บริษัทอสังหาฯ มหาชนครอง 78% ของตลาด, SMEs จะรอดไหม

           จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการในครึ่งแรกของปี 2560 บริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็นบริษัทมหาชน ครองส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 78% แล้วอย่างนี้บริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs จะรอดหรือไม่ น่าหาคำตอบ

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สำรวจพบว่าในบรรดา 50 บริษัทพัฒนาที่ดินที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งบริษัทในเครือ ได้เปิดตัวโครงการต่าง ๆ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ถึง 78% ของมูลค่าทั้งหมดที่เปิดตัวกัน 182,647 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทเล็ก ๆ นับร้อยๆ แห่งได้เปิดตัวโครงการเพียง 22% หรือ 39,789 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าพิจารณาในแง่จำนวนหน่วยจะพบว่าบริษัทเล็ก ๆ ที่เป็น SMEs เปิดตัวเพียง 23% หรือ 12,269 หน่วย จากทั้งหมด 54,281 หน่วยที่เปิดตัวในห้วงเวลาดังกล่าว

           จะเห็นได้ว่าบริษัท SMEs เปิดขายในราคาเฉลี่ย 3.243 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมหาชนที่เปิดขายในราคา 3.344 และ 3.521 ล้านบาทตามลำดับ แต่ความแตกต่างนี้ก็ไม่มีนัยสำคัญอะไร แสดงให้เห็นว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ก็เปิดขายสินค้าในราคาที่ไม่แตกต่างจากบริษัทเล็ก ๆ บริษัทเล็ก ๆ จึงอาจเสียเปรียบบริษัทมหาชนที่มีต้นทุนทางการเงินถูกกว่าเสียอีก ความสามารถในการแข่งขันของของบริษัทเล็ก ๆ จึงอาจมีจำกัดไปด้วย

           ยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาจากจำนวนที่ยังเหลือขาย ปรากฏว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เหลือขายอยู่น้อยกว่า แต่ปรากฏว่าสำหรับอัตราการขายได้ต่อเดือน บริษัทเอกชนนอกตลาดหลักทรัพย์ ขายได้ 14.21% ในเดือนแรก ในขณะที่บริษัทในตลาดและบริษัทในเครือสามารถขายได้ 15.66% และ 19.16% ตามลำดับ ซึ่งกลายเป็นว่าบริษัทในตลาดขายได้ดีกว่า

           อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมการพัฒนา SMEs แต่ในความเป็นจริง บริษัทใหญ่ ๆ ที่มีต้นทุนทางการเงินถูกกว่า จะได้เปรียบ ในญี่ปุ่น ปรากฏว่า สำหรับตลาดอาคารชุด มีบริษัทใหญ่ๆ ราว 4 แห่ง สามารถครอบส่วนแบ่งตลาดได้ถึง 90% ของทั้งตลาด แต่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ กลับปรากฏว่าไม่มีใครครองส่วนแบ่งตลาดได้เลย แนวโน้มแบบนี้อาจเกิดขึ้นในประเทศไทยในอนาคตได้

           รัฐบาลควรเร่งให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ถูกบังคับใช้เสมอหน้ากันทั้งบริษัทมหาชนและบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้แต่ละบริษัทมีการคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน เป็นการสร้างแบรนด์ที่เท่าเทียมกัน ไม่ได้เปรียบหรือเสียเปรียบกัน อันเป็นการสร้างประโยชน์ต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ขาย เพราะผู้บริโภคจะมีความมั่นใจในการซื้อมากขึ้น ผู้ขายก็จะขายสินค้าได้ดีขึ้นนั่นเอง