พัฒนาการราคาที่ดินกินซ่า โตเกียว

            กินซ่าเป็นย่านที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ราคาที่ดินที่นี่แกว่งไกวอย่างไร เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยเป็นอย่างไร เราสามารถเรียนรู้เรื่องราคาที่ดินกินซ่ามาเป็นบทเรียนของเราได้อย่างไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญให้ไปประชุมขององค์การแรงงานระหว่างประเทศซึ่งเป็นหน่วยงานหนึ่งในองค์การสหประชาชาติในกรุงโตเกียวในระหว่างวันที่ 5-6 กุมภาพันธ์ 2568 สดๆ ร้อนๆ นี้เอง จึงขอนำบทเรียนการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านกินซ่านี้มาให้ถกแถลง ทั้งนี้ ดร.โสภณได้เคยรวบรวมการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่นี่มาตั้งแต่ปี 2537 ในสมัยที่มาสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยในกรุงโตเกียว

            กินซ่า หรือออกเสียงเป็นภาษาญี่ปุ่นว่า “กินซะ” (ญี่ปุ่น: 銀座) ตาม Wikipedia บอกว่าเป็นย่านที่มีชื่อเสียงเพราะมากด้วยร้านรวงหรูหรา ทั้งยังถือกันว่าเป็นย่านการค้าราคาแพงมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก ทั้งนี้แต่เดิมเป็นหนองบึง ต่อมาได้รับการถมในช่วงคริสต์ศตวรรษที่ 16 ครั้น พ.ศ.2155 ตรงกับยุคเอโดะ มีการตั้งโรงกษาปณ์ขึ้นเรียกชื่อว่ากินซ่า พอปี 2415 เกิดเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ รัฐบาลเมจิจึงกำหนดให้ใช้ย่านกินซะเป็น "ตัวอย่างการพัฒนาให้ทันสมัย" โดยเตรียมสร้างอาคารด้วยอิฐกันไฟ พร้อมด้วยถนนหนทางกว้างขวางเชื่อมกับสถานีรถไฟชิมบาชิ มีการก่อสร้างอาคารแบบตะวันตก แต่ปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มาก กินซ่าจึงเป็นแหล่งรวมร้านค้าแบบตะวันตกมากมาย

            ในช่วงแผ่นดินไหวคันโตครั้งใหญ่ในปี 2466 กินซ่าถูกทำลายอีกครั้ง แต่ก็มีการฟื้นฟูเมืองอีกครั้ง โดยมีศูนย์การค้าใหญ่ๆ เกิดขึ้น รวมทั้งร้านค้าจำหน่ายสินค้าหรูหรามากมาย นอกจากนี้ยังมีการสร้างสถานบันเทิงและร้านอาหารมากมาย อย่างไรก็ตามในช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 กินซ่าก็ถูกระเบิดโดยฝ่ายสัมพันธมิตร แต่หลังจากนั้นร้านค้าต่างๆ ก็กลับมารวมกันเปิดใหม่อีก และหลังจากปี 2509 มีการสร้างอาคารที่รู้จักกันดีในปัจจุบัน เช่น อาคารโตชิบา, อาคารกินซ่าไลอ้อน, อาคารกินซ่าโบเอกิ, ชิเซอิโดเดอะกินซ่าและอื่น ๆ อีกมากมายจนกลายเป็นเมืองแห่งการช้อปปิ้งในปัจจุบัน (Fun Japan)

            เมื่อปี 2544 ดร.โสภณได้จัดงานฉลองครบรอบ 10 ปีของการก่อตั้งศูนย์ข้อมูลฯ และได้เชิญโดย ศาสตราจารย์อาโล วูเลอรี่ สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น มาแสดงปาฐกถา ท่านกล่าวว่าจากประสบการณ์สอนประเมินค่าทรัพย์สินมาตลอด 30 ปี ผมพบว่าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นดูคล้ายแปลกประหลาดประการหนึ่ง คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในทรัพย์สินต่ำมาก (เพียงราว 2% ขณะที่ประเทศอื่นประมาณ 6-8%) แต่ราคากลับสูงมาก สูงจนกระทั่งว่าครั้งหนึ่งเมื่อ 15 ปีที่แล้ว (ปี 2529) เคยมีการประมาณการกันว่า ญี่ปุ่นซี่งมีขนาดที่ดินเพียง 1/33 ของสหรัฐอเมริกา กลับมีมูลค่าที่ดินสูงถึง 2.5 เท่า

            ในช่วงบูมของญี่ปุ่นเมื่อปี 2529 ราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งไม่มีการพัฒนาในรูปแบบใดที่จะสะท้อนราคาตลาดที่สูงเช่นนี้ได้ หรืออีกนัยหนึ่ง มูลค่ากับราคาที่ดินไม่สัมพันธ์กันเสียแล้ว ถ้าพิจารณาจากกฎของมูลค่าทรัพย์สิน จะพบว่า ราคาตลาดของที่ดินในญี่ปุ่นไม่ได้สอดคล้องกับกฎของความเป็นไปได้ในการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดเลย นอกจากนี้ยังไม่สอดคล้องกับกฎของความคาดหวังที่ระบุว่า มูลค่าทรัพย์สินขึ้นลงตามประโยชน์ใช้สอยที่คาดหวังในอนาคตเลย ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินในญี่ปุ่นขึ้นตามการเก็งกำไรสถานเดียว

            ในปี 2544 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นลดลงไปกว่า 60% แล้ว และยังมีการคาดการณ์กันอีกว่า ราคาจะลดลงอีกประมาณ 50% ในอีก 2-3 ปีต่อมา ทั้งนี้เพราะราคาที่เป็นอยู่ยังสูงอยู่มาก เช่น ที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นราคาเป็นเงินตารางเมตรละ 240,000 บาท ในขณะที่ในนครลอสแองเจลลิส เป็นเงินเพียงตารางเมตรละ 7,700 บาทเท่านั้น  ในสมัยนั้นรัฐบาลญี่ปุ่นยังขาดความตระหนักรู้ว่าภาษีที่ดินที่สูงนั้นมีข้อดีอย่างยิ่งในการทำให้เกิดการใช้สอยที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำภาษีนี้มาพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดินในอีกทางหนึ่ง และยังทำให้เกิดฐานภาษีที่แน่นอนจากที่ดิน

            ในทำนองเดียวกันจากการรวบรวมราคาที่ดินของญี่ปุ่นโดย ดร.โสภณพบว่าราคาที่ดินในย่านกินซ่าเพิ่มสูงขึ้นมาก และลดต่ำลงเป็นอย่างมาก โดยในปี 2532 ราคาที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ต่อมาราคาก็ลดลงเหลือประมาณ 15 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2547 ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจญี่ปุ่นไม่ได้ฟื้นตัวหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจในเอเซียปี 2540-2544)

            ล่าสุดเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ขณะที่ ดร.โสภณไปเยือนกรุงโตเกียว นายทากาฮิโร ไคนูมา อดีตผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทซันยู (สามมิตร) ซึ่งเป็นบริษัทประเมินที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของญี่ปุ่นและเป็นพันธมิตรของศูนย์ข้อมูลฯ ให้ข้อมูลว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดที่เพิ่งมีการขายกันในราคา 55 ล้านเยนต่อตารางเมตร หรือ 44 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามราคานี้ก็ยังต่ำกว่าราคาที่เคยสูงสุดในปี 2532 ยิ่งถ้าคิดว่าราคาที่เคยสูงสุด ณ 60 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2532 ถ้าคิดเงินเฟ้อที่ 2% ต่อปีเป็นเวลา 36 ปี ราคาที่ดินตอนนั้นเมื่อเทียบกับปัจจุบันน่าจะเป็นเงิน 122 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงว่าราคาที่ดินในขณะนี้ยังเป็นเพียง 36% ของราคาที่ดินปี 2532 (44 ล้านบาทในปัจจุบันเทียบกับ 122 ล้านบาท)

            เมื่อเทียบราคาที่ดินกับไทยในย่านสยาม-ชิดลม-เพลินจิตที่แพงที่สุดตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ ที่ ดร.โสภณ เป็นประธานนั้น ปรากฏดังนี้:

            ราคาที่ดินในญี่ปุ่นอาจจะค่อยๆ สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น จากแต่เดิมที่เป็นสินค้าไว้เก็งกำไรกันมากมาย แต่เมื่อเทียบกับค่าเช่าและการใช้สอยประโยชน์จริง ตัวเลขราคาย่อมมีความเหมาะสมยิ่งขึ้น หากพิจารณาจากรายได้ประชาชาติต่อหัวของญี่ปุ่น ณ ปี 2566 เป็นเงิน 33,899 เหรียญสหรัฐ ส่วนของไทยเป็นเงิน 7,336 เหรียญสหรัฐ หรือ 4.6 เท่า การที่ราคาที่ดินย่านที่แพงที่สุดต่างกันถึง 12 เท่านี้ ก็อาจแสดงว่าญี่ปุ่น ยังมีกระแสการเก็งกำไรในที่ดินสูง

            แม้ราคาที่ดินในกินซ่าที่เป็นย่านที่แพงที่สุดนี้จะขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจบ้าง แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่าย่านี้เป็นย่านที่โดดเด่นที่สุดเป็นศูนย์กลางธุรกิจ หรือ Central Business District ที่ยากจะหาที่อื่นแทนที่ได้