ราคาประเมินราชการกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร

      หลายคนเข้าใจว่าราคาประเมินของทางราชการกับราคาซื้อขายจริง เป็นราคาเดียวกัน แท้จริงแล้วแตกต่างกันมาก และไม่มีสัดส่วนที่แน่ชัดเสียด้วย ดร.โสภณ มาไขความจริงให้ทราบทั่วกัน

      ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำราคาที่ดินในใจกลางเมืองพื้นที่สำคัญ ๆ มานำเสนอ ได้แก่ กรุงธนบุรี เจริญกรุง ทองหล่อ นราธิวาสราชนครินทร์ เยาวราช รัชดาฯ ห้วยขวาง สยาม-เพลินจิต สาทร สีลม สุขุมวิท (ไทมสแควร์) และอโศกมนตรี และนำราคาประเมินราชการในปี 2555 และ 2560 มาเทียบกับราคาตลาดปี 2555 และ 2560 ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ ดังนี้

      อาจกล่าวได้ว่า ในกรณีสีลม ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 850,000 บาท/ตรว. ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2559 เพิ่มเป็น 1,000,000 บาท/ตรว. และคงไว้ในปี 2560 ณ ราคาเดียวกัน หรือเพิ่มขึ้นปีละ 3.3% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 1,100,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,750,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 9.7% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 75% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      สยาม-เพลินจิต ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 900,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 5.2% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 1,400,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 2,130,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 8.8% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 137% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      สาทร ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 750,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 1.4% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 1,000,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,600,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 9.9% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 113% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      เยาวราช ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 700,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 0% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 850,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,300,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 8.9% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 86% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      สุขุมวิท (ไทมสแควร์) ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 500,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 650,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 1,000,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,900,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 13.7% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 192% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากที่สุดก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      นราธิวาสราชนครินทร์ ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 550,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 600,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 650,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,100,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 11.1% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 83% และที่ต่างกันไม่มากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีไม่มากนัก

      อโศกมนตรี ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 400,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 550,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 6.6% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 800,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,000,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 11.8% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 155% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      เจริญกรุง ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 400,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 500,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 700,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,150,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 10.4% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 130% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      กรุงธนบุรี ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 215,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 450,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 15.9% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 400,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 650,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 10.2% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 44% และที่ต่างกันต่ำสุดก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีไม่มากนัก

      ทองหล่อ ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 350,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 420,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 600,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,100,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 12.9% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 162% ทั้งนี้ที่ต่างกันมากเกือบที่สุดก็เพราะความคึกคักทางการตลาดในพื้นที่มีสูงมาก

      รัชดาฯ ห้วยขวาง ราคาประเมินราชการเป็นเงิน 350,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 400,000 บาท/ตรว. หรือเพิ่มขึ้นปีละ 2.7% ในขณะที่ราคาตลาดเป็นเงินตารางวาละ 400,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 700,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 11.8% ต่อปี หรือราคาตลาดสูงกว่าราคาราชการประมาณ 75% และที่ต่างกันไม่มากก็เพราะราคาราชการปรับสูงกว่าพื้นที่อื่น

      ดังนั้นราคาประเมินราชาการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กับราคาตลาดจึงแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ในการซื้อขายจริง ไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบได้เลย ราคาทางราชการใช้เพื่อการเสียภาษี ส่วนราคาตลาดใช้เพื่อการซื้อขายจริง

      ดร.โสภณ เสนอว่า รัฐบาลควรเปิดกว้างในการเปิดเผยราคาซื้อขายบ้านและที่ดินในบริเวณต่าง ๆ ทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้ทราบถึงการซื้อขาย เพื่อป้องกันการฟอกเงิน เพื่อให้ประชาชนมีข้อมูลประกอบการตั้งราคาซื้อ-ขายที่เหมาะสม ทั้งนี้ในประเทศตะวันตก บุคคลสามารถไปขอรับข้อมูลการซื้อขายโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือบางแห่งก็สามารถซื้อข้อมูลดังกล่าวในราคาถูกเพื่อใช้สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมิน สถาบันการเงิน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่น ทำให้การประเมินค่าทรัพย์สินมีมาตรฐานที่ดี

      ยิ่งกว่านั้นโดยที่ราคาประเมินทางราชการต่ำกว่าความเป็นจริง ทำให้รัฐบาลเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพื่อนำเงินภาษีไปพัฒนาประเทศได้น้อย ดร.โสภณ จึงเสนอให้การซื้อขายทรัพย์สินทั้งหลายต้องผ่านการประเมินก่อนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เช่น อาจเป็นทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น รัฐบาลก็จะมีข้อมูลในการจัดทำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สอดคล้องกับความเป็นจริงยิ่งขึ้น

      ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการประเมิน ทางราชการเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายจ้างบริษัทประเมินเอง เพราะค่าใช้จ่ายถูกมาก อย่างเช่นแปลงที่ดินที่มีการซื้อขายจริงขนาด 3 ไร่ ณ ราคาตารางวาละ 1.9 ล้านบาทที่ถนนชิดลมนั้น รวมเป็นเงินถึง 2,280 ล้านบาท หากคิดค่านายหน้า 3% ก็จะเป็นเงินสูงถึง 68.4 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ค่าจ้างประเมินคงเป็นเงินประมาณ 20,000 บาทตามอัตราค่าจ้างมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินฯ เท่านั้น แต่หากเป็นกรณีของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) คงคิดค่าจ้าง 100,000 บาท เพราะทำการประเมินอย่างละเอียดครบถ้วน

      อย่างไรก็ตามค่าจ้างประเมินไม่ว่าจะเป็น 20,000 บาท หรือ 100,000 บาท ก็เป็นเพียง 0.001% ถึง 0.004% เท่านั้น หรืออาจกล่าวได้ว่า ค่าจ้างประเมินเป็นเพียง 1 ใน 114,000 ส่วนของราคา - 1 ใน 22,800 ส่วนของราคาเท่านั้น จึงอาจกล่าวได้ว่าค่าจ้างถูกมาก รัฐบาลสามารถจ้างผู้ประเมินได้มากกว่า 1 รายเพื่อการสอบทานข้อมูลได้อีกต่างหาก ซึ่งนับว่าคุ้มค่ามากเมื่อสามารถเก็บภาษีมาพัฒนาประเทศได้มากขึ้น

      ถ้าเราพัฒนาระบบประเมินค่าทรัพย์สินให้ดีกว่านี้ ประชาชนจะได้รับความเป็นธรรม ประเทศชาติจะเจริญยิ่งขึ้น