มูลค่าของอสังหาฯ และบิทคอยน์ขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่าของอสังหาฯ และบิทคอยน์ขึ้นอยู่กับอะไร

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

 

            คน สัตว์ สิ่งของล้วนมีค่าที่แน่นอน ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น ‘กฎ’ ทั้ง 11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์ แล้วบิทคอยน์มีค่าหรือไม่อย่างไร

 

1. กฎแห่งความคาดหวัง

            ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม

            ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง ‘ได้คิด’ ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น

            ในกรณีบิทคอยน์ ความคาดหวังขึ้นอยู่กับการเก็งกำไรล้วนๆ การวิเคราะห์ราคาก็ใช้แต่ Technical เพราะไม่มี Fundamental ให้วิเคราะห์ ก็เลยหาค่าได้ยาก (แต่มีราคา)

 

2. กฎแห่งความเปลี่ยนแปลง

            มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ประเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ

            ในกรณีนี้ Bitcoin ก็มีราคาซื้อขายตามแบบลมเพลมพัด แต่ไม่มีใครที่จะควบคุมราคาได้ ยกเว้น คน 1% ที่ถือครองบิทคอยน์มากถึง 90% พวกนี้จึงปั่นราคาได้ตามต้องการ ส่วนคนเล่นรายเล็กรายน้อยก็คือเหยื่อ หรือแมงเม่านั่นเอง

 

3. กฎแห่งการแข่งขัน

            มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ 2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธ์มากกว่า จึงจะอยู่ได้

            ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า ‘คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย’ คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ ‘เน่า’ (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้ ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน

            บิทคอยน์คงไม่ต้องแข่งขันกับใครมากนัก คริปโตเคอเรนซีอื่นก็คงมีขนาดเล็กกว่า แต่ก็ไม่แน่ในอนาคตอาจมีคู่แข่งที่แข็งแกร่งมากขึ้นโดยเฉพาะเงินดิจิตอลหยวนหรือเงินดิจิตอลอื่นๆ ที่รัฐบาลเป็นประกัน

 

4. กฎแห่งความสอดคล้อง

            มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฏขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง  สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธุ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน (แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก ‘คบค้าเสเพล’ ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)

            มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ ‘เข้าท่า’) การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น

            กรณีนี้บิทคอยน์คงไม่ได้เกี่ยวข้องด้วยเพราะไม่ใช่ทรัพย์สิน

 

5. กฎแห่งการเกื้อหนุน

            องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา ‘ปรุงแต่ง’ ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ ระบบปรับอากาศ ทำ ‘หน้ากาก’ ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น

            ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ ‘ลงทุน’ คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ ‘คุ้ม’ ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง

            ข้อนี้บิทคอยน์ก็ไม่มีเพราะถือตนเป็นเงิน แต่ในความเป็นจริงเป็นเงินที่จำกัดจำนวนและคนส่วนน้อยครองไว้ คนส่วนใหญ่ที่เข้ามาเล่น ก็ล้วนแต่ซื้อขายเศษๆ ของบิทคอยน์

 

6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด

            มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่า ข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ

            ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน

            โดยที่บิทคอยน์ไม่ใช่ทรัพย์สิน จึงไม่ได้มีคุณสมบัติข้อนี้

 

7. กฎแห่งความพอดี

            อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4 แสนบาท แต่ตบแต่งจน ‘เกินเหตุ’ โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง

            เช่นเดียวกัน ‘ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง’ แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน ‘เกินงาม’ หรือหากแต่ง ‘ปอนๆ’ เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา

            เช่นกันโดยที่บิทคอยน์ไม่ใช่ทรัพย์สิน จึงไม่ได้มีคุณสมบัติข้อนี้

 

8. กฎแห่งพลังรวมตัว

            การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา 20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา 65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้ เป็นต้น ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ ‘สามัคคีคือพลัง’

            เช่นกันโดยที่บิทคอยน์ไม่ใช่ทรัพย์สิน จึงไม่ได้มีคุณสมบัติข้อนี้

 

9. กฎแห่งความผกผัน

            ‘ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี’ ในเชิงผกผัน บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ (โครงการระดับ ‘ลดาวัลย์’) ถ้าไป ‘ผุด’ อยู่ ‘ดง’ โรงงานหรือ ‘ดง’ สลัม ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำกว่า

            เช่นกันโดยที่บิทคอยน์ไม่ใช่ทรัพย์สิน จึงไม่ได้มีคุณสมบัติข้อนี้

 

10. กฎแห่งการทดแทน

            มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มาทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน

            เราอาจเทียบราคาบิทคอยน์กับราคาของเงินตราต่างๆ ได้ แต่บิทคอยน์คงใช้แทนเงินตราทั่วไปไม่ได้ เช่นกรณีประเทศเอลซัลวาดอร์ที่เป็นประเทศแรกที่ยอมรับบิทคอยน์ แต่ในทางปฏิบัติ ประชาชนแทบไม่ได้ใช้บิทคอยน์เลย นักท่องเที่ยวก็ไม่ได้ใช้

 

11. อุปสงค์และอุปทาน

            มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย และจะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย ‘โละ’ ลดราคา) ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ ‘หั่งเช้ง’ (สถานการณ์ตลาด) เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง

            ในกรณีบิทคอยน์ บางช่วงอาจมีความต้องการสูง มีคนถูกหลอกให้มาเล่นจำนวนมาก จึงทำให้ราคาขึ้น แต่ไม่มี Fundamentals อะไรที่ทำให้ราคาขึ้นนอกจากการเก็งกำไร

 

            ดังนั้น ในการที่เราจะตีค่าหรือประเมินค่าทรัพย์สินใด เราจึงต้องพิจารณาให้ดีว่า ทรัพย์สินนั้นมีความสอดคล้องกับปัจจัยหรือ ‘กฎ’ ข้างต้นอะไรบ้าง เพื่อให้มูลค่าที่ประเมินได้ ไม่เกิดความผิดพลาดสร้างความเสียหายแก่เราในฐานะนักลงทุน คนซื้อบ้าน ผู้ร่วมทุน หรือแม้กระทั่งผู้รับมรดก เป็นต้น อย่างไรก็ตามโดยที่บิทคอยน์ไม่ใช่ทรัพย๋สิน ไม่ใช่เงินตราที่เชื่อถือได้ จึงอาจมีมูลค่าจำกัด (มีแต่ราคา)