ปี 2568 อสังหาฯ ตกต่ำถึงครึ่งต่อครึ่ง

            ในเดือนเมษายน 2568 อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เปิดตัวโครงการใหม่หดตัวอย่างแรงในรอบ 20 ปี โดยมีโครงการเปิดขายใหม่รวม 10 โครงการ ในขณะที่ในเดือนมีนาคมที่ผ่านมาจำนวน 8 โครงการ ส่งผลให้จำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยยังคงเพิ่มขึ้น

            การเปิดขายใหม่ต่ำสุดในเดือนเมษายนนี้ อาจเนื่องมาจากเป็นเดือนที่มีวันหยุดยาวต่อเนื่อง และเพิ่งเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา จึงทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวใหม่ในเดือนนี้ โดยเฉพาะอาคารชุดที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากแผ่นดินไหว ในเดือนนี้จึงไม่มีการเปิดตัวอาคารชุดเลย ลักษณะการเปิดตัวในเดือนนี้เป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งหมด 10 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 688 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 12,506 ล้านบาทเท่านั้น

            จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 688 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 2,836 หน่วย (เดือนมีนาคม 2568 มีจำนวน 3,524 หน่วย) หรือลดลง ประมาณ -80.5% ในเดือนนี้การเปิดตัวโครงการใหม่พบว่าร้อยละ 88 ยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่และบริษัทในเครือที่ครองส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด โดยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ระดับราคาปานกลางจนถึงระดับราคาแพงเป็นสำคัญ

            ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 11,459 ล้านบาท (91.6%) รองลงมาคือ บ้านแฝด  780 ล้านบาท (6.2%) ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารพาณิชย์ 158 ล้านบาท (1.3%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ที่ราคา 5-10 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยจะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังจ่ายสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

            ในเดือนเมษายนนี้จำนวนโครงการ หน่วยขาย มูลค่าโครงการลดลง แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยยังคงเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นการผลิตแนวราบที่มีระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงระดับราคาสูง เป็นสำคัญ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ 205% เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 18.178 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 5.961 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ที่เน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูง ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงที่ต้องการบ้านแนวราบที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลาง และเขตติดต่อเมือง ที่สามารถเดินทางเข้าสูงเขตกรุงเทพชั้นในได้สะดวกเป็นสำคัญ

            เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 4 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป

            ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าในเดือนนี้ ไม่มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในเลย โดยตั้งอยู่ในส่วนต่อขยายเมือง (Intermediate area) จำนวน 8 โครงการ เช่น ย่านบางซื่อ วิภาวดี ดอนเมือง แบริ่ง ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ประชาอุทิศ และพุทธมณฑลสาย 1 เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 2 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเมือง ซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยที่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก และใกล้ตลาดไท เช่น ย่านรังสิต-นครนายก เป็นต้น 

            หากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เปิดตัวในเดือนเมษายนของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมา 9 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายลดลง 3,412 หน่วย หรือลดลง -83.2% (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 4,100 หน่วย) และมีมูลค่าลดลง 9,865 ล้านบาท หรือลดลง -44.1% (ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 22,371 ล้านบาท)

            เมื่อเปรียบเทียบจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 4 เดือนแรกของปี 2568 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 65 โครงการ น้อยกว่า 4 เดือนแรกของปี 2567 จำนวน 55 โครงการ หรือลดลง -45.8% (4 เดือนแรกของปี 67 มีจำนวนรวม 120 โครงการ) มูลค่าโครงการ 4 เดือนแรกของปี 2568 มีมูลค่าการโครงการรวม 62,827 ล้านบาท ลดลง 61,017 ล้านบาท หรือลดลง -49.3% (4 เดือนแรกของปี 67 มีมูลค่ารวม 123,844 ล้านบาท) และจำนวนหน่วยขายรวมของ 4 เดือนแรกปี 2568 มีจำนวน 10,580 หน่วย ลดลง 10,087 หน่วย หรือลดลง -48.8%  (4 เดือนแรกของปี 67 มีจำนวนรวม 20,667 หน่วย) ตามลำดับ

            คาดว่าในปี 2568 ทั้งปีจะมีมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด 248,795 ล้านบาท รวมจำนวน 43,623 หน่วย ซึ่งถือว่าลดลงกว่าปี 2567 เป็นอันมาก โดยในปี 2567 เปิดตัวมูลค่ารวม 413,773 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าลดลงเหลือเพียง 59% ของปีก่อน ส่วนจำนวนหน่วยในปี 2567 มีเปิดถึง 61,453 หน่วย ลดลงเหลือ 71% ของปีก่อนเท่านั้น แสดงว่าเศรษฐกิจของชาติถดถอยเป็นอย่างมาก

            อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (ที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ออกมานับหมื่นๆ หน่วย ซึ่งอาจทำให้จำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี 2568 ลดลงกว่าปี 2567 เล็กน้อย หรืออาจไม่ลดลงเลย แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยน่าจะลดลงเพราะเฉลี่ยกับสินค้าราคาถูกนั่นเอง