เจาะลึกพฤกษา แลนด์ แอลพีเอ็น แสนสิริ ศุภาลัย

           พฤกษาคือเบอร์หนึ่งตลอดกาล แลนด์เป็นแชมป์ราคาแพงสุด แอลพีเอ็นเป็นขวัญใจผู้มีรายได้น้อย แสนสิริคว้าแชมป์ภูมิภาค ศุภาลัยแผ่ฐานไปภูมิภาคมากที่สุด

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รวบรวมข้อมูลตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 พบว่ามีบริษัทพัฒนาที่ดินชั้นนำ พัฒนาที่ดินรวมกันเป็นจำนวนมากทั้งที่พัฒนามาก่อนช่วงเวลาดังกล่าวด้วย อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของประเทศสร้างโดยภาคเอกชน โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดิน ไม่ใช่ภาครัฐ

พฤกษา เบอร์ 1 ตลอดกาล
           บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นับเป็นบริษัทอันดับหนึ่ง โดยพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานคร 514 โครงการ รวม 186,113 หน่วย รวมมูลค่า 372,978 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.004 ล้านบาท ส่วนในจังหวัดภูมิภาค ไปพัฒนเพียง 29 โครงการ รวม 7,906 หน่วย รวมมูลค่า 20,387 ล้านบาท หรือ หน่วยละ 2.579 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าที่พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

           ตั้งแต่ตั้งบริษัทนี้ขึ้นมา ได้พัฒนาไปแล้วทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดภูมิภาครวมทั้งสิ้น 543 โครงการ มีจำนวนมากถึง 194,019 หน่วย รวมมูลค่าถึง 393,364 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.027 ล้านบาท ทั้งนี้จำนวนหน่วยถึง 96% พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ส่วนอีก 4% พัฒนาในเขตภูมิภาค ส่วนในแง่มูลค่าของโครงการโดยรวม ปรากฏว่า 95% พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีเพียง 5% พัฒนาในเขตภูมิภาค

           บมจ.พฤกษาฯ ที่ตั้งมาประมาณ 24 ปี สามารถพัฒนาที่ดินได้มากกว่าของการเคหะแห่งชาติที่พัฒนามา 44 ปี โดยได้พัฒนามาขายในตลาดเปิดประเภทเคหะชุมได้เพียงประมาณ 142,103 หน่วย (ไม่นับรวมบ้านเอื้ออาทร: http://bit.ly/2kxtWlr) และคงมีมูลค่าไม่เกิน 200,000 ล้านบาท เพราะส่วนใหญ่พัฒนาสำหรับผู้มีรายได้น้อย ดร.โสภณให้ข้อสังเกตว่าบริษัทนี้ไม่ต้องอาศัยเงินอุดหนุนจากทางราชการ และยังก่อให้เกิดการจ้างงานนับพันคน ที่สำคัญยังจ่ายภาษีให้รัฐอย่างน้อยก็คงเป็นเงินประมาณ 40,000 ล้านบาท (หากสมมติให้จ่ายภาษี 10% ของมูลค่าโครงการ) นับเป็นคุณูปการสำคัญต่อประเทศชาติ
แลนด์แชมป์สินค้าแพงสุด

           บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นบริษัทอันดับที่ 5 แต่เคยเป็นเบอร์ 1 มาก่อนและเป็นรองแชมป์มูลค่าโครงการสูงสุด ได้พัฒนาโครงการไม่มากนักเมื่อเทียบกับ บมจ.พฤกษาฯ ทั้งนี้ทั่วประเทศ บมจ.แลนด์ฯ พัฒนาไป 225 โครงการ รวม 63,925 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 291,115 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงที่สุดเป็นอันดับสองของบริษัทพัฒนาที่ดินไทยทั้งหมด และที่สำคัญ ราคาขายต่อหน่วยของสินค้าของ บมจ.แลนด์ฯ มีค่าสูงสุดคือ 4.554 ล้านบาท ทั้งนี้พบว่า หน่วยขายที่พัฒนามาส่วนใหญ่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 89% มีเพียง 11% พัฒนาในภูมิภาค และหากพิจารณาในด้านมูลค่า ปรากฏว่า 90% ของมูลค่าทั้งหมดอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีเพียง 10% ที่อยู่ในภูมิภาค

           ดร.โสภณสรุปว่า บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จึงถือเป็นบริษัทที่มีสินค้าคุณภาพราคาสูงสุด เมื่อ 30 ปีก่อน บริษัทนี้ เคยพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาถูกและห้องชุดราคาปานกลาง แต่ภายหลังเน้นบ้านเดี่ยวคุณภาพราคาแพง มาเพียงช่วงหลังที่มีการก่อสร้างบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทเพิ่มขึ้นบ้าง อาจกล่าวได้ว่าแต่เดิมบริษัทที่ใหญ่ที่สุดอาจเป็นเมืองทองธานีเพราะก่อสร้างเมืองและโครงการขนาดใหญ่ แต่ บมจ.แลนด์ฯ กระจายออกทั่วไป จึงกลายเป็นเบอร์ 1 มาถึงยุค บมจ.พฤกษาฯ ที่กระจายออกทั่วไปเช่นกัน แต่กระจายไปครอบคลุมแทบทุกระดับราคา จึงก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์แทน

แอลพีเอ็น ขวัญใจประชาชน
           บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการจำนวนรวม105 โครงการ ซึ่งดูมีจำนวนน้อยกว่ารายอื่น แต่จำนวนหน่วยต่อโครงการมีสูงมาก คือประมาณ 1,034 หน่วย จึงทำให้เป็นแชมป์อันดับสอง ด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 108,536 หน่วย รวมมูลค่า 144,085 ล้านบาท ทั้งนี้จะสังเกตได้ว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเป็นเงินเพียง 1.328 ล้านบาทเท่านั้น นับว่าเป็นบริษัทมหาชนที่พัฒนาโครงการในราคาที่ถูกที่สุด จนสามารถลงไปแข่งขันกับบริษัทเล็ก ๆ นอกตลาดหลักทรัพย์ได้

           หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่าสินค้าส่วนใหญ่ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาถึง 91% ขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยในกรุงเทพฯ ขายมา 98 โครงการ 98,299 หน่วย 131,447 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยประมาณ 1.337 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนในภูมิภาค พัฒนา 7 โครงการ จำนวน 10,237 หน่วย รวม 12,638 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.235 ล้านบาท โดยสรุปแล้ว ดร.โสภณ กล่าวว่า บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จึงถือเป็นบริษัทที่มีคุณูปการต่อการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยมากที่สุดในประเทศไทย

แสนสิริคือแชมป์ภูมิภาค
           บมจ.แสนสิริ เป็นบริษัทอันดับที่ 3 ในประเทศไทย แต่สำหรับในภูมิภาคนั้นบริษัทนี้พัฒนาเป็นอันดับหนึ่ง ดร.โสภณ แจกแจงในรายละเอียดว่าในภูมิภาค แสนสิริพัฒนาไปถึง 46 โครงการ รวม 18,373 หน่วย รวมมูลค่าสูงสุดในบรรดาบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหมดในภูมิภาคคือ 46,138 ล้านบาท โดยในภูมิภาค พัฒนาสินค้าขายในราคา 2.511 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นระดับราคาปานกลาง ผิดกับที่พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่พัฒนาในราคาสูงกว่า

           ทั้งนี้สินค้าที่ขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมี 202 โครงการ 52,753 หน่วย รวมมูลค่า 217,148 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 4.116 ล้านบาท ถือว่าขายในราคาสูงอันดับที่ 4 และสำหรับโดยรวมทั่วประเทศแล้ว พัฒนาไป 248 โครงการ 71,126 หน่วย รวมมูลค่า 263,286 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 3.702 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าแสนสิริไปพัฒนาในภูมิภาคถึง 26% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด แต่ในแง่มูลค่า ส่วนแบ่งในต่างจังหวัดเป็นเพียง 18% ของมูลค่าของสินค้าทั้งหมดในบริษัทนี้

ศุภาลัยแผ่ฐานไปภูมิภาคมากที่สุด
           บมจ.ศุภาลัยเป็นบริษัทที่ใหญ่เป็นอันดับที่ 4 ในประเทศไทย แต่ได้แผ่ขยายกิจการไปในภูมิภาค ด้วยสัดส่วนมูลค่าถึง 20% หรือหนึ่งในห้าของการลงทุนทั้งหมดของบริษัทนี้ ถือเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุด การแผ่ออกไปต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ ทำให้ศุภาลัยเป็นบริษัทที่จะบุกตลาดต่างประเทศมากที่สุดในอนาคตได้ ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าถ้าศุภาลัยสามารถยึดหัวหาด เช่น กรุงจาการ์ตาได้ ไม่แน่ว่าในอีก 10 ปีข้างหน้าศุภาลัย-อินโดนีเซียอาจใหญ่กว่าศุภาลัย-ประเทศไทยก็ได้

           ในมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 200,851 ล้านบาทนั้น ปรากฏว่า 41,063 ล้านบาทพัฒนาในจังหวัดภูมิภาค และ 159,789 ล้านบาทที่พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำหรับราคาที่ขายในกรุงเทพฯ ขายในราคาที่สูงกว่าในภูมิภาคอยู่บ้าง โดยในกรุงเทพฯ ขาย 2.907 ล้านบาท ในภูมิภาคขาย 2.677 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยคือ 2.857 ล้านบาท ส่วนในแง่จำนวนหน่วย ทั่วประเทศพัฒนาไปแล้ว 70,306 ล้านบาท รวม 200,851 ล้านบาท หรือราว 78% พัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
           ดร.โสภณ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ยังมีบริษัทขนาดใหญ่อันดับที่ 6-10 อีก ได้แก่ บมจ.เอ.พี. (ประเทศไทย) บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และ บมจ.ปริญสิริ ถ้าหากนับรวมสองพี่น้องตระกูล "อัศวโภคิน" คือแลนด์แอนด์เฮาส์ ควอลิตี้เฮาส์และเอ.พี.แล้ว มูลค่าการพัฒนานับว่ามากที่สุด นอกจากนั้น ยังอาจให้ข้อสังเกตได้ว่าอนันดาและปริญสิริ เป็นบริษัทที่เพิ่งเกิดหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 แต่ก็เติบโตจนขึ้นมาแถวหน้าได้ ส่วนเพอร์เฟคก็เป็นบริษัทใหญ่ในช่วงก่อนวิกฤติและยังคงอยู่ในกลุ่มบริษัท 10 อันดับแรกได้

สรุป

           โดยสรุปแล้ว บริษัท 8 ใน 10 แห่งข้างต้นผ่านวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ได้อย่างหวุดหวิด ทุลักทุเล แต่ก็สามารถมายืนเด่นอย่างสง่างาม นับว่าเป็นสิ่งที่น่านับถือ ที่ผ่านวิกฤติมาได้นั้น ส่วนหนึ่งอยู่ที่ความเก่งอย่างไม่ต้องสงสัย แต่อีกส่วนหนึ่งอยู่ที่ความเฮงด้วย หลายบริษัที่ยิ่งใหญ่ในอดีตก็มลายหายไปอย่างน่าเสียดาย ประสบการณ์ของผู้บริหารบริษัทเหล่านี้น่าศึกษา แต่คงเลียนแบบไม่ได้

           แต่มีข้อสังเกตได้ว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือราว 40 แห่งสามารถเปิดตัวโครงการได้รวมกันถึง 84% ในปี 2559 เหลือไว้ให้บริษัทนอกตลาดเปิดขายเพียง 16% เท่านั้น หลายคนจึงเกรงว่าในอนาคตบริษัทยักษ์ใหญ่จะครองส่วนแบ่งตลาด ชี้เป็นชี้ตายอยู่ไม่กี่รายหรือไม่ ข้อนี้ ดร.โสภณ เชื่อว่าคงไม่เกิดขึ้น เพราะไม่ได้มีรายใดที่โดดเด่นมาก เบอร์ 1 แม้ใหญ่สุด แต่เบอร์ 2 ถึง 10 ก็ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ถ้าสถานการณ์ดีขึ้นใครต่อใคร (ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพอื่น) ก็จะหันหน้ามาพัฒนาที่ดินอีกอย่างแน่นอน

           โอกาสผูกขาดคงไม่เกิดขึ้น และรัฐบาลควรช่วยนักพัฒนาที่ดิน SMEs ไม่ให้เสียเปรียบรายใหญ่