10 บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุด

            บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ยังครองแชมป์ติดต่อกันมาเป็นปีที่ 5 แล้วในฐานะบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีขนาดถึงครึ่งหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2567 พบผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ว่าได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเปิดตัวโครงการรวม 42 โครงการ จำนวน 8,757 หน่วย มีมูลค่า 47,778 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.456 ล้านบาท โดยเป็น “แชมป์” ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและในแง่มูลค่าการพัฒนา

            บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่พัฒนาสินค้าใหม่จำนวน 8,757 หน่วยนี้ ถือเป็น 14.2% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดในปี 2567 หรือประมาณหนึ่งในเจ็ดของทั้งหมด  ส่วนในแง่ของมูลค่าการพัฒนาที่เปิดตัวถึง 47,778 ล้านบาทนั้น ก็มีสัดส่วนเป็น 11.5% ของทั้งหมดที่เปิดตัว ณ มูลค่า 11.5% ของทั้งหมด หรือราวหนึ่งในเก้าของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงมาก สูงกว่าบริษัทอันดับรองๆ ลงมาเป็นอย่างมาก

            ในด้านจำนวนหน่วย บริษัทที่พัฒนาเป็นอันดับที่ 2-5 ได้แก่ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เป็นอันดับที่ 2 บมจ.ศุภาลัยเป็นอันดับที่ 3 บมจ.แสนสิริ เป็นอันดับที่ 4 และ บมจ.แอสเซทไวส์ เป็นอันดับที่ 5  ส่วนในด้านมูลค่าการพัฒนา ปรากฏว่าอันดับที่ 2 คือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น อันดับที่ 3 คือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ อันดับที่ 4 คือ บมจ.แสนสิริ และอันดับที่ 5 คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์

            บริษัทที่ขายสินค้าในราคาสูงสุดคือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เปิดตัว 2 โครงการ จำนวนเพียง 62 หน่วย มีมูลค่ารวมถึง 15,696 ล้านบาท หรือเป็นเงินหน่วยละ 253.155 ล้านบาท  กรณีนี้อาจถือเป็นข้อยกเว้น บริษัทที่มักพัฒนาสินค้าราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็น บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นที่พัฒนาจำนวน 17 โครงการ รวมมูลค่า 32,676 ล้านบาท มี 1,648 หน่วย หรือหน่วยละ 19.827 ล้านบาท

            ในช่วง 31 ปีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะพบกว่าก่อนหน้านี้ “แชมป์” คงเป็น บจม.บางกอกแลนด์ ที่มีการพัฒนาเมืองทองธานีอย่างหลากหลายโครงการย่อย ต่อมาก็เป็น บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ที่เน้นการพัฒนาหลากหลายทำเล และต่อมาก็เป็น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เพราะนอกจากพัฒนาหลายทำเลแล้ว ยังพัฒนาหลายระดับราคาด้วย จึงครองแชมป์อย่างยาวนาน จนเมื่อราว 5 ปีก่อนหน้านี้ บมจ.เอ พี (ไทยแลนด์) จึงเข้ามาแทนที่ และ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีรายได้เข้ามาประจำ เช่น อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล การเกษตร เป็นต้น

            หากพิจารณาจากภาพรวมจะเห็นได้ว่า 10 บริษัทแรกล้วนเป็นบริษัทมหาชน มีจำนวนหน่วยรวม 56% ของทั้งหมด หรือ 34,711 หน่วยจากทั้งหมด 61,453 หน่วย  ส่วนในด้านมูลค่าการพัฒนาใหม่ในปี 2567 บริษัท 10 บริษัทแรกก็มีมูลค่ารวมสูงถึง 260,538 ล้านบาท จากทั้งหมด 413,773 หน่วย หรือเท่ากับ 63% หรือเกือบสองในสามของทั้งตลาด  แสดงว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจกึ่งผูกขาด

          แม้บริษัทในตลาดหลักทรัพย์จะมีส่วนแบ่งในตลาดเพิ่มขึ้นกว่าเมื่อ 10 ปีก่อน แต่ก็ไม่ต้องกังวลว่าจะมีบริษัทใดที่ครอบงำตลาดเพียงบริษัทเดียว หรือสองสามบริษัท เพราะมีการแข่งขันที่ดี ในกลุ่มบริษัทใหญ่ ๆ ด้วยกัน และตามหลักการแล้ว ไม่มีใครสามารถครองส่วนแบ่งในตลาดได้มากถึงครึ่งหนึ่ง เพราะสินค้าอสังหาริมทรัพย์ยึดติดกับทำเล ไม่มีใครสามารถให้บริการได้ทุกทำเล ทั้งนี้ต่างกับสังหารัมทรัพย์ที่ยกไปขายได้ทั่วโลก

          อย่างไรก็ตามรัฐบาลควรเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (Small and Medium Enterprises หรือ SMEs) ด้วยการบังคับให้ทุกบริษัททำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งปัจจุบันเป็นการทำกันตามความสมัครใจ บริษัทมหาชนใหญ่ ๆ ก็ไม่ยอมทำเพราะไม่ต้องการเพิ่มต้นทุน บริษัทเล็ก ๆ ทำก็จะเสียเปรียบรายใหญ่เพราะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น หากบังคับให้ทุกบริษัททำประกันโดยทั้งบริษัทและผู้ซื้อต้องร่วมกันรับผิดชอบการคุ้มครองนี้ ก็จะทำให้แบรนด์ของบริษัทเล็ก ๆ มีความทัดเทียมกัน เพราะในขณะนี้บริษัทใหญ่ ๆ ใช้แต่ชื่อเสียงเป็นหลักประกันความอุ่นใจแก่ลูกค้า แต่จากประสบการณ์วิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ไม่ว่าบริษัทรายใหญ่และรายเล็กต่างไม่สามารถคุ้มครองประโยชน์ลูกค้าได้เช่นกัน

          ดังนั้นรัฐบาลจึงควรแก้ไขกฎหมาย หรือขอความร่วมมือกับผู้ประกอบการทุกรายให้ทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา มิฉะนั้นผู้ซื้ออาจจะได้แต่กระดาษสัญญาซื้อขาย หรือเสาบ้าน ในยามที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเช่นเมื่อครั้งปี พ.ศ.2540