ตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2568 จะฟื้น?

            ตามคาด ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดราวครึ่งหนี่งของประเทศไทย ตกต่ำลงในปี 2567 โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน จาก 462 โครงการในปี 2566 เหลือ 375 โครงการในปี 2567 หรือลดลง -19% มูลค่าการพัฒนาลดลงจาก 559,743 ล้านบาทในปี 2566 ลดเหลือ 413,773 ล้านบาทในปี 2567 หรือลดลง -26% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงจาก 101,536 หน่วยในปี 2566 ลดเหลือ 61,453 หน่วยในปี 2567 หรือลดลง -39% แต่ก็คาดว่าในปี 2568 จะฟื้นตัวขึ้นมา 10%

            ในวันจันทร์ที่ 20 มกราคม 2568 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้จัดงานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2568 ณ โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ กรุงเทพมหานครโดยได้แถลงสถานการณ์ล่าสุด ณ สิ้นปี 2567 และทิศทางในอนาคต

            ณ สิ้นปี 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเสนอขายสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดถึง 3,028 โครงการ รวมจำนวนหน่วยที่สำรวจทั้งหมด 837,090 หน่วย รวมมูลค่า 3,850,428 ล้านบาท ดร.โสภณจึงกล่าวว่าการสำรวจครั้งนี้นับเป็นการสำรวจที่ครอบคลุมจำนวนโครงการมากที่สุด ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยดำเนินการสำรวจเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2537 จึงมีข้อมูลที่มากที่สุดในประเทศไทย สามารถเทียบเคียงข้อมูลได้ต่อเนื่อง

            ในรายละเอียดอาจกล่าวได้ว่าโดยมีโครงการที่มีหน่วยขายเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วย ซึ่งแสดงว่ายังมีการขายอย่างต่อเนื่อง (Active) อยู่ถึง 2,690 โครงการ โครงการเหล่านี้จะมาเสนอขายต่อในปี 2568  เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 จะพบว่าขณะนั้นมีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเสนอขายสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาด 2,927 โครงการ โดยมีโครงการที่มีหน่วยขายเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วย อยู่ถึง 2,425 โครงการ

            ตัวเลขข้างต้น แสดงว่ายังมีโครงการที่ค้างเติ่งมา ไม่สามารถปิดการขายเพิ่มขึ้น 101 โครงการ (จาก 2,927 โครงการเป็น 3,028 โครงการ) หรือ 3.45% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มากนัก  อย่างไรก็ตามโครงการที่มีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยที่รอการขายอยู่เพิ่มขึ้นถึง 10.93% (จาก 2,425 โครงการเป็น 2,690 โครงการ) แสดงว่าขณะนี้โครงการที่ยัง Active อยู่ กลับค้างเติ่งอยู่ ขายไม่ได้มีเพิ่มขึ้นมาก

            จะเห็นได้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน จาก 462 โครงการในปี 2566 เหลือ 375 โครงการในปี 2567 หรือลดลง -19% ในแง่มูลค่าการพัฒนาลดลงจาก 559,743 ล้านบาทในปี 2566 ลดเหลือ 413,773 ล้านบาทในปี 2567 หรือลดลง -26% ส่วนในแง่จำนวนหน่วยลดลงจาก 101,536 หน่วยในปี 2566 ลดเหลือ 61,453 หน่วยในปี 2567 หรือลดลง -39%

            การที่จำนวนหน่วยลดลงมากเป็นพิเศษเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ลดลงไม่มากก็เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นสินค้าราคาแพงมากขึ้น เนื่องจากสินค้าราคาถูกขายได้ยากกว่าสินค้าราคาแพงกว่านั่นเอง โดยจะเห็นได้ว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยจาก 5.513 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 6.733 ล้านบาทในปี 2567 หรือกลับเพิ่มขึ้น 22%ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่นำเสนอขายเพิ่มขึ้นโดยตลอด โดยในปี 2565 ราคาเฉลี่ยเป็นเงินเพียง 4.412 ล้านบาทเท่านั้น และในช่วงก่อนโควิด-19 ราคาบ้านที่นำเสนอขายในตลาดในปี 2562 เป็นเงินเพียง 3.937 ล้านบาทเท่านั้น

            ในแง่มูลค่าการพัฒนาที่เปิดใหม่ 413,773 ล้านบาทในปี 2567 ในปีนี้มีมูลค่าที่ขายได้ 324,915 ล้านบาท (ทั้งที่เปิดใหม่และสินค้าที่เปิดก่อนหน้านี้) เท่ากับที่ขายได้เป็น 79%  ส่วนในแง่จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 61,453 หน่วยในปี 2567 ในปีนี้มีหน่วยขายได้ 58,779 หน่วย (ทั้งที่เปิดใหม่และสินค้าที่เปิดก่อนหน้านี้) เท่ากับที่ขายได้เป็น 96% ในกรณีนี้ ดร.โสภณชี้แจงว่าสินค้าที่ขายออกไปได้มีจำนวนพอๆ กับสินค้าที่เปิดใหม่ การล้นตลาดอาจไม่ได้มีมากเท่าที่หลายฝ่ายกังวล

