เท็จที่ว่าตลาดที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณดีขึ้น

            ที่มีสื่อลงข่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังไปได้ด้วยดี ส่งสัญญาณดีขึ้นนั้น เป็นข่าวเท็จไม่เป็นความจริง อย่าไปเชื่อ อาจนำไปสู่การลงทุนผิด ๆ และทำให้เจ๊งได้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นแตกต่างจากหน่วยงานแห่งหนึ่งที่วิเคราะห์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณดีขึ้น โดยให้เหตุผลว่าอุปทานในไตรมาสของปี 2561ในแง่จำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นกว่าตัวเลขของไตรมาสแรกปี 2560 ข้อค้นพบดังกล่าวเป็นเท็จ เพราะในความเป็นจริงจำนวนโครงการ และจำนวนหน่วยที่เปิดในปี 2560 มีมากกว่าปี 2561 ถึง 13-14%

            การที่หน่วยงานดังกล่าววิเคราะห์ผิดพลาดก็เป็นเพราะมีข้อมูลไม่เพียงพอ จึงเข้าใจว่าการเปิดตัวโครงการในปีที่แล้วมีจำนวนน้อยกว่า อย่างไรก็ตามมูลค่าการพัฒนาในไตรมาสแรกของปีนี้มีมากกว่าปีที่แล้วจริง ทั้งนี้เป็นเพราะโครงการต่าง ๆ เน้นเปิดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูง ส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนระดับปานกลางและล่างเปิดน้อยกว่าเดิมมาก เพราะเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อจึงตกต่ำ การหลงเชื่อข้อมูลที่ผิดอาจนำไปสู่การลงทุนที่ผิดพลาด ดร.โสภณจึงออกมาเตือนดังกล่าว

            ยิ่งกว่านั้นจะเห็นได้ว่า (https://bit.ly/2vRU9WQ)

            1. ในแต่ละเดือนการจองซื้อที่อยู่อาศัยทุกประเภทในรอบ 12 เดือนล่าสุด (เมษายน 2560 - มีนาคม 2561) มีค่าอยู่ที่ประมาณ 15% - 48% ของหน่วยที่เปิดขาย และหากคิดเฉพาะโครงการอาคารชุด ซึ่งน่าจะขายดีกว่า จะมีค่าอยู่ที่ประมาณ 26% - 69% ถ้าดูเบื้องต้นตามนี้จะเห็นได้ว่ามีคนจองซื้อห้องชุดมากกว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่น ห้องชุดมีแนวโน้มที่ขายดีกว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่น

            2. ถ้าดูจากเส้นแนวโน้มจะเห็นได้ว่า ในส่วนของที่อยู่อาศัยทุกแบบ (เส้นหนาสีน้ำเงิน) เส้นแนวโน้มค่อนข้างคงที่อยู่ที่ประมาณ 32% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดตัว ส่วนหากพิจารณาเฉพาะโครงการอาคารชุด จะพบว่ามีแนวโน้มขายได้เพิ่มมากขึ้นจาก 34% - 48% (เมษายน 2560 - มีนาคม 2561) เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้เป็นเพราะในเดือนกุมภาพันธ์มีสัดส่วนการขายสูงสุดถึง 69% ของการจองในเดือนแรก แต่ถ้าตัดเดือนกุมภาพันธ์ออก แนวโน้มจะเติบโตจาก 36% ในเดือนเมษายน 2560 - 41% ในเดือนมีนาคม 2561 ซึ่งถือว่าไม่มากนัก แสดงว่าแม้แต่ในกรณีโครงการอาคารชุด ก็ไม่ใช่ว่าจะขายห้องชุดได้ในแนวโน้มที่มีอัตราการขายที่สูงขึ้นแต่อย่างใด

            3. ดร.โสภณ ยังนำเสนอให้เห็นถึงเส้นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ (Moving Average หรือ MV) ในกรณี MV จะพบว่า เส้นค่าเฉลี่ยทั้งสองเส้นของอัตราการขายได้หรือจองซื้อของที่อยู่อาศัยทั้งหมด และของห้องชุด ไม่ได้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยิ่งหากเอาเส้นค่าเฉลี่ยมาทำเส้นแนวโน้มอีกรอบหนึ่ง คงจะเห็นแนวโน้มถดถอยลงด้วยซ้ำไป

            ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังไมได้ฟื้นตัว ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจของไทยยังชะลอตัวอยู่ ถึงแม้มีการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ แต่ก็เป็นการเติบโตแบบ "ยกแผง" ทั้งอาเซียนและก็ยังต่ำกว่าประเทศอื่นในอาเซียน (ยกเว้นสิงคโปร์และบรูไน) เท่านั้น อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ จะพยายามติดตามสถานการณ์มานำเสนออย่างใกล้ชิดต่อไป

            ดร.โสภณ ยังแถลงว่าจากการสำรวจข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ในรอบ 4 เดือนแรกของปี 2561 ปรากฏว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 109 แห่ง รวม  26,590 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 108,280 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.072 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามหากนำตัวเลขนี้ไปคูณด้วย 12 และหารด้วย 4 และบวกเพิ่มอีก 20% เพื่อให้ได้ตัวเลขประมาณการโดยรวมของทั้งปีโดยเกลี่ยกับการผกผันตามฤดูกาล แล้วนำผลนี้ไปเทียบกับปีที่แล้ว จะพบว่า ปีนี้น่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 392 โครงการ 95,724 หน่วย รวมมูลค่า 389,808 ล้านบาท  โดยเมื่อเทียบกับข้อมูลปี 2557 จะพบว่า

            จำนวนโครงการลดลง                 4%

            จำนวนหน่วยขายลดลง              -16%        

            มูลค่าการเปิดตัวใหม่ ลดลง        -12%

            ราคาเพิ่มขึ้น                             6%

            การนี้ชี้ว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกำลังหดตัวลง เพราะกำลังซื้อลดลงตามลำดับ การพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับข้อมูลมากเป็นพิเศษ