มักกะสันควรให้เช่าเป็นเงินเท่าไหร่

เช่าที่ดินมักกะสัน คุ้มหรือไม่ วิธีคิดๆ อย่างไร ประชาชนควรจับตามอง แต่ก็ยังดีกว่าการคิดเอาไปทำสวนสาธารณะ

ตามที่มีข่าวว่า "เคาะค่าเช่าที่ดินรฟท. สัญญา 50 ปี 6 หมื่นล้าน" (https://bit.ly/2GglToH) แต่ปรากฏว่าไม่มีรายละเอียดว่ามีการเช่าเท่าไหร่แน่ เพราะเป็นการเสนอข่าวแบบรวม ๆ ทั้งที่มักกะสันและต่างจังหวัด และไม่ทราบว่าทั้งแปลงมักกะสันหรือเฉพาะบางส่วน กรณีนี้ทางราชการที่ควรรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ควรที่จะแจกแจงในรายละเอียดให้ชัดเจน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ให้ข้อคิดถึงวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินเบื้องต้น เพื่อทุกฝ่ายจะได้นำไปใช้ประกอบการพิจารณาดังนี้:

1. ที่ดินแถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แถวสี่แยกอโศกแถวขนาดไม่เกิน 10 ไร่นั้น หากเป็นของเอกชนก็จะขายได้ ณ ราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท (จากที่เคยประมาณไว้ที่ 1.0 ล้านบาทในปี 2558) หรือไร่ละ 600 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

2. ถ้าที่ดินแปลงมักกะสันนี้ที่มีขนาด 400 ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 40% ก็จะเหลือที่ดิน 240 ไร่ที่จะขายได้ แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ติดถนนใหญ่ปัจจุบัน ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติประมาณ 30% ดังนั้นจึงน่าจะมีราคาตลาด (หากขายได้) เป็นเงินไร่ละ 420 ล้าน รวม 240 ไร่ ก็จะเป็นเงินถึง 100,800 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

5. หากมีการเช่า ณ อัตราประมาณ 3.0% ของมูลค่าตลาด คือ 3,024 ล้านบาท โดยมีอัตราการคืนทุนที่ 4% ก็จะได้ค่าเช่าเป็นเงินปัจจุบันสุทธิที่ 64,962 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามหากประมาณการให้พื้นที่ขายได้มีสัดส่วนเป็น 70% แทนที่จะเป็น 60% ก็จะทำให้ค่าเช่าสุทธิสำหรับระยะเวลา 50 ปีเพิ่มสูงขึ้นกว่านี้อีกก็ได้  ดังนั้นทางราชการไทยจึงควรคิดให้ละเอียด รอบคอบ โปร่งใสและเปิดเผยเพื่อประโยชน์สาธารณะ