ฉลาดน้อยไปกว่าท่านเลย เค้าย่อมดูออกว่า spec แย่กว่าและสะบัดบ๊อบหนีท่านไปเช่าที่อื่นอยู่ดี**

          ดังนั้นสมมติฐานข้อที่ 3 เรื่องภาษีโรงเรือน จึงสามารถเอาชนะได้โดยกรณีดังนี้

มีต้นทุนต่อ unit ที่ถูกกว่าการซื้อ condo มากๆ เข้าไว้ (ย้ำว่า spec เดียวกัน ทำเลใกล้เคียงกัน) ซึ่งไม่ง่ายครับ เพราะท่านกำลังแข่งกับ developer มีต้นทุนถูกกว่าเพราะสามารถต่อรองผู้รับเหมาได้ เนื่องจากมีอีกหลายงานให้ทำ-->เลยเป็นที่มาว่าทำไมหลายคนจึงแนะนำให้มีที่ดินเป็นของตนเองถ้าจะทำ apartment เพราะทุนจะได้สู้ developer ไหว...แต่ความจริงเราต้องคิดเปรียบเทียบจากทุนของคนที่จะตัดสินใจซื้อ condo ครับ ไม่ทุน ของ developer
พยายามสร้างมูลค่าเพิ่มจากอย่างอื่นที่มิใช่ห้องพักอย่างเดียว เช่น ส่วนต่างค่าน้ำ ค่าไฟ internet ตู้หยอดเหรียญ หรือถ้าติดถนน ก็อาจเสนอให้ร้านสะดวกซื้อเช่าพื้นที่ชั้นล่าง เป็นรายได้เพิ่มเติมเข้ากระเป๋า ซึ่งตรงนี้เป็นเสน่ห์ที่คนซื้อ condo ปล่อยเช่าทำไม่ได้ครับ
         

สรุป...ก็ไม่ได้ฟันธงอยู่ดีครับว่าอะไรดีกว่ากัน หรือ  apartment ถึงกาลอวสานแล้วหรือไม่

          ทั้งนี้ขึ้นอยู่ว่าท่านลงทุนโดยมีเงื่อนไขใดครับ ทุกเงื่อนไขมีทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน อย่าเพิ่งเชื่อแค่ว่ามี “เค้า” บอกมาว่าอย่างนั้นอย่างนี้ โดยที่ยังมิได้วิเคราะห์ แยกแยะ และพิสูจน์นะครับ 
          สุดท้าย ก็อย่าเพิ่งเชื่อผมไปซะทุกเรื่องโดยที่ยังมิได้พิจารณาเหมือนกันนะครับ