ตัวเลขพิศวงบ้านเพื่อคนไทย ค้ากำไรเกินควร?!?

ดร.โสภณมาดูตัวเลขน่าพิศวง ที่มีความเป็นไปได้ที่การพัฒนาบ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรเกินควรและมหาศาล เพราะเช่าที่ดินมาแสนถูก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้คำนวณให้เห็นชัดๆ ว่าการขายตารางเมตรละ 60,000 บาท แต่ราคาที่แท้จริงจากการเช่าที่ดินมาในราคาถูก ควรขายเพียง 37,000 – 40,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ผู้พัฒนาโครงการนี้กำไรมหาศาล

ที่ดินแปลง กม.11 นี้มีขนาด 15 ไร่ จะนำมาสร้างห้องพัก 1,232 หน่วย หากสมมติว่าหน่วยหนึ่งๆ มีขนาดเฉลี่ย 40 ตารางเมตร ก็จะมีพื้นที่ขาย 49,280 ตารางเมตร และหากคิดว่าพื้นที่ขายเป็น 70% ของพื้นที่ก่อสร้าง (อีก 30% เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถง บันได ฯลฯ) พื้นที่ก่อสร้างก็จะเป็น 70,400 บาท ส่วนค่าก่อสร้างก็จะเป็นเงินตารางเมตรละ 18,700 บาท (ตามการประมาณการของราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 1,316 ล้านบาท เมื่อรวมค่าเช่าที่ดินที่ประมาณการไว้ 80 ล้านบาท (ตามข่าวบอกว่าเช่ารวมๆ กัน 4 ที่เป็นเงิน 100 ล้านบาท) ก็จะมีต้นทุนที่ดินและอาคาร (Hard Costs 1,396 ล้านบาท)

เมื่อต้องการหามูลค่าโครงการนี้ ก็สมมติว่าต้นทุนอื่นๆ (Soft Costs เช่น ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ค่าดำเนินการ ฯลฯ) เป็นอีกประมาณ 30% หรืออีกนัยหนึ่ง เงิน Hard Costs เป็น 70% ของมูลค่าโครงการ ดังนั้นมูลค่าโครงการจึงเป็นเงินประมาณ 1,995 ล้านบาท หรือมาหารด้วยพื้นที่ขายโดยรวมที่ 49,280 ตารางเมตร จึงตกตารางเมตรละประมาณ 40,482 บาท ยิ่งหากคิดว่า Soft Costs ลดลงเหลือ 25% แทนที่จะเป็น 30% เพราะคงไม่ต้องเสียภาษีเช่นที่ภาคเอกชนต้องเสีย) ก็จะทำให้ราคาขายต่อโครงการควรเป็นประมาณ 37,784 บาทเท่านั้น

จะเห็นได้ว่าถ้าใช้ที่ดิน ณ ราคา 80 ล้านบาทสำหรับที่ดิน 15 ไร่ที่เช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ณ ราคาขายต่อตารางเมตรที่ 40,482 บาท  ราคาขายสำหรับห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตรที่ตั้งราคาไว้ 1.76 ล้านบาท ควรจะมีราคา 1.2 ล้านบาทเท่านั้น ขนาด 40 ตารางเมตรที่ตั้งไว้ 2.36 ล้านบาท ควรมีราคาเพียง 1.6 ล้านบาท ห้องชุดขนาด 45 ตารางเมตร ควรขายเพียง 1.8 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 2.65 ล้านบาท และห้องชุดขนาด 50 ตารางเมตร ควรจะเป็นเงิเพียง 2.0 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 3 ล้านบาท  นี่แสดงถึงการขายที่อาจจะค้ากำไรเกินควร

สำหรับมูลค่าโครงการหากคิดจากราคาขายที่ควรจะเป็นข้างต้น น่าจะเป็นเงิน 1,995 ล้านบาท แต่มูลค่าโครงการตามราคาขายของทางราชการ เป็นเงินถึง 2,957 ล้านบาท ได้กำไรเกินไปถึง 962 ล้านบาท หรือได้กำไรเกินไป 48% เลยทีเดียว  ถ้ารัฐบาลสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่านี้ได้ ก็จะเป็นอานิสงส์ต่อส่วนรวม

แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย รัฐบาลไม่ควรไปเช่ามาพัฒนา ควรซื้อที่ดินของภาคเอกชนในบริเวณใกล้เคียงมาพัฒนาและให้ขายขาดไปเลย (ไม่ต้องเช่า 99 ปี) น่าจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมมากกว่า ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลอาจพิจารณาซื้อห้องชุดของเอกชนที่มีตั้งแต่แถวอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ถึงบางซื่อ-จตุจักร ที่มีราคา 1.5-3.0 ล้านบาทอยู่ 1,111 หน่วยมาขายใหม่น่าจะดีกว่า หรือนำบ้านและห้องชุดมือสองของประชาชนมาขาย ก็จะยิ่งดี เพราะทำให้ผู้ขายสามารถนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุน ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนยิ่งกว่าการไปก่อสร้างบ้านใหม่