มารู้จัก"การเวนคืนที่ดิน"เจ้าของจะได้อะไรบ้าง? เช็กสิทธิที่ควรรู้ก่อนเสียที่ดิน

   ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า และบางผืนอาจเป็นมรดกที่ตกทอดมาจากบรรพบุรุษ แต่หากวันหนึ่งที่ดินของเราต้องอยู่ในแนวโครงการ ก่อสร้างถนน ทางด่วน รถไฟ หรือโครงการสาธารณูปโภคของรัฐ เจ้าของที่ดินอาจต้องเผชิญกับสิ่งที่เรียกว่า การเวนคืนที่ดิน

    หลายคนอาจสงสัยว่า หากทางