ห้องชุดทองหล่อ 70,000 บ/ตรม. ยังมีขาย เร่เข้ามา!!!

ในขณะที่ห้องชุดในถนนทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท มีบางแห่งขายมากกว่านี้ถึง 3 เท่า แต่เหลือเชื่อ ยังมีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 70,000 บาทขายในซอยทองหล่อ ไม่ต้องกลัวถูกโกง สร้างเสร็จแล้ว พร้อมอยู่!

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยให้ทราบว่าในย่านถนนหรือซอยทองหล่อ (สุขุมวิท 55) มีห้องชุดราคาอยู่ในช่วงประมาณ 130,000 - 200,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ก็มีบางแห่งซึ่งเป็นโครงการใหม่เสนอขายในราคาเกินกว่า 400,000 บาทต่อตารางเมตร ในทางตรงกันข้ามก็ยังมีโครงการเก่าที่ขายในราคาถูกเพียง 70,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น

ดร.โสภณ ยกตัวอย่างโครงการหนึ่งก็คือโครงการทองหล่อ ทาวเวอร์ (Thonglor Tower) เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่พัฒนาโดย บจก.เอกมิ่ง แมชชินเนอรี่ ตั้งอยู่ในซอยทองหล่อ 18 (ซอยโพธิบุตร) แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร โครงการนี้สร้างเสร็จในปี 2538 หรือราว 22 ปีที่แล้ว มีแยกเป็น 2 อาคาร (อาคาร A ด้านหน้า และ B ด้านหลัง) โดยมีที่จอดรถอยู่ตรงกลาง เป็นอาคารสูง 18 ชั้น มีหน่วยขายทั้งหมดอยู่ 736 หน่วย

โครงการนี้สร้างอยู่บนที่ดินในเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ มีที่จอดรถอยู่ราว 300 ที่ นอกจากนั้นยังมีที่จอดรถด้านหน้าอาคารอีกราว 40 ที่ ซึ่งก็เพียงพอที่สำหรับการจอด สำหรับค่าส่วนกลางค่อนข้างถูกคือ ห้องชุดพักอาศัยทั่วไป เก็บเพียงตารางเมตรละ 25 บาท ส่วนร้านค้าโดยเฉพาะชั้นล่าง เก็บเป็นเงินตารางเมตรละ 39 บาท ปัจจุบันมีคนใช้สอยเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก แต่ก็มีบางส่วนใช้เป็นสำนักงานบ้าง

ขณะนี้มีผู้เข้าอยู่อาศัยประมาณ 80% หรือราว 589 หน่วย ที่ยังว่างอยู่มีราว 147 หน่วย ทั้งนี้อาคาร A ที่อยู่ด้านหน้า (เข้าถืงก่อน) มีผู้เข้าอยู่ในสัดส่วนที่มากกว่า ส่วนอาคาร B มีผู้เข้าอยู่ในสัดส่วนที่น้อยกว่า ส่วนที่เหลือยังปล่อยว่างไว้บ้าง หรือเข้าใช้สอยน้อยมาก หรือแทบไม่มีคนอยู่อาศัยเลย ถือเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน ในอดีตที่ผ่านมา มีผู้ซื้อบางคนซื้อยกชั้นหรือซื้อเป็นหน่วยห้องชุดจำนวนมาก ในจำนวนห้องที่มีผู้อยู่อาศัย 589 หน่วยนี้ คาดว่าเป็นห้องเช่าอยู่ราว 20% หรือราวๆ 119 หน่วย เจ้าของอยู่เองอีกราว 471 หน่วย

การที่เป็นอาคารเก่า อายุ 22 ปี จึงมีปัญหาเกิดขึ้นบ้าง เช่น ระบบท่อน้ำภายในอาคารที่ไม่มีประสิทธิภาพ แต่นิติบุคคลกำลังดำเนินการเปลี่ยนให้แล้วเสร็จอยู่ นอกจากนี้ยังมีปัญหาไฟตกบ่อย ๆ ซึ่งนิติบุคคลก็กำลังจะซ่อมแซมเช่นกัน ส่วนปัญหาความเสื่อมทรุดของอาคารไม่มี ปัญหางานระบบต่าง ๆ ซึ่งมีอายุสั้นและต้องเปลี่ยนเป็นระยะ ๆ ก็ต้องดำเนินการกันไป คงไม่ใช่อุปสรรคในการอยู่อาศัยนัก (ยกเว้นในช่วงก่อนที่จะเปลี่ยน)

ห้องชุดที่ประกาศขายอยู่มีอยู่ราว 35 ห้อง สำหรับราคาที่มีการขายต่อกันนั้น ขนาด 48 ตารางเมตร เสนอขายในราคา 3.5 ล้านบาท (73,000 บาทต่อตารางเมตร) อย่างไรก็ตามบางห้องที่ไม่มีการตบแต่งใด ๆ และมีสภาพทรุดโทรมก็อาจขายในราคาประมาณ 63,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น บางห้องมีการตบแต่งใหม่เพื่อขาย เช่น ห้องขนาด 98 ตารางเมตร ตบแต่งไปเป็นเงิน 1.2 ล้านบาท ก็ประกาศขายในราคาประมาณ 7 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 71,000 บาท แต่ถ้าหักค่าตบแต่งโดยมีสภาพเดิม ๆ ก็อาจมีราคาเพียงตารางเมตรละ 60,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น

สำหรับค่าเช่าห้องขนาด 48 ตารางเมตร เช่ากันในราคา 14,000 - 16,000 บาทหรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 292 - 333 บาท ถ้าสมมติว่าห้องชุดขนาด 48 ตารางเมตรที่มีราคาเสนอขายเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท แต่อาจต่อรองได้เหลือ 3.3 ล้านบาท ก็เท่ากับค่าเช่าต่อปีที่ 180,000 บาท (เฉลี่ยเดือนละ 15,000 บาท) ให้ผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 5.45% แต่หากประมาณการเป็นค่าเช่าสุทธิโดยคิดเพียง 10 เดือน (จากทั้งหมด 12 เดือน) ก็จะมีผลตอบแทนที่ 4.55% ต่อปี ซึ่งอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปในย่านสุขุมวิทที่ประมาณ 6%

ถ้าคิดถึงความคุ้มค่า ราคาสินค้าห้องชุดใหม่ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 150,000 บาท แต่ห้องชุดทองหล่อทาวเวอร์ ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 70,000 บาท ต่างกันราว 1 เท่าตัว แม้มีอายุห่างกันถึง 22 ปี ก็ถือว่าคุ้มค่า ในแง่หนึ่งอายุ 22 ปีกับอายุ 1 ปีอาจต่างกันมาก แต่โดยที่อาคารจะมีอายุขัยทางกายไปอีกนาน เช่น ประมาณ 80-100 ปี มูลค่าของห้องชุดที่นับอายุจากนี้ไปอีก 58 - 80 ปี อาจไม่แตกต่างกันมากนักก็ได้ การซื้อห้องชุดเก่าที่ราคาปัจจุบันต่างกันถึงครึ่งต่อครึ่งจึงนับว่าคุ้มค่ามาก

นอกจากโครงการนี้แล้ว ยังมีห้องชุดที่มีอายุ 5-25 ปีอีกเป็นจำนวนมากนับร้อยๆ อาคารในย่านทองหล่อและสุขุมวิทโดยรวม การเลือกซื้อสินค้ามือสอง จึงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย