ความรู้อสังหาฯวันนี้ นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน
Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเงิน 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หากไม่หักค่าใช้จ่ายเลยจะได้รับค่าเช่า 12 เดือนเท่ากับ 216,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณตามสูตรด้านบนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6.75% ต่อปี ดูเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนสูง แต่อัตรานี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับต่ำลงกว่าที่คาดหวังไว้อีก
วิธีนี้เหมาะกับคนที่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยมีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่านายหน้า (ค่าเช่า 1 เดือน) และค่าส่วนกลางเป็นต้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้
Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
เช่น เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท เมื่อนำมาคิดรายได้จากการเช่า จะหักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะได้ รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย 5.62 % ต่อปี
Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี) x 100
เงินสดที่จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
เช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 7แสนบาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้
Cash on Cash Rental Yield = (180,000 – 168,000) x 100
700,000
Cash on Cash Rental Yield = 1.71%
อัตราผลตอบแทนในเคสนี้ดูต่ำมากเมื่อเทียบกับ Rental yield ในข้อ 1 และ 2 นั่นเพราะ คอนโดห้องนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น เนื่องจาก มีค่าใช้จ่ายเงินสดในวันที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มากต้องพร้อมจะลงทุนและถือระยะยาว อีกทั้งรายได้จากค่าเช่ายังไม่สูงนัก เพียงพอที่จะมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดได้เท่านั้น แต่จะทำกำไรจริงๆ หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้นนั่นเอง
หากคุณอยากทำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield แบบง่าย ๆ ลองสร้างแผนการลงทุนสำหรับยูนิตกับ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ ได้ที่นี่! ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY
#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101
#ความรู้อสังหาฯ #อสังหา 101 #อัตราผลตอบแทนจากการเช่า #Rental Yield
บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1140