            จากการสำรวจข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยถึง 837,090 หน่วย ปรากฏว่า 72% ขายไปได้แล้ว ที่เหลือขายอยู่มีเพียง 28% เท่านั้น หรือเป็นจำนวนหน่วยทั้งหมด 234,478 หน่วย เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2566 มีหน่วยเหลือขาย 233,433 หน่วยที่เข้าไปขายในปี 2567 แต่ ณ สิ้นปี 2567 มีหน่วยเหลือขายที่จะเข้าไปขายในปี 2568 จำนวน 234,478 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 0.45% แสดงว่าอุปทานส่วนเกินโดยรวม ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากดังที่เข้าใจ

            อุปทานเหลือจากปี 2567 ที่จะเข้ามาขายในปี 2568 เป็นห้องชุดมากที่สุดจำนวน 78,604 หน่วยหรือ 33.5% รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ 76,151 หน่วย หรือ 32.5% และบ้านเดี่ยวจำนวน 50,835 หน่วย หรือ 21.7% บ้านแฝด 25,677 หน่วยหรือ 11% นอกนั้นเป็นอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และที่ดินจัดสรรอีกเป็นส่วนน้อยมาก  จะสังเกตได้ว่าบ้านแฝดมีการพัฒนาขึ้นมามาก จนราวครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว เพราะตามกฎหมายบ้านแฝดมีขนาดเพียงไม่ตำกว่า 35 ตารางวาในขณะที่บ้านเดี่ยวต้องมีขนาด 50 ตารางขึ้นไป

            หากแยกแยะตามกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า
            - กลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีขายมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท จำนวน 26,952 หน่วย
            - กลุ่มบ้านแฝดที่มีขายมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท จำนวน 14,928 หน่วย
            - กลุ่มทาวน์เฮาส์เดี่ยวที่มีขายมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 2-3 ล้านบาท จำนวน 41,937 หน่วย
            - กลุ่มห้องชุดที่มีขายมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 2-3 ล้านบาท จำนวน 24,151 หน่วย

            ดร.โสภณชี้ให้เห็นว่ามีโครงการที่หยุดการขายไปในปี 2567 จำนวน 85,182 หน่วย ซึ่งมากกว่าที่หยุดไปในปี 2566 จำนวน 76,327 หน่วยหรือหยุดการขายเพิ่มขึ้น 11.60% และในอีกแง่หนึ่งโครงการที่หยุดการขายไปในปี 2567 มีมูลค่ารวม 291,389 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าที่หยุดไปในปี 2566 จำนวน 257,035 ล้านบาทหรือหยุดการขายเพิ่มขึ้น 13.37% การที่มีการหยุดขายไป จึงทำให้อุปทานที่จะเคลื่อนมาขายในปี 2568 เพิ่มขึ้นกว่าปี 2567 เพียง 0.45% ตามที่นำเสนอไว้ข้างต้น หากยังไม่หยุดขายไป อุปทานส่วนเกินจะมากกว่านี้

            สำหรับในอนาคต ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีปัจจัยลบหลายประการ เช่น
            - มาตรการ LTV
            - หนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง
            - ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก
            - ต้นทุนธุรกิจปรับเพิ่มขึ้น
            - ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
            - ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทนซื้อ
            - นโยบายอัตราดอกเบี้ยอาจปรับขึ้น
            - มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน+จดจำนอง ยังไม่ประกาศต่ออายุ

            สำหรับปัจจัยบวก สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยก็ได้แก่
            - มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่อาจเกิดขึ้น
            - ภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัว และอาจมีการปรับตัวลดลง
            - มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
            - มาตรการสนับสนุนของรัฐบาล
            - การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
            - นโยบายที่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้
            - มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง (ที่อาจจะปรับลดเช่นเดิม)

            ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าในปี 2568
 

            ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะเพิ่มขึ้นกว่าปี 2567 ประมาณ 10% ซึ่งก็ยังต่ำกว่าที่เคยมีการขายนับแสนหน่วยในช่วงก่อน แต่ก็ยังถือว่าได้ฟื้นตัวขึ้นแล้ว หากรัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเป็นรูปธรรมและมีประสิทธิภาพ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็อาจฟื้นตัวได้มากกว่านี้