ฟองสบู่อสังหาฯ เกิดชัดแล้วจ้า

      "ฟองสบู่" อสังหาริมทรัพย์มาแล้วจ้า มาใน พ.ศ.2560 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี ประชาชนไม่มีอำนาจการซื้อเท่าที่ควร แล้วฟองสบู่มาจากไหน จะหายนะอย่างไร เราท่านจะอยู่รอดกันอย่างไร มาดูกัน

ภาวะ "ฟองสบู่" ก็คือการเกิดขึ้นของโครงการที่น่าจะมากเกินความต้องการ เฟื่องฟูกันใหญ่เลย โดยแรก ๆ จะมีคนซื้อคนขายกันคึกคัก แต่ในช่วงต่อมาก็จะมีแต่คนขาย มีการผลิตมากมาย แต่คนซื้อชักหดตัว เรียกว่า Oversupply หรือ Overbuilt สุดท้ายฟองสบู่ก็แตก ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ที่โครงการต่าง ๆ พากันลงเหวกันยกใหญ่

      จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบข้อมูลที่อาจถือเป็นการเตือนภัยก็คือ ณ พ.ศ.2560 มูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ จะมากที่สุดเท่าที่เคยสำรวจมาในรอบ 23 ปี ตั้งแต่ปี 2537 ที่อยู่ในยุคบูมสุดๆ ปรากฏการณ์ประหลาดนี้สะท้อนอะไรดีหรือไม่ดีตรงไหน

      จากตารางข้างต้นในรอบ 11 เดือนแรกของปี 2560 มีจำนวนโครงการใหม่ 364 โครงการ ลดลง 15% จากในช่วงเวลาเดียวกัน มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่แล้ว 107,353 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าสินค้าเปิดใหม่ 408,970 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14% และเมื่อนำตัวเลขข้างต้นมาประมาณการทั้งปี จึงคาดว่าในปี 2560 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ 397 โครงการ น้อยกว่าปีก่อน 13% แต่มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 8% โดยมี 117,112 หน่วย และมีมูลค่ารวมสูงถึง 446,149 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนถึง 22%

      จะสังเกตได้ว่าตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย สินค้าเฉลี่ยมีราคา 3.81 ล้านบาท ในขณะที่ปีที่แล้วสินค้าราคาเฉลี่ย 3.365 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 13% แสดงว่าสินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่มีราคาสูงกว่าแต่ก่อน ปรากฏการณ์ประหลาดนี้ก็คือสินค้าราคาถูก หรือราคาปานกลางค่อนข้างถูก ขายได้ยาก แต่สินค้าราคาแพงหรือปานกลางค่อนข้างแพงกลับขายดีกว่า

      ทุกวันนี้แม้แต่ บมจ.แอลพีเอ็นดีเวลลอปเมนท์ ที่มีคุณูปการต่อชาติเป็นอย่างยิ่งที่สร้างบ้านราคาถูกขายแก่ประชาชน ก็ยังหันมาสร้างบ้านราคาสูงขึ้น เพราะบ้านราคาถูกไม่มีคนซื้อ ไม่ใช่คนไทยรวยขึ้น แต่เพราะคนจนมีฐานะแย่ลง ไม่มี "ปัญญา" ซื้อ แต่คนรวยกลับรวยขึ้นต่างหาก โดยนัยนี้การจะส่งเสริมให้คนจนซื้อบ้าน จึงเห็นว่าไม่น่าจะเป็นไปได้ หรือเป็นไปได้ยาก ไม่มีความจำเป็นต้องกระตุ้นให้คนซื้อบ้าน เพราะซื้อกันเองอยู่แล้วโดยเฉพาะในหมู่ผู้มีรายได้ค่อนข้างสูงหรือมีรายได้ที่แน่นอน เช่น พวกข้าราชการ ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ

      การที่มีโครงการที่มีมูลค่ารวมสูง ๆ เช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าเรากำลังเริ่มเกิดฟองสบู่ชัดเจนแล้วในปี 2560 แต่ไม่ใช่ฟองสูงสินค้าระดับล่าง แต่เป็นระดับสูงที่มีคนซื้อไว้เก็บกำไรมากขึ้นทุกที และหากกระแสเก็งกำไรมีมาก และหากวันหนึ่งเกิดปัญหาทางเศรษฐกิจ ก็อาจทำให้ปล่อยทิ้งสินค้า ซึ่งมักมีสัดส่วนเงินดาวน์ต่ำ ทำให้เกิดวิกฤติแก่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ได้

      ในเดือนพฤศจิกายน อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการคึกคักมากเป็นพิเศษ หลังจากมีการชะลอการเปิดตัวไปในเดือนตุลาคม โดยในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 49 โครงการ เป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 48 โครงการ และเป็นอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ 1 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 16,368 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 82,226 ล้านบาท

      เมื่อเจาะลึกลงในเดือนล่าสุด จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนพฤศจิกายน 2560 นี้มีทั้งหมด 16,368 หน่วย โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 9,251 หน่วย (56.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,052 หน่วย (24.8%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,369 หน่วย (14.5%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

      ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 15 บริษัท บริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งในตลาดถึง 80% บริษัท SMEs กลับร่อยหรอลง นี่ก็เป็นปรากฏการณ์ที่น่ากลัวมากเช่นกัน ปรากฏการณ์นี้จะแก้ไขอย่างไร มีทางออกดังนี้:

      1. การให้มีสัดส่วนเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เช่น แทนที่จะเป็น 5% อาจเป็น 15%-20% เพื่อความมั่นใจในการซื้อ-ขายที่แน่ชัด
      2. ให้มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านเป็น "ภาคบังคับ" เพื่อเป็นการสร้างความเข้มแข็งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์
      3. ลดดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อผ่อนภาระของผู้กู้ เพราะสถาบันการเงินก็มีรายได้ทางอื่นอยู่มากแล้ว ระบบธนาคารมีกำไรดีและมั่นคงโดยพบว่า “สำหรับผลประกอบการของธนาคารในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2560 ธนาคารมีกำไรสุทธิจำนวน 33,953 ล้านบาท. . .รายได้ดอกเบี้ยสุทธิตามงบการเงินรวมในไตรมาส 3/2560 มีจำนวน 23,272 ล้านบาท. . .รายได้ที่มิใช่ดอกเบี้ยตามงบการเงินรวมในไตรมาส 3/2560 มีจำนวน 11,419 ล้านบาท” (https://goo.gl/PPTX6M)
      4. จำกัดและควบคุมการออกหุ้นกู้ของบริษัทมหาชน และให้การคุ้มครองผู้ถือหุ้นกู้ให้มากขึ้น
ในทางตรงกันข้าม ยังควรห้ามดำเนินการ 2 ประการคือ

      1. ห้ามธนาคารเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ทุกวันนี้ธนาคารได้รับการผ่อนผันให้ประเมินค่าทรัพย์สินในวงเงินสินเชื่อถึง 100 ล้านบาท ทำให้กลับเข้าสู่กลียุคเดิมที่สถาบันการเงินล้มระเนระนาดเพราะปล่อยกู้โดยการประเมินกันเอง ควรให้บริษัทประเมินที่เป็นกลางเป็นผู้ประเมินให้ ควรสร้างความโปร่งใสมากกว่านี้
      2. ไม่ควรให้ธนาคารเลือกปฏิบัติด้วยการปล่อยกู้แต่โครงการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เพราะเท่ากับทำลายบริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ถ้ารัฐบาลบังคับให้ทุกบริษัทคุ้มครองเงินดาวน์ คุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน ก็จะทำให้ธนาคารอำนวยสินเชื่อโดยเท่าเทียมมากขึ้น เกิดการแข่งขันมากขึ้น ประชาชนมีโอกาสเลือกซื้อมากขึ้น เป็นต้น
นักลงทุนต้องคิดให้ดีก่อนการลงทุนเพราะความเสี่ยงทวีมากขึ้น อย่าลืม "เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ดีกว่าเสียดายที่ซื้อ" ลงทุนโดยขาดความรอบรู้ อาจทุนหายกำไรหดได้ นักลงทุนที่รอบรู้จึงพึงสังวร