อาคารชุดต่ำล้าน สูญพันธุ์?

เมื่อก่อนยังมีอาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทขาย แต่ปัจจุบัน BOI ส่งเสริมให้สร้างในราคา 1.5 ล้านบาท แล้วโครงการอาคารชุดต่ำล้านยังเป็นไปได้หรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าในปัจจุบันโอกาสที่จะสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดที่มีห้องชุดราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท คงเป็นเรื่องที่เป็นไม่ได้ยาก ค่าก่อสร้างจากแทบไม่ได้เพิ่มขึ้น และแม้ค่าแรงจะเพิ่มขึ้นบ้างแต่ก็ไม่มากนัก แต่สิ่งที่เพิ่มขึ้นชัดเจนก็คือราคาที่ดินโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ จึงทำให้โอกาสการสร้างอาคารชุด ที่ขายห้องชุดในราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาทเป็นสิ่งที่ทำได้ยาก

            แต่หากรัฐบาลสนับสนุนการจัดหาที่ดินและราคาถูกเช่นไปเช่าที่ดินของการรถไฟ  กม.11 ที่มีราคาตลาดที่ 1,800 ล้านบาท แต่เช่าในราคาไม่ถึง 80 ล้านบาท กว่าจะสามารถทำให้สร้างห้องชุดได้ในราคา 0.9 ล้านบาท ต่ำกว่าที่บ้านเพื่อคนไทยตั้งราคาไว้ที่ 1.5 ล้านบาทเสียอีก ทั้งนี้บ้านเพื่อคนไทยตั้งราคาไว้สูงเกินความเป็นจริง

            ยิ่งหากทางรัฐบาลสามารถหาที่ดินในบริเวณอื่นที่ราคาถูกกว่าเช่นสถานีรถไฟธนบุรี ที่มีราคาตารางวาละ 100,000 บาท แทนที่จะเป็นราคา 350,000 บาทเช่นที่ กม. 11 ก็ยิ่งสามารถสร้างอาคารชุดที่ขายห้องชุดในราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาทได้เพราะรัฐบาลอาจเช่าที่ดินในราคาไม่ถึง 20 ล้านบาทจากการรถไฟแห่งประเทศไทย นั่นเอง

            อย่างไรก็ตามในกรณี ห้องชุดมือสองที่ขายในราคา 100,000 ถึงหนึ่งล้านบาท ยังมีอีกมากมายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เช่นแถวลาดพร้าวโชคชัย 4 บางนา ลาซาล เพชรเกษมอ้อมน้อย ถ้าสามารถนำอุปทานเหล่านี้มา ปรับปรุงและขายในราคาถูกก็อาจไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่

            เมื่อกลางปี 2567 รัฐบาลได้สนับสนุนให้มีการก่อสร้างบ้าน บีโอไอ ณ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่ามีนักพัฒนาที่ดินหลายหลายที่สามารถสร้างได้ และมีความเป็นไปได้ที่เมื่อโครงการเหล่านี้ผ่านอีไอเอในไตรมาสสองและไตรมาสที่สามของปี 2568 จะอุปทานของสินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้นนับหมื่นหน่วย ซึ่งจะทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2568 อาจมากกว่าปี 2567 เสียอีกเพียงแต่มูลค่าการพัฒนาอาจจะน้อยกว่าปี 2567 เพราะเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจริงๆ

            แม้การสร้างโครงการประเภทนี้จะเป็นไปไม่ได้ แต่ยังมีห้องชุดมือสองขายในราคา 300,000 บาทขึ้นไป อยู่ทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อุปทานมือสองส่วนนี้คงทดแทนการสร้างใหม่ได้