หน้าแรก ตรวจหวย เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post แชร์ลิ้ง หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype Page อัลบั้ม คำคม Glitter เกมถอดรหัสภาพ คำนวณ การเงิน
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

ตัวเลขพิศวงบ้านเพื่อคนไทย ค้ากำไรเกินควร?!?

โพสท์โดย doctorsopon

ดร.โสภณมาดูตัวเลขน่าพิศวง ที่มีความเป็นไปได้ที่การพัฒนาบ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรเกินควรและมหาศาล เพราะเช่าที่ดินมาแสนถูก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้คำนวณให้เห็นชัดๆ ว่าการขายตารางเมตรละ 60,000 บาท แต่ราคาที่แท้จริงจากการเช่าที่ดินมาในราคาถูก ควรขายเพียง 37,000 – 40,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ผู้พัฒนาโครงการนี้กำไรมหาศาล

ที่ดินแปลง กม.11 นี้มีขนาด 15 ไร่ จะนำมาสร้างห้องพัก 1,232 หน่วย หากสมมติว่าหน่วยหนึ่งๆ มีขนาดเฉลี่ย 40 ตารางเมตร ก็จะมีพื้นที่ขาย 49,280 ตารางเมตร และหากคิดว่าพื้นที่ขายเป็น 70% ของพื้นที่ก่อสร้าง (อีก 30% เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถง บันได ฯลฯ) พื้นที่ก่อสร้างก็จะเป็น 70,400 บาท ส่วนค่าก่อสร้างก็จะเป็นเงินตารางเมตรละ 18,700 บาท (ตามการประมาณการของราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 1,316 ล้านบาท เมื่อรวมค่าเช่าที่ดินที่ประมาณการไว้ 80 ล้านบาท (ตามข่าวบอกว่าเช่ารวมๆ กัน 4 ที่เป็นเงิน 100 ล้านบาท) ก็จะมีต้นทุนที่ดินและอาคาร (Hard Costs 1,396 ล้านบาท)

เมื่อต้องการหามูลค่าโครงการนี้ ก็สมมติว่าต้นทุนอื่นๆ (Soft Costs เช่น ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ค่าดำเนินการ ฯลฯ) เป็นอีกประมาณ 30% หรืออีกนัยหนึ่ง เงิน Hard Costs เป็น 70% ของมูลค่าโครงการ ดังนั้นมูลค่าโครงการจึงเป็นเงินประมาณ 1,995 ล้านบาท หรือมาหารด้วยพื้นที่ขายโดยรวมที่ 49,280 ตารางเมตร จึงตกตารางเมตรละประมาณ 40,482 บาท ยิ่งหากคิดว่า Soft Costs ลดลงเหลือ 25% แทนที่จะเป็น 30% เพราะคงไม่ต้องเสียภาษีเช่นที่ภาคเอกชนต้องเสีย) ก็จะทำให้ราคาขายต่อโครงการควรเป็นประมาณ 37,784 บาทเท่านั้น

จะเห็นได้ว่าถ้าใช้ที่ดิน ณ ราคา 80 ล้านบาทสำหรับที่ดิน 15 ไร่ที่เช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ณ ราคาขายต่อตารางเมตรที่ 40,482 บาท  ราคาขายสำหรับห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตรที่ตั้งราคาไว้ 1.76 ล้านบาท ควรจะมีราคา 1.2 ล้านบาทเท่านั้น ขนาด 40 ตารางเมตรที่ตั้งไว้ 2.36 ล้านบาท ควรมีราคาเพียง 1.6 ล้านบาท ห้องชุดขนาด 45 ตารางเมตร ควรขายเพียง 1.8 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 2.65 ล้านบาท และห้องชุดขนาด 50 ตารางเมตร ควรจะเป็นเงิเพียง 2.0 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 3 ล้านบาท  นี่แสดงถึงการขายที่อาจจะค้ากำไรเกินควร

สำหรับมูลค่าโครงการหากคิดจากราคาขายที่ควรจะเป็นข้างต้น น่าจะเป็นเงิน 1,995 ล้านบาท แต่มูลค่าโครงการตามราคาขายของทางราชการ เป็นเงินถึง 2,957 ล้านบาท ได้กำไรเกินไปถึง 962 ล้านบาท หรือได้กำไรเกินไป 48% เลยทีเดียว  ถ้ารัฐบาลสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่านี้ได้ ก็จะเป็นอานิสงส์ต่อส่วนรวม

แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย รัฐบาลไม่ควรไปเช่ามาพัฒนา ควรซื้อที่ดินของภาคเอกชนในบริเวณใกล้เคียงมาพัฒนาและให้ขายขาดไปเลย (ไม่ต้องเช่า 99 ปี) น่าจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมมากกว่า ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลอาจพิจารณาซื้อห้องชุดของเอกชนที่มีตั้งแต่แถวอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ถึงบางซื่อ-จตุจักร ที่มีราคา 1.5-3.0 ล้านบาทอยู่ 1,111 หน่วยมาขายใหม่น่าจะดีกว่า หรือนำบ้านและห้องชุดมือสองของประชาชนมาขาย ก็จะยิ่งดี เพราะทำให้ผู้ขายสามารถนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุน ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนยิ่งกว่าการไปก่อสร้างบ้านใหม่

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://www.area.co.th/t/8663
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 
doctorsopon's profile


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
40 VOTES (5/5 จาก 8 คน)
VOTED: Sarasin Satayasuk, pxper, kratainer, nuudaw, Taweelux, sky555, nj009, njgulf0408
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
เพชรที่ ดิวอริสรา เอาไปวางที่ซุง สรุปเป็นเพชรปลอม?เพจดังเผยแชทลับ "ดิว อริสรา" เปิดความลับจากไต้หวันขนลุก! บอส ฐิติ เปิดเบื้องหลังดิว อริสราจำนำทรัพย์ 62 ล้าน"ทรัมป์" เตรียมประกาศแบน 43 ประเทศทั่วโลกเพนท์เฮ้าส์หรู 700 ล้าน ดิวอริสรา ไม่ได้ซื้อ แต่เช่าเดือนละ 8 แสน เรื่องรถก็เป็นการทำคอนเทนต์สมเด็จพระสันตปาปาฟรานซิส เลิกใช้เครื่องช่วยหายใจแล้วหญิงจีนกระโดนตึกตๅย หลังหมอฟันถอนฟันผิดซี่รวมภาพเรียกรอยยิ้มประจำวันนี้ วันที่เป็นวันพฤหัสแล้ว ท้องฟ้าครึ้มๆ อากาศบรรเทาความร้อนลงนิดหนึ่งเด้อครับเด้อสถานที่ท่องเที่ยวในโคราช ที่ต้องไปสักครั้ง!MH370: ร่องรอยที่สาบสูญ ความจริงที่ยังไม่พบ (MH370: Lost Traces, Unfound Truth)เคยสงสัยกันไหม ผลไม้รถเข็นถึงหวานฉ่ำจัง? ความลับการเพิ่มความหวานผลไม้อาจส่งผลเสียต่อสุขภาพดาราดัง "เอเรียล หลิน" ท้องลูกคนที่ 2 แล้ว ในวัย 42 ปี
Hot Topic ที่มีผู้ตอบล่าสุด
ดาราดัง "เอเรียล หลิน" ท้องลูกคนที่ 2 แล้ว ในวัย 42 ปีขนลุก! บอส ฐิติ เปิดเบื้องหลังดิว อริสราจำนำทรัพย์ 62 ล้านสิววัย 50+ ปัญหาที่คิดว่าไม่มา…แต่ดันมาซะงั้นMH370: ร่องรอยที่สาบสูญ ความจริงที่ยังไม่พบ (MH370: Lost Traces, Unfound Truth)ชำแหละหนัง "The Man From Nowhere: นักฆ่าฉายาเงียบ (2010)"
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
ทำไมจึงควรลงกๅสิโนที่ภูเก็ตปีนี้ตลาดอสังหาฯ อาจเสื่อมทรุดกว่าที่คิดทำไมราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิตทางยกระดับ M9 บางขุนเทียน-บางบัวทองกับโอกาสทอง
ตั้งกระทู้ใหม่