ต่างชาติกระหน่ำซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯ สวนทางกำลังซื้อไทย

            หลังจากช่วงโรคระบาดโควิด-19 ที่ผ่านมา (พ.ศ.2563-2564) ต่างชาติก็กลับมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกันเป็นอันมาก เช่นเดียวกับช่วงก่อนโควิด-19 ในขณะที่กำลังซื้อของไทยโดยรวมตกต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่สำรวจล่าสุดถึงสิ้นปี 2567 พบว่า ในปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 5,748 หน่วย จากการขายห้องชุดทั้งหมด 31,897 หน่วยที่เปิดขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดิน (ไม่รวมห้องชุดมือสอง) หรืออาจกล่าวได้ว่า 18% ของห้องชุดมือหนึ่งทั้งหมดที่มีการซื้อขายกันในปี 2567 ซื้อโดยชาวต่างชาติ

            ในปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุดมือหนึ่งถือ 6,557 หน่วย แต่เมื่อเกิดโรคระบาดโควิด-19 ในปี 2563 ก็ปรากฏว่าต่างชาติซื้อลดลงเหลือเพียง 1,017 หน่วยเท่านั้น ในปี 2564 สถานการณ์ก็ยังไม่ดีขึ้น จำนวนห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเป็น 1,243 หน่วย แต่ในปี 2565 นับว่าสถานการณ์ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน ต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 4,203 หน่วย และในปี 2566 ก็เพิ่มเป็น 5,036 หน่วย และในปี 2567 มีจำนวน 5,748 หน่วย

            แม้ว่าจำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2567 (5,748 หน่วย) จะยังน้อยกว่าจำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2562 (6,557 หน่วย แต่สัดส่วนของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยในปี 2562 ต่างชาติซื้อประมาณ 12% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ในขณะที่ในปี 2567 ต่างชาติซื้อถึง 18% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด  ที่ต่างชาติซื้อเพิ่มขึ้น เพราะคนไทยเองซื้อน้อยลง จะเห็นได้ว่าในปี 2565 มีการซื้อขายห้องชุด 51,093 หน่วย แต่ลดลงเล็กน้อยเป็น 49,250 หน่วย และในปี 2567 ห้องชุดขายได้เพียง 31,897 หน่วยเท่านั้น

            ในแง่ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ ก็พบว่ามูลค่าที่ขายได้ในปี 2562 สูงถึง 209,254 ล้านบาท และลดลงอย่างมากในปี 2563 และ 2564 ในปี 2565 ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวและชะลอตัวในปี 2566 โดยเฉพาะในปี 2567 มูลค่าห้องชุดที่ขายได้ลดลงเหลือเพียง 146,784 ล้านบาท หรือต่ำกว่าในปี 2562 ถึง 30% นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตกต่ำลงเป็นอย่างมากในขณะนี้ อย่างไรก็ตาม ปรากฏว่ามูลค่าของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยในปี 2562 ต่างชาติซื้อในมูลค่ารวมกัน 30,516 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2567 ซื้อในมูลค่าถึง 39,640 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 30% นี่แสดงว่าต่างชาติแห่กันมาซื้อห้องชุดในไทยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

การที่มีศูนย์ข้อมูลอื่นออกมาระบุว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครน้อยลงนั้น คงเป็นการตีความผิด เพราะใช้ข้อมูลการโอนขายห้องชุด ข้อมูลนี้อาจก่อให้เกิดความสับสน ไขว้เขวได้ เนื่องจากห้องชุดที่มีการโอนในวันนี้ อาจจองซื้อมา 2-4 ปีก่อนหน้านี้ เพียงแต่มาสร้างเสร็จและโอนพร้อมกันในวันนี้เท่านั้น ห้องชุดที่จองซื้อในช่วง 2-4 ปีที่แล้วก็คือช่วงโควิด-19 ซึ่งมีผู้ซื้อจำนวนน้อยนั่นเอง  การวิเคราะห์ข้อมูลที่ถูกต้อง จึงต้องใช้ข้อมูลการสำรวจการขายของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป เช่น ในปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคา 6.896 ล้านบาท โดย 37% ซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องชุดทั้งหมดที่ขายได้ มีราคาเพียง 4.602 ล้านบาท มีเพียงในปี 2563 ที่ราคาที่ต่างชาติซื้อและที่คนทั่วไปซื้ออาจมีราคาที่ใกล้เคียงกันมาก เพราะในปีดังกล่าวแทบไม่มีกำลังซื้อโดยตรงจากต่างประเทศ แต่อาจเป็นกำลังซื้อของคนต่างชาติที่อาศัยในไทยอยู่แล้ว จึงซื้อในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาที่คนไทยซื้อ

            แม้ต่างชาติจะซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในราคาที่สูงกว่าไทยก็ยังถือว่าไม่มากนัก ในกรณีของประเทศมาเลเซีย มีกำหนดว่าต่างชาติจะซื้อห้องชุดในกรุงกัวลาลัมเปอร์ ต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 2 ล้านริงกิต หรือ 16 ล้านบาท หรือในอินโดนีเซียก็กำหนดให้ซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ประเทศไทยก็ควรกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อได้ เพื่อว่าต่างชาติจะได้ไม่มาแย่งซื้อห้องชุดกับคนไทยที่มีฐานะด้อยกว่า หรือไทยอาจกำหนดคล้ายกับออสเตรเลีย ที่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้เฉพาะบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองห้ามซื้อ เพื่อจะได้ไม่ทำให้ชาวออสเตรเลียเสียโอกาส

            ทำเลที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดได้แก่คือ ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว ทำเล G อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ทำเล H บางนา-เทพารักษ์ และทำเล I ใจกลางเมือง โดยพบว่า

            อันดับที่ 1: ทำเล I ใจกลางเมือง รวมสีลม สาทร บางรัก พหลโยธิช่วงต้น วัฒนา คลองเตย เป็นต้น โดยมีชาวต่างชาติซื้อมากถึง 2,159 หน่วยจากทั้งหมด 8,216 หน่วย รวมมูลค่า 25,140 ล้านบาท จากมูลค่าที่มีผู้ซื้อรวม 80,221 ล้านบาท หรือ 31.3% โดยผู้ซื้อมาจากหลากหลายประเทศ ทั้งประเทศตะวันตกและประเทศในเอเชีย

            อันดับที่ 2: ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว ต่างชาติซื้อ 1,974 หน่วย จาก 2,907 หน่วยที่มีผู้ซื้อไป กรณีนี้หมายความว่าชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในทำเลนี้ถึง 67.9% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ในแง่ของมูลค่า ชาวต่างชาติซื้อไปถึง 8,452 ล้านบาทจาก 11,523 ล้านบาท หรือ 73.3% ของทั้งหมด และกลุ่มใหญ่ที่เข้ามาซื้อในพื้นที่นี้ก็เป็นคนจีน และเมียนมา

            อันดับที่ 3: ทำเล G อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ โดยชาวต่างชาติซื้อไป 536 หน่วยจากทั้งหมด 1,847 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด มูลค่ารวมที่ชาวต่างชาติซื้อเป็นเงิน 2,445 ล้านบาทจากทั้งหมด 4,890 หน่วย หรือ 50% ทำเลนี้ก็มีคนจีนมาซื้อมากเป็นพิเศษเช่นกัน

            ทำเลที่ 4: บางนา-เทพารักษ์ ต่างชาติซื้อ 486 หน่วย หรือ 13.4% ของทั้งหมด รวมมูลค่า 1,620 ล้านบาท หรือ 15.2% ของทั้งหมด โดยในทำเลนี้ กลุ่มผู้ซื้อยังเป็นคนจีนและชาวเมียนมา

            รัฐบาลควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในพื้นที่ที่กำหนดไว้เป็นสำคัญ เพื่อจะได้ไม่ไปซื้อเปะปะ เป็นภัยต่อความมั่นคงของชาติด้วย ที่สำคัญ ห้องชุดที่ขายให้ชาวต่างชาติควรมาจากการจับฉลาก ไม่ควรให้ชาวต่างชาติอยู่รวมกันในชั้นหรือห้องติดๆ กันเพราะจะเป็นการแยกกลุ่มย่อย  ในประเทศสิงคโปร์ ชาวสิงคโปร์เชื้อสายจีน มาเลย์หรืออินเดีย ก็ต้องจับฉลากเพื่อให้การอยู่อาศัยปะปนกัน เพื่อการผสานทางวัฒนธรรมด้วย

            กรณีที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างมีแรงจูงใจที่แตกต่างกัน เช่น

            1. มุ่งขยายอิทธิพลสู่นอกประเทศและเป็นการส่งออกประชากรไป มายึดหัวหาด‘ ในประเทศต่างๆไม่เว้นกระทั่งแอฟริกาและอเมริกาใต้

            2. รัสเซียและยูเครนด่าง ‘หนีตาย‘ จากสงคราม หนีการเกณฑ์ทหารและตั้งใจมาตั้งรกรากในประเทศไทย

            3. กรณีเมียนมา ชาวเมียนมาร์ในเมืองหลวงและเมืองใหญ่ต่างพยายามหนีมาอยู่ประเทศไทยและเพื่อนบ้านอื่นเพราะมองว่าระบบเผด็จการทหารทำให้ประเทศของตนไร้อนาคตอย่างสิ้นเชิง เป็นต้น

            การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจากกระตุ้นเศรษฐกิจได้หรือไม่ อาจเริ่มต้นจากการวิเคราะห์ตัวเลขต่อไปนี้

            1. ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2567 เป็นเงิน 39,640 ล้านบาท

            2. ประมาณการณ์ว่าหากรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นด้วย เช่นบ้านแนวราบคุณค่าก็อาจเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 30% เพราะชาวต่างชาติส่วนมากจะซื้อห้องชุดเป็นสำคัญ โอนค่าเงินจะเพิ่มขึ้นเป็น 51,532 ล้านบาท

            3. การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในจังหวัดภูมิภาคด้วยสิ้นสุดมากจะเป็นจังหวัดหลักด้านการท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน หาดใหญ่ เป็นต้น ค่ะก็อาจเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 50% เป็นเงินรวมกันประมาณ 87,604 ล้านบาท หรืออย่างมากไม่เกิน 100,000 ล้านบาท

            4. เมื่อเทียบกับการขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเป็นเงินประมาณ 1 ล้านล้านบาท ก็เป็นเพียง 10% เท่านั้น

            ดังนั้นจึงอาจกลับได้ว่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติ อาจกระตุ้นเศรษฐกิจได้เท่าที่ควรหรือมีประสิทธิผลนั่นเอง

            อย่างไรก็ตามหากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ควรส่งเสริมให้ต่างชาติมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รวมทั้งการก่อสร้างสาธารณูปโภคประเภทต่างๆ และควรมีการจัดเก็บภาษีการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเช่นนานาอารยประเทศ ได้แก่

            1. เก็บภาษีการซื้อบ้านและห้องชุดของชาวต่างชาติ ในอัตราประมาณ 10% ถึง 20% ทั้งนี้ในยุโรปจัดเก็บเกือบ 20% ฮ่องกง 30% และสิงคโปร์ 60% จะได้นำเงินมาพัฒนาประเทศ

            2. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านและห้องชุดตามราคาตลาดเฉพาะเช่าต่างประเทศเฉกเช่นคนไทยต้องเสียภาษีในการไปซื้อทรัพย์สินในต่างประเทศ โดยจัดประมาณ 1% ของราคาตลาดทุกปี

            3. การจัดเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ Capital Gain Tax ประมาณ 10% ถึง 20% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อกับราคาที่ขายตามราคาตลาด

            4. ภาษีกองมรดก ประมาณ 10% ของมูลค่ากองมรดก เป็นต้น

            มีการจัดเก็บภาษีตามนานาอารยะประเทศเช่นนี้ ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้บ้าง แม้จะไม่มากนักก็ตาม