ตึกสาธรยูนิคยังไม่ได้ขาย ยังติดจำนองอยู่

ตามที่มีข่าวว่าตึกสาธรยูนิคทาวเวอร์ ได้มีผู้ซื้อไป 4,000 ล้านบาทนั้น ดร.โสภณ ได้ตรวจสอบมาแล้ว พบว่ายังไม่มีการโอนขาย พร้อมเสนอแนวทางการฟื้นชีพตึกนี้

                ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่าที่มีข่าวว่าตึกสาธรยูนิคทาวเวอร์มีการซื้อขายไปแล้วในราคา 4,000 ล้านบาทนั้น จากการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ยังไม่พบว่ามีการขายจริง บริษัทเดิม (บมจ.สาธรยูนิค) ยังเป็นเจ้าของอยู่ เพียงแต่มีการจดจำนองเป็นประกันไว้ และมีการโอนสิทธิการรับจำนองตามลำดับ (รายละเอียดการจำนองกับใคร ใครเป็นผู้รับโอนสิทธิการรับจำนอง สามารถไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน)

                สำหรับทางออกในกรณีนี้เกี่ยวข้องกับบริษัทพัฒนาที่ดินโครงการนี้ ผู้จองซื้อห้องชุดในโครงการนี้ ซึ่งคาดว่าขรายไปแล้วประมาณ 90% และบริษัทผู้รับจำนอง ขั้นตอนที่ควรดำเนินการก็คือ

                1. การตรวจสอบถึงจำนวนเงินลงทุนพร้อมดอกเบี้ยถึงวันนี้ จำนวนเงินจองซื้อของผู้ซื้อรายย่อยทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ณ วันนี้ และจำนวนเงินจำนองพร้อมดอกเบี้ย ณ วันนี้ จะได้ทราบถึงสัดส่วนของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย รวมทั้งตรวจสอบสถานะของบริษัทเจ้าของทรัพย์สินนี้

                2. การสำรวจสภาพของอาคารว่ายังสามารถดำเนินการต่อได้หรือไม่ ทั้งในแง่กฎหมาย การเงิน การตลาดและทางกายภาพ

                3. ถ้ามีความเป็นไปได้ และสามารถพัฒนาต่อได้ ต้องใช้เงินรวมกันทั้งหมดประมาณเท่าไหร่ โดยในที่นี้สมมติว่าค่าพัฒนาต่อเป็นเงินอีกตารางเมตรละ 25,000 บาท พื้นที่ขนาด 95,300 ตารางเมตรของอาคารนี้ ก็จะต้องใช้เงิน 2,382.5 ล้านบาท

                4. มูลค่าของอาคารถ้าแล้วเสร็จ จะมีมูลค่าเท่าไหร่ตามราคาตลาดปัจจุบัน เช่น อาคารนี้มีพื้นที่ที่สามารถขายได้จริงอาจเป็นเพียง 50% หรือ 47,650 ตารางเมตร ถ้าสามารถขายได้เป็นเงินตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 7,147.5 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ 30% ก็จะเหลือเป็นเงิน 5,003.25 ล้านบาท

                5. ดังนั้นส่วนของผู้เกี่ยวข้องในปัจจุบันจะเป็นเงิน 2,620.75 ล้านบาท (5,003.25-2,382.5) จะเป็นที่พอใจกันทุกฝ่ายหรือไม่ คงต้องพิจารณาจากราคาขายในปี 2533 ซึ่งอาจเป็นเงินตารางเมตรละ 40,000 บาท (สมมติ) หรือเป็นเงินรวม 1,906 ล้านบาท ถ้าจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว 20% หรือ 381.2 ล้านบาท และเงินจำนองอีกจำนวนหนึ่งในขณะนั้น (ไม่ทราบว่าเท่าไหร่ แต่สมมติว่า 600 ล้านบาท) รวมเป็นเงิน 981.2 ล้านบาท ถ้าคิดอัตราดอกเบี้ย 2.5% เป็นเวลา 30 ปี ก็จะเป็น 2.0976 เท่าของมูลหนี้ 981.2 ล้านบาท หรือ 2,058.165 ล้านบาท ซึ่งก็พอๆ กับ 2,620.75 ล้านบาทข้างต้นนั่นเอง

                ดังนั้นถ้ามีการคำนวณความเป็นไปได้ทางการเงิน ทางการตลาด ทางกายภาพและทางข้อกฎหมายแล้ว มีความเป็นไปได้ ก็อาจดำเนินฟื้นชีพอาคารนี้ได้

                อนึ่งการที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องยังไม่อาจตกลงกันได้ ยังซื้อเวลาต่อเนื่องมา 3 ทศวรรษเช่นนี้ ส่วนหนึ่งเพราะประเทศไทยของเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีประสิทธิภาพ หากมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาตลาด เช่น ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 1,000 ตารางวาโดยประมาณ หากสมมติว่ามีมูลค่าตารางวาละ 1.2 ล้านบาท ก็รวมเป็นเงิน 1,200 ล้านบาท พื้นที่อาคารที่ก่อสร้างแล้วสมมติเป็นเงิน 500 ล้านบาท ก็รวมเป็นเงิน 1,700 ล้านบาท หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 2% ก็จะเป็นเงิน 34 ล้านบาททุกปี

                ถ้ามีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับเจ้าของ ผู้จองซื้อทรัพย์สินไว้ และผู้รับจำนองไว้ ก็คงทำให้ทุกฝ่ายต้องรีบเร่งร่วมกันหาทางออกแทนที่จะเสียภาษีไปทุกปีนั่นเอง