รู้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนคิดลงทุน

                           AREA แถลงฉบับนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ที่เขียนให้กับหนังสือ "ชื่นชุมนุม" ที่จะแจกในงานชุมนุมนักเรียนเก่าเทพศิรินทร์ ในเดือนพฤศจิกายน ศกนี้ แต่งานดังกล่าวได้ถูกยกเลิกไป หนังสือจึงไม่ได้พิมพ์ ดร.โสภณ จึงนำมาเผยแพร่ ณ ที่นี้
รู้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนคิดลงทุน
ดร.โสภณ พรโชคชัย*
           ก่อนที่เราจะซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราพึงรู้สถานการณ์ให้ถ่องแท้ก่อน วันนี้ผมจึงขออนุญาตมาแนะนำชาวเทพศิรินทร์ที่คิดจะลงทุน ได้ล่วงรู้ข้อมูลให้ชัดเจนประกอบการลงทุนเสียก่อนว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร ลงทุนแล้วจะได้รุ่งเรือง ไม่ใช่รุ่งริ่ง!!!
คาดการณ์อนาคต พ.ศ.2559-2561
           การเปิดตัวโครงการใหม่คือดัชนี ที่สำคัญที่สุดและชี้ชัดถึงสถานการณ์ตลาดได้ดีที่สุด ดร.โสภณ จึงแจงถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2559 ถึงปี 2561 มาดูกัน:
           จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่า ในปี 2559 ทั้งปี น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครการ ลดลงจากปีที่แล้ว 4.9% จำนวนหน่วยขายจะเปิดทั้งหมด 97,191 หน่วยหรือลงลงกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็ลดลงเหลือ 340,169 ล้านบาทหรือลงลง 21.8% จากปีที่แล้ว ส่วนราคาเฉลี่ยก็ลดลงเหลือ 3.5 ล้านหรือลดลง 13.1% จำนวนหน่วยต่อโครงการก็ลดลง 5.4%
           การที่ปีนี้ลดลงก็เพราะโครงการราคาแพงเกิดขึ้นน้อยกว่าปีที่ แล้ว ในปีที่แล้วผู้มีรายได้สูงยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไม่มากนัก แต่ในปี 2559 สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นคืนนัก การลงทุนซื้อสินค้าของผู้มีรายได้สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเพื่อการเก็งกำไรอาจจะลดน้อยลงไป ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงไปด้วย ส่วนขนาดของโครงการอาจเล็กลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญแต่อย่างใด
           คาดว่าในปี 2560 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (ถ้ารัฐบาลคาดการณ์ไม่ผิดพลาด) โดยจะมีการเปิดใหม่ 100,107 รวมมูลค่า 345,368 ล้านบาท และในปี 2561 จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 10% เป็นจำนวนหน่วยถึง 110,117 หน่วย และรวมมูลค่าถึง 368,893 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่าจะฟื้นคืนสภาพตอนช่วงก่อนเกิดรัฐประหาร 2557 ซึ่งแสดงว่าการฟื้นตัวถึงระดับต้องใช้เวลาถึง 4 ปีหลังรัฐประหารเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามการประเมินนี้เป็นไปตามการคาดการณ์ของรัฐบาลที่ว่าเศรษฐกิจจะ ปรับตัวดีขึ้น แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น ก็คงต้องคาดการณ์ใหม่

ซื้อตรงไหนดี
           ถ้าเป็นไปได้ เราควรซื้อบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน เพราะราคาที่ดินมักจะขึ้นเร็วกว่า ราคาบ้านและห้องชุดพักอาศัยก็ขึ้นเช่นกัน แล้วอยากทราบหรือไม่ ราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ที่ไหนพุ่งแรงที่สุด แล้วเราจะไปลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ไหนดีที่สุด
           ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ระบุการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในช่วงปี 2537-2558 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจมาอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นอย่างไรบ้าง โดยมีรายละเอียด ดังนี้:
           1. ในปีล่าสุดที่สำรวจ พ.ศ.2558 ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้น 3.2% ต่ำกว่าปี 2557 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.5% และคาดว่าปี 2559 นี้จะปรับเพิ่มขึ้นเหลือเพียง 3% ตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง
           2. โดยเฉลี่ยแล้วใจกลางกรุงเทพมหานครปรับเพิ่มสูงสุดที่ 6.8% สูงกว่าค่าเฉลี่ยรวม เนื่องจากว่าประชาชนในย่านใจกลางเมืองเข้าเมืองมาทำธุรกิจต่าง ๆ ได้สะดวก โดยใช้รถไฟฟ้า จึงทำให้ใจกลางเมืองเติบโตกว่าเขตนอกเมืองเสียอีก
           3. โดยสรุปแล้ว กรุงเทพฯ ชั้นนอก ทางด้านเหนือในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเติบโตเพียง 2.0% ด้านตะวันออก เติบโต 3.2% ด้านตะวันตก 2.9% และด้านใต้ 3.3% จะเห็นได้ว่าการเติบโตลงไปทางด้านใต้ของกรุงเทพมหานคร คือ สมุทรปราการเป็นหลัก
           4. สำหรับการเปรียบเทียบระหว่างฝั่งธนบุรี และฝั่งกรุงเทพมหานครเดิม (บางกอก) เฉพาะในเขตชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ +5.1% และฝั่งธนบุรี +5.0% บริเวณนี้เป็นเขตต่อเมือง ที่มีการขยายตัวเข้มข้นไปตามแนวรถไฟฟ้า
           5. เมื่อเทียบระหว่างแนวรถไฟฟ้าที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด พบว่า
           จะสังเกตได้ว่าแนวเส้นทางสายสีม่วง มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สูงที่สุดถึง 9.6% ในขณะที่แนวสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน แทบไม่มีความเปลี่ยนแปลง เพราะไม่มีรถไฟฟ้าวิ่ง มีเพียงรางเท่านั้น
ซื้อห้องชุดแถวไหนราคางอกเงยที่สุด
           ย่านปทุมวันถือได้ว่าห้องชุดมีราคาแพงสุด โดยเฉลี่ยคือประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนที่เพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดคือแถวรัชดาฯ-ห้วยขวาง เพิ่มถึง 47% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาหรือ 8% ต่อปี อย่างไรก็ตามย่านดังกล่าวเทียบกับปทุมวัน ยังมีราคาต่างกันถึง 45%
           แม้ห้องชุดที่แพงที่สุดจะมีราคาสูงถึง 420,000 บาทต่อตารางเมตรตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยประเมินไว้ แต่ภาพโดยเฉลี่ยเป็นอีกกรณีหนึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ฯ จึงได้ทำสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาห้องชุดเพื่อเป็นข้อแนะนำประกอบการลงทุนของผู้สนใจ
           ห้องชุดที่มีราคาสูงสุดโดยเฉลี่ยอยู่ในย่านปทุมวัน ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 33% หรือเท่ากับ 5.9% ในย่านนี้ถือว่าห้องชุดมีราคาสูงสุด เป็นจุดที่น่าอยู่อาศัย เดินทางไปยังจุดหมายต่างๆ ด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก โดยที่สูงสุดมีมูลค่าตารางเมตรละ 420,000 บาท ในขณะนี้ก็เริ่มมีห้องชุดขายในราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
           ห้อง ชุดที่มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีสูงสุด ได้แก่ ห้องชุดย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 75,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 110,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 47% หรือเท่ากับ 8.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 55% สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะย่านนี้เป็นเขตที่ต่อเนื่องกับใจกลางเมืองและมี การพัฒนาเชิงพาณิชย์เป็นอันมาก
           ส่วนย่านสาทรก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ใกล้ใจกลางเมืองที่สุด บริเวณหนึ่ง ห้องชุดย่านสาทร ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 140,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 170,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 21% หรือเท่ากับ 4.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 85% อย่างไรก็ตามเมื่อข้ามไปฝั่งตากสิน ราคาลดลงมาก โดยห้องชุดย่านตากสิน ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 80,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 115,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 44% หรือเท่ากับ 7.5% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 58%
           ห้องชุดย่านสุขุมวิท 21-63 ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 110,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 36% หรือเท่ากับ 6.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 75% แพงกว่าย่านสุขุมวิท 71-105 ที่ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 63,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี
           แม้อยู่ในย่านใกล้เคียงกัน การมีรถไฟฟ้ากับการไม่มีรถไฟฟ้า ก็ส่งผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ห้องชุดย่านนราธิวาสฯ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 85,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 120,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 41% หรือเท่ากับ 7.1% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน แต่ย่านที่ไม่มีคือ ห้องชุดย่านสาธุประดิษฐ์ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 55,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 70,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี
           ส่วนที่ตั้งอยู่ไกลออกไปคือ ห้องชุดย่านรามคำแหง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 46,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 57,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 24% หรือเท่ากับ 4.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 29% จะเห็นว่าย่านนี้ราคาขึ้นช้ากว่าบริเวณอื่น ส่วนหนึ่งก็คงเป็นเพราะไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง
           อย่าลืมนะครับ ก่อนลงทุนใด ๆ ศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อน ตามตำราว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง” นะครับ
* ดร.โสภณ พรโชคชัย นักเรียนเก่าเทพศิรินทร์ รุ่น 17-19 (พ.ศ.2515-2518 ปี 2519 สอบเทียบเข้าธรรมศาสตร์ไปก่อน) เป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งมีข้อมูลที่มากและต่อเนื่องที่สุดในประเทศไทย รวมทั้งไปสำรวจในอาเซียนและประเทศอื่น ๆ อีกหลายแห่ง เคยเป็นรองเลขาธิการสมาคมนักเรียนเก่าเทพศิรินทร์ในพระบรมราชูปถัมภ์ ดร.โสภณ จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชียด้านการวางแผนพัฒนาเมือง ติดต่อได้ที่ sopon @ area.co.th