มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่ได้แปลว่าเป็นเจ้าของบ้าน เช็กสิทธิ์จากเอกสารไหน

* รูปภาพใช้เพื่อประกอบเนื้อหาเท่านั้น อาจไม่ใช่ภาพเหตุการณ์จริงหรือภาพจริงจากเรื่องในบทความ ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th

เห็นชื่อคนในครอบครัวอยู่ในทะเบียนบ้าน ไม่ได้แปลว่าคนนั้นเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินโดยอัตโนมัติ ทะเบียนบ้านบันทึกข้อมูลบ้านและรายชื่อผู้อยู่ ส่วนความเป็นเจ้าของต้องดูหลักฐานสิทธิของทรัพย์สินนั้น สองเรื่องนี้เกี่ยวข้องกับบ้านเหมือนกัน แต่ใช้ตอบคนละคำถาม

แม้แต่คำว่า “เจ้าบ้าน” ในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้หมายถึงเจ้าของบ้านเสมอไป กรมการปกครองอธิบายว่าเจ้าบ้านคือผู้ครอบครองบ้านในฐานะเจ้าของ ผู้เช่า หรือฐานะอื่นที่มีหน้าที่ดูแลบ้าน ดังนั้น ผู้เช่าก็อาจทำหน้าที่เป็นเจ้าบ้านได้ ขณะที่ชื่อของสมาชิกครอบครัวคนอื่นในเล่มแสดงว่ามีชื่ออยู่ในบ้านนั้น ไม่ได้บอกว่าใครมีกรรมสิทธิ์กี่ส่วน

ถ้าต้องการตรวจสิทธิในที่ดิน ให้ดูเอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนของแปลงนั้น กรมที่ดินยกตัวอย่างหนังสือแสดงสิทธิหลายประเภท เช่น โฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) จึงต้องดูชื่อประเภทเอกสารและรายการที่จดไว้จริง ไม่สรุปจากคำว่า “มีเอกสารที่ดิน” อย่างเดียว เพราะเอกสารแต่ละแบบมีรายละเอียดและการใช้ต่างกัน

ถ้ากำลังจะซื้อบ้านหรือรับมรดก ให้นำเลขแปลงและเอกสารที่ได้รับไปถามสำนักงานที่ดินซึ่งดูแลพื้นที่ว่าเอกสารฉบับนั้นแสดงสิทธิประเภทใด และขอตรวจรายการล่าสุดได้อย่างไร การตรวจหรือขอสำเนาเอกสารมีขั้นตอนตามประเภทคำขอและสิทธิของผู้ยื่น จึงควรถามเจ้าหน้าที่ก่อนจ่ายเงินหรือเซ็นสัญญา

อีกจุดที่ควรแยกให้ชัดคือ “ตัวบ้าน” กับ “ที่ดินใต้บ้าน” เอกสารโฉนดตอบเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินตามรายการในทะเบียน ไม่ได้ทำให้ข้อสงสัยทุกอย่างเกี่ยวกับตัวอาคารหรือสิทธิอยู่อาศัยจบลงเสมอไป บ้านเช่า บ้านที่ปลูกบนที่ดินของญาติ หรือบ้านที่รับมรดก อาจมีสัญญาและหลักฐานคนละชุดกัน ควรตรวจเอกสารที่เกี่ยวกับสิ่งที่ต้องการทราบโดยตรง

ถ้าเป็นการซื้อขาย ให้รวบรวมสัญญาและหลักฐานการจดทะเบียน ถ้าเกี่ยวกับมรดก ให้ดูเอกสารรับมรดกหรือคำสั่งศาลที่เกี่ยวข้อง ส่วนผู้เช่าควรเก็บสัญญาเช่าไว้ยืนยันสิทธิการอยู่อาศัย เอกสารเหล่านี้ทำหน้าที่ไม่เหมือนกัน การมีชื่อในทะเบียนบ้านหรือการจ่ายค่าน้ำค่าไฟเพียงอย่างเดียวจึงไม่ควรใช้แทนหลักฐานกรรมสิทธิ์

จำง่าย ๆ ว่าทะเบียนบ้านตอบว่าใครมีชื่ออยู่และใครทำหน้าที่เจ้าบ้าน ส่วนเอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนตอบเรื่องสิทธิในที่ดินหรือทรัพย์สิน หากชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน หรือกำลังจะซื้อบ้านที่มีข้อพิพาท ให้นำเอกสารไปตรวจที่สำนักงานที่ดินและสำนักทะเบียนก่อนเซ็นสัญญา หากยังตีความสิทธิไม่ได้ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจเอกสารชุดจริง

ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th