ตอนนี้อสังหา “ฟองสบู่” แล้วหรือยัง? จากคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้

รูปภาพ : Weerakarn Satitniramai

ก่อนเข้าสู่คำถามหัวเรื่อง ขอเกริ่นก่อนนะครับ ผมเป็นคนที่ชื่นชอบในการลงทุนอสังหา, หุ้น และทำธุรกิจ แต่โดยหลักๆแล้วผมชอบลงทุนอสังหามากที่สุด โดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียม” ที่กำลังฮิตติดกระแสอยู่ในขณะนี้ ซึ่งจะว่าไปแล้วตอนนี้หลายๆคนรอบตัวผม ก็มักจะตั้งข้อสงสัยและถามกับผมว่า
- ลงทุนคอนโดตอนนี้ไม่กลัวติดมือบ้างหรอ ?
- ซื้อไปได้ยังไงราคาตั้งแพงแต่ก่อนยังถูกกว่านี้ตั้งเยอะ
- ผลตอบแทนน่าสนใจมากเลยนะ อยากทำบ้าง แต่กลัวความเสี่ยง
- ตอนนี้ใกล้จะเป็นเหมือนวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 40 แล้วหรือยัง
และอีกหลายๆคำถามมากมายที่ผมไม่ได้กล่าวถึง

จากประสบการณ์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาระดับหนึ่งและมีพื้นฐานอสังหาจากครอบครัว(คุณพ่อ)ของผมนั้น ขอสรุปได้ว่าช่วงนี้อสังหาจะยังไม่เกิด “ฟองสบู่” รุนแรงครับ เพียงแต่เกิด “Over supply” หรือ “อุปทานที่มากเกินไป” ในบางพื้นที่และบาง Segment ของอสังหาเพียงเท่านั้น

สืบเนื่องจากหากมองในภาพใหญ่แล้วกลุ่มที่ได้รับผลกระทบค่อนมากที่สุดในตอนนี้คือกลุ่มคอนโดระดับ Segment ต่ำกว่า 3 ล้าน อันเนื่องมาจากกำลังซื้อของคนระดับวัยทำงานตอนต้นที่ตอนนี้รัดเข็มขัด ลดการใช้จ่ายให้น้อยลง เลือกที่จะเก็บออมมากขึ้น และที่สำคัญคือ “รายได้หรือเงินเดือน” ซึ่งตามไม่ทันกับราคาของอสังหาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะเห็นได้จากยอดขายโครงการและแนวโน้มการเปิดตัวที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

จากที่กล่าวไปข้างต้นก็จะสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ชนชั้นล่าง-กลาง ค่อนข้างได้รับผลกระทบลดหลั่นกันไป ซึ่งเป็นผลเนื่องจากกำลังซื้อที่ไม่สามารถตามทันราคาสินค้าต่างๆที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ส่วนกลุ่มที่โดนผลกระทบค่อนข้างน้อย จะเป็นกลุ่มไหนไม่ได้นอกจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงหรือมี “รายได้” ที่มากนั้นเอง ทั้งนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในช่วงปีนี้จึงเลือกพัฒนาที่ดินทำเลใจกลางเมือง (CBD) อย่างที่เราเห็น เช่น โซนสุขุมวิท/ศาลาแดง/พระราม 4-จุฬา/ราชเทวี-พญาไท/สยาม-หลังสวน เป็นต้น ซึ่งช่วงที่ผ่านมาราคาขายมากกว่า 150,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป ถึงแม้ตัวเลขจะดูค่อนข้างสูง แต่!!! ค่อนข้างได้รับการตอบรับที่ดีเสียด้วย บางโครงการถึงขั้น Sold out ในเวลาไม่นานเลยทีเดียว

เหตุผลที่บางโครงการ Sold out ค่อนข้างเร็ว มีหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องได้แก่
- ทำเลดีจริง ราคาสมเหตุสมผล
- มีนักลงทุนเข้าไปเก็งกำไร ในสัดส่วนค่อนข้างมาก
- ทำเลนั้น Supply ในตลาดมีอยู่น้อย แต่ Demand ความต้องการของคนต่อทำเลนั้นมีอยู่มาก

คำถาม : เมื่อไหร่จะถึงจุดอิ่มตัว ?

อย่างที่ผมบอกไปตอนต้นครับ ตอนนี้มีแค่บางทำเลเท่านั้นที่อยู่ในจุดที่ Supply ล้นตลาด (หมายความว่าต้องใช้เวลาในการขายออกที่ยาวนานกว่าปกติ) แต่บางทำเลโดยเฉพาะ CBD ยังไปได้อยู่ ในช่วงนี้ยังเป็นสถานการณ์ที่กลางๆคาบเกี่ยว เพราะถึงแม้จะมีนักลงทุนเข้ามาเก็งกำไรกันเยอะ แต่ก็มี Real Demand ตัวจริงมาซื้อไปเช่นเดียวกัน ไม่สามารถเจาะจงได้ชัดเจนว่าอีกกี่ปีจะเริ่มอิ่มตัว เพราะยังมีคนที่กลัวปนกับคนกล้าต่างกับปี 40 ตอนนั้นมาก สรุปได้ว่าเราทำได้แค่ติดตามตัวเลขและสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพราะในเมื่อตลาดยังมีของออกมาขายเรื่อยๆแล้วยังมีคนซื้อ มันก็ยังจะดำเนินแบบนี้ไปตลอดนั้นแหละครับ จนกว่าจะมีสัญญาณบางอย่างที่แสดงออกมาได้ชัดเจนกว่าในตอนนี้ (หากถึงตอนนั้นแล้วผมจะมีแจ้งให้ทราบละกันครับ)

สำหรับผมตอนนี้ก็ยังเลือกลงทุนอยู่เช่นเดิม ถึงแม้ราคาจะแพงขึ้น ถามว่าความเสี่ยงสูงมากขึ้นมั้ย?
ถ้าเทียบให้เห็นภาพก็เหมือนกับว่าผมทำในสิ่งที่ผมถนัด เพราะฉะนั้นก็ต้องทำกำไรจากมันได้ แต่หากผมไปทำอย่างอื่นที่ไม่มีประสบการณ์หรือต้องใช้ความสามารถเฉพาะทาง (เช่น หมอ, วิศวกร, ขายเสื้อผ้า, ทำร้านอาหาร เป็นต้น)ผมจะไปสู้คนเหล่านั้นที่ถนัดในด้านนั้นได้อย่างไร จริงไหมครับ? เพียงแต่ตอนนี้สิ่งที่ผมทำมากกว่าเก่าคือก่อนจะซื้อ ต้องทำการบ้านและคิดให้รอบคอบมากขึ้น หมั่นศึกษาหาความรู้เพิ่มและคอยมองหาโอกาสตื่นตัวอยู่ตลอดเวลา เพราะชีวิตจริงแล้วอะไรๆมันก็ไม่แน่ไม่นอน เปลี่ยนแปลงกันได้

คำถาม : แล้วตอนนี้หากอยากซื้อหรือลงทุนอสังหา ยังเป็นไปได้อยู่ไหม?

ยังซื้อได้ครับ เพียงแต่คุณต้องเลือกให้เป็นและควรมีหลักเกณฑ์ในการเลือกที่ถูกต้อง “จงอย่าซื้อเพียงเพราะอารมณ์ แต่จงใช้เหตุผลในการตัดสินใจ” โดยปกติหลักในการเลือกซื้อคร่าวๆของผมมีดังนี้

1. ทำเลที่ตั้ง
ระยะห่างจากรถไฟฟ้าไม่ควรเกิน 500 ม. / ใกล้แม่น้ำ หรืออยู่ในแหล่งชุมชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆและเป็นทำเลที่มีอนาคต

2. ราคา
ควรซื้อให้ได้ในราคาต่ำกว่าปกติเพราะยิ่งคุณซื้อได้ถูก ก็ยิ่งมีแต้มต่อที่มากกว่าคนอื่น

3. แบบห้อง
รูปแบบห้องต้องเหมาะแก่การอยู่อาศัย ไม่เล็กจนเกินไป สเปควัสดุที่ให้ต้องเหมาะสมกับการใช้งานและที่สำคัญ ควรดูทิศทางของแดดและวิวที่ได้จากมุมมองของห้องด้วยนะครับ

4. จำนวนที่จอดรถ
อย่างที่เราทราบกันประเทศไทยเรารถยนต์ค่อนข้างเยอะเต็มถนน เพราะฉะนั้นหากซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็จงอย่ามองข้าม เพราะบางคอนโดก็มีปัญหาเรื่องนี้เช่นเดียวกัน ซึ่งหากอยู่ใกล้รถไฟฟ้าจำนวนที่จอดรถอาจจะไม่จำเป็นต้องเยอะเท่าคอนโดที่อยู่ห่างรถไฟฟ้า เพราะคนส่วนใหญ่จะเลือกใช้ BTS/MRT (โดยส่วนตัวผมที่จอดไม่ควรน้อยกว่า 40% ของจำนวนห้องโครงการ)

5. ชื่อเสียงผู้ประกอบการ
ควรเลือกผู้ประกอบการที่ดูน่าเชื่อถือ มีชื่อเสียงที่ดี โดยดูได้จากผลงานและประวัติที่ผ่านมาว่าเป็นอย่างไรบ้าง
น่าพอใจหรือเปล่า

6. ความสามารถของผู้ซื้อ
ก่อนจะซื้อต้องมีการวางแผนกันซะก่อน เริ่มแรกคุณควรสำรวจตัวเองว่ามีรายรับต่อเดือนอยู่ที่เท่าไร ซึ่งหากซื้อเพื่อลงทุนก็ควรดูว่าเราสามารถผ่อนชำระได้มากที่สุดกี่งวดและเราควรจะขายออกก่อนในเวลาไหนดี แต่หากเพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าก็ควรที่จะลองปรึกษากับธนาคารหรือผู้ที่มีความชำนาญในด้านนี้ว่าสามารถกู้ได้หรือไม่มากน้อยเพียงใด

ทั้งนี้แล้วที่ผมพูดมานั้นเป็นการอธิบายถึงสภาพตลาดอสังหาในปัจจุบันว่าเป็นอย่างไรบ้าง ไม่มีการเจตนาพาดพิงถึงสิ่งใด สำหรับบางคนนั้นอาจจะบ่นว่า “ทำไมราคามันสูง ขายแพงมากไม่เห็นใจคนจนหรือมนุษย์เงินเดือนบ้างหรือไง” ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจกันก่อนนะครับ ทุกธุรกิจทั้งหลายทั้งปวงมีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกันคือ “หลัก Demand/Supply” ในตลาด ถ้าหากมีความต้องการซื้อ/ความต้องการขาย คนที่มองเห็นโอกาสเค้าก็แค่ คว้าโอกาสนั้นมาไว้ในมือเท่านั้นเองครับ เพราะฉะนั้นแล้วทางที่ดีเราควรที่จะปรับตัวมุ่งมั่นพัฒนาและสร้างโอกาสเหล่านั้นให้กับตัวเอง อย่ามัวแต่ไปโทษสิ่งต่างๆรอบอยู่ตัวเลยครับ เพราะคนอื่นๆเค้าอาจจะวิ่งไปไกลแซงเราไปแล้วก็เป็นได้....

ปล.หากเพื่อนๆมีคำถามหรืออยากทราบรายละเอียดตรงไหนเพิ่มเติมก็เม้นมากันได้นะครับ



Edit เพิ่มเติม
ขอบคุณทุกคน ที่ชื่นชอบบทความของผมนะครับ ตอนนี้กำลังปั่นบทความอันใหม่ให้ได้อ่านเพิ่มพูนความรู้กันและแชร์ประสบการณ์ในสิ่งที่ผมมี ถ้าระหว่างนี้ก็ลองอ่านบทความเก่าของผมไปพรางๆก่อนแก้ขัดนะครับ

http://m.pantip.com/topic/33078207? ตอนที่ 1
http://pantip.com/topic/33096793 ตอนที่ 2