ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ ทำได้ง่ายๆ จริงหรือ ?

ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ ทำได้ง่ายๆ จริงหรือ ?  

ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ดูเหมือนความเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องทำอ่ะไรมากแค่นั่งๆนอนๆเก็บค่าเช่าไปในแต่ละเดือน เลยดูเหมือนว่า ใคร ๆที่มีเงิน ก็สามารถทำได้ 

ก่อนอื่น ปัจจัยสำคัญที่คิดว่าทุก ๆ คน คงเคยได้ยินและเป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ ทำเล, ทำเล และ ทำเล !! แต่… ใครจะบอกได้หล่ะ ว่าที่ดินที่เรามีอยู่ หรือจุดที่เรากำลังจะไปลงทุนนั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลที่ดี ?

ในมุมมองต่อธุรกิจอพาร์ทเมนต์นื้ก ็ยังเป็นธุรกิจที่มีโอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แต่ก็น่าจะเป็นแค่เฉพาะบางทำเล ซึ่งผู้ลงทุนควรคำนึงถึงข้อจำกัดของเพดานราคาเช่าด้วย เนื่องจากหากมีการตั้งราคาสูงมากเกินไป ก็อาจจะไปเจอกับคู่แข่งทางอ้อมที่กำลังมาแรงในยุคนี้ นั่นก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง มักจะเน้นคอนเซปท์ที่ว่า ‘ผ่อนคุ้มกว่าเช่า’ ในการทำตลาด นอกจากนี้ทำเลที่ดีนั้น อาจจะมีคู่แข่งมากขึ้นในอนาคต ทำให้การสร้างอาคารขึ้นใหม่อาจจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง

ณ ปัจจุบัน เจ้าของอพาร์ทแมนต์ หลาย ๆ เจ้า จึงเริ่มมีการที่จะขยายกิจการ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงการละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งตึก เพื่อลดความเสี่ยงและความปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร ที่มีประเด็นในเรื่องของการ ควบคุมทั้งต้นทุนไม่ให้บานปลาย การขออนุญาตก่อสร้าง การหาและควบคุมผู้รับเหมา รวมไปถึงความเสี่ยงที่อาคารอาจจะแล้วเสร็จไม่ทันเวลาอย่างที่คาด

หอพัก ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ เขาทำกันยังไงนะ???

ทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ จากมุมมองประสบการณ์จริง 

1. มองทำเลให้ชัดเจน  สำหรับมือใหม่ดูจาก อพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ก่อนในละแวกนั้นเป็นเกณฑ์  อย่าคิดเองว่า ทำเลนี้ดีโดยไม่มีเหตุผลทางสถิติรองรับ      

2. กลุ่มลูกค้าจะผูกกับข้อ 1. เช่น ใกล้โรงงาน สถานศึกษา  แหล่งการค้า  ที่พักสำหรับนักศึกษาจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่อง ต้องศึกษาก่อนกำหนดกลุ่มเป้าหมาย  

3. กำหนดราคา และการวางแผนภาษีอากร สำคัญมาก เนื่องจากรายได้จากค่าเช่า จะเสียภาษี 2 ทาง คือ ภาษีเงินได้ (ตามอัตราก้าวหน้า) และภาษีโรงเรือน (ร้อยละ 12.5) หากไม่มีความรู้ต้องไปศึกษาให้ดี แนะนำหนังสือการวางแผนภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ของ อ.ชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม

4. การบริหารจัดการ 
    การบำรุงรักษา -ไม่ยากนัก มีช่างที่ติดตามตัวได้ง่ายสักคนหนึ่ง  หรือจ้างยามที่เป็นช่างซ่อมแซมเล็กๆน้อยๆได้ด้วยก็ดี    
    การจัดการ - ไปดูวิธีการจากอพาร์ทเม้นท์อื่นมาเป็นแนวทางได้เลย ส่วนใหญ่จะคล้ายคลึงกันและไม่ซับซ้อน 
    บริการเสริม - ถ้าเริ่มต้นไม่จำเป็นต้องตามใจคนเช่า เช่น อินเตอร์เน็ต 
    หรือสวนหย่อม ที่จอดรถยนต์ ฯ ทำไปสักระยะค่อยพิจารณาเพิ่มเติมไปทีละเรื่อง    

       
5. การกู้แบงค์ 
    เราต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้ได้เฉพาะค่าก่อสร้าง โดยปกติแบงค์จะให้ประมาณ 70-80 % โดยไม่รวมพวกเฟอร์นิเจอร์ และมีระยเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี ดังนั้น ค่าเช่าแต่ละเดือนต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนชำระได้  
    แบงค์มักจะประเมินจากราคาและทำเลของคู่แข่งมาประกอบความสามารถในการหารายได้ของอพาร์ทเม้นท์  
    (แนะนำนิด คือผมเคยใช้แบงค์สีม่วง ช้ำใจมาก ให้เงินน้อย และปล่อยเงินงวดแรกเมื่อผมสร้างไปแล้ว 90 % และเอาที่ดินข้างเคียงทั้งหมดไปจำนองค้ำอีก ตอนไปปิดบัญชีรู้สึกตัวเองเหมือนเด็กโง่มานาน)

    เทคนิคที่จะกู้ได้มากน้อย ก็ควรปรึกษากับคนที่มีความรู้เรื่องการประเมินทรัพย์สิน และทำสัญญารองรับการอัพราคา  อย่าไปเชื่อ หากใครบอกว่า กู้ไปแค่นี้ก่อน แล้วผ่อนไปสักพัก ค่อยมาขอกู้เพิ่ม อพาร์ทเม้นท์ไม่มีการให้กู้เพิ่ม ยกเว้นกาซ่อมแซมปรับปรุง แต่ระยะเวลา 7 ปี เหตุผลในการซ่อมแซมปรับปรุงก็น้อย สรุปคือ กู้ได้เท่าไหนก็เท่านั้น ยกเว้นไปหาแบงค์อื่นมาปิด 

6. ใบอนุญาตก่อสร้าง 
    ควรจ้าง จนท.เขตหรือ อบต. ในพื้นที่เป็นคนเขียน สบายที่สุด อยากได้แบบไหนก็เอารูปแบบไปให้เขาดู สถาปนิกเก่งๆ ก็ยื่นขออนุญาตไม่ผ่านกันมามากมาย พอไปทะเลาะกับ จนท. งานเราก็เสียไปด้วย 

7. ความเสี่ยง 
    ส่วนใหญ่จะมาจากคู่แข่ง หากคู่แข่งสร้างใหม่ ค่าเช่าถูกกว่า คนส่วนใหญ่ก็จะย้าย เป็นปัจจัยภายนอก ที่เจ้าของต้องคิดกลยุทธ์แข่งขัน
(ส่วนใหญ่ก็เจ๊งกันเพราะเรื่องนี้)
   

    อยากฝากข้อคิดว่า หากมีเงินเย็น 10 ล้านบาท ฝากธนาคาร เดือนแรกก็ได้รับดอกเบี้ยแล้ว เงินต้นยังอยู่ แต่ทำอพาร์ทเม้นท์ 10 ล้าน เก็บเงินได้เดือนละ 1 แสน สิบปีกว่าจะได้รับทุน ดอกเบี้ยค่อยไปว่ากันทีหลัง ไม่นับค่าเสื่อมราคา หากมีช่องทางอื่นในการลงทุนก็ควรพิจารณาด้วย ผมเองยังนึกเสียดายที่เคยคิดในมุมเดียว  

    ถ้าหากเราไม่แน่ใจและไม่มั่นใจจริง ๆ ในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น ๆ ขออย่าได้ตัดสินใจซื้อเป็นอันขาด มีคนแห่ไปซื้อใบจอง หรือดาวน์ คอนโด โดยที่ยังไม่ได้ทำการบ้าน หรือศึกษาตลาดให้ดี แล้วตัดสินใจจอง โดยหวังว่าจะมีคนมาติดต่อซื้อ โดยไม่ได้เตรียมแผนที่จะต้องรับโอนห้องชุดนั้นไว้ในครอบครอง ในลักษณะนี้นั้น ถือว่าเป็นการตัดสินใจที่เสี่ยงมาก

อ่านต่อ : http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=51