มูลค่าราคาที่ดิน กับกฎหมายก่อสร้างอาคาร

มูลค่าราคาที่ดินสูงกว่าที่ดินเปล่า ควรรู้ กฎหมายก่อสร้างอาคาร  

การก่อสร้างอาคาร ต้องดำเนินการตามกรอบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีข้อกำหนดการก่อสร้างๆ ที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด และที่สำคัญ ต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องตามมาตรฐานที่สมควร และโดยเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด

           ประเด็นข้อกฎหมายทางด้านควบคุมการก่อสร้างที่ควรทราบในการพิจารณามูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะพิจารณาตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นหลัก และมีกฎหมายลูกที่เป็นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ ประกาศต่าง ๆ ในท้องที่ที่ดินทั้งอยู่ และศักยภาพการพัฒนาที่ดิน ย่านใจกลางเมืองหรือเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่แล้วมักจะต้องเป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้น การมีที่ดินแปลงหนึ่ง แล้วจะสามารถก่อสร้างอาคารดังกล่าวได้หรือไม่ จะเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาในการประเมิน

ความหมายของอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนี้

อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป

อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร

อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีเนื้อที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ก็จะมีข้อกฏหมายควบคุมอีกระดับ

โดยในการพิจารณามูลค่าที่ดินทั้งในการใช้ทั่วไป หรือการประเมิน มีกฎหมายอาคารที่ต้องพิจารณาเบื้องต้น เช่นว่า

FAR (Floor Area Ratio) สัดส่วนการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ต่อพื้นที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดไว้เป็น 10 : 1 หมายถึงถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารได้เต็มที่ไม่เกิน 10 เท่าของ 1 ไร่ คิดเป็น 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา, 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร ดังนั้น 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร 10 เท่าของ 1,600 ตารางเมตร = 16,000 ตารางเมตร)

ที่ดินที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน หรือถ้าเป็นขนาดใหญ่พิเศษที่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีขนาดความกว้างของซอยไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน

          อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีถนนที่มีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร ปราศจากสิ่งปกคลุม รอบอาคาร

          ความสูงอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ ต้องขึ้นอยู่ความกว้างของถนนหรือซอยที่ผ่านหน้าที่ดิน โดยความสูงอาคารจะสามารถก่อสร้างได้ไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากตัวอาคารถึงถนนฝั่งตรงข้าม

          ระยะถอยร่น ที่ดินติดถนนสายหลักต่าง ๆ มักจะกำหนดไว้ว่าในระยะ 15 เมตร จากเขตทาง ห้ามก่อสร้างอาคารทุกประเภท

          ข้อจำกัดริมทะเล, ริมคลองฯ, ข้อจำกัดรอบสถานที่สำคัญ ๆ เช่น พระราชวัง รอบสนามบิน เขตทหาร เขตการควบคุมสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

          ข้างต้นเป็นเพียงข้อกำหนดส่วนหนึ่งเบื้องต้น ยังไม่ได้พิจารณาถึงรายละเอียดอื่น ๆ ภายในอาคารที่ต้องออกแบบถูกต้องตามข้อกำหนดเท่านั้น ซึ่งยังมีกฏต่างๆ ที่เกียวข้องอีกมาก

          ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นความสำคัญ เช่น การประเมินค่าที่ดินในซอยแถว ๆ ถนนสุขุมวิท ช่วงต้น ๆ ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ เท่ากันตั้งอยู่คนละซอย ซอยหนึ่งกว้าง 10 เมตร (สาธารณประโยชน์) ซอยหนึ่งกว้าง 8 เมตร ราคาที่ดินจากแตกต่างกันมาก เนื่องจากซอยกว้าง 10 เมตร จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 เมตร) ได้ ซึ่งถ้าพิจารณา FAR 1: 10 แล้วที่ดิน 1.5 ไร่ ควรจะก่อสร้างได้เต็มพื้นที่ถึง 24,000 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินในซอยกว้างเพียง 8 เมตร สามารถก่อสร้างได้เพียง 9,999 ตารางเมตรเท่านั้น เพราะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ไม่ได้ ดังนั้นถ้าทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดอย่างเดียวอาจทำให้ราคาผิดเพี้ยนได้ ผมจะแสดงตัวอย่างความแตกต่างของมูลค่าที่ดิน 2 แปลงข้างต้น ดังนี้

ตารางการประเมินค่าที่ดิน (เปล่า) ที่มีความกว้างถนน ต่างกัน

 ตัวอย่างข้างต้นเป็นเพียงการพิจารณาเพียงประเด็นข้อกฏหมายเรื่องเดียว ในทางปฎิบัติต้องพิจารณาข้อกฏหมายที่มีผลต่อที่ดินแต่ละแปลงให้ครบถ้วน จะเห็นว่าการประเมินค่าที่ดินเปล่าในเขตเมืองที่มีศักยภาพสูงนั้น จะสลับซับซ้อนและยากกว่าที่ทั่วไปคิดกัน ให้ประเมินที่ดินที่มีอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรืออาคารสูงอยู่แล้ว ยังจะง่ายกว่า เพราะนักประเมินไม่ต้องทำตัวเป็นสถาปนิก มานั่งพิจารณาว่าก่อสร้างได้ขนาดไหน เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ เขาก็อนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว

          มูลค่าข้างต้นเป็นมูลค่าเฉพาะที่ดินเปล่า เพราะที่ดินที่มีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษอยู่แล้ว อาจก่อสร้างก่อนกฏหมายบังคับ และได้รับอนุญาติถูกต้อง จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ ดังน้นราคาที่ดินอาจสูงกว่าที่ดินเปล่าได้ ถ้าอาคารที่ก่อสร้างอยู่แล้ว มีเนื้อที่มากกว่าอาคารที่จะก่อสร้างขึ้นใหม่ ดังนั้นในที่ดินบางแปลงอาจมีมูลค่าสูงกว่าอีกแปลงหนึ่งมากในซอยเดียวกัน ถ้าแปลงนั้นขายพร้อมใบอนุญาติก่อสร้างที่สามารถก่อสร้างได้มากกว่า การขออนุญาติใหม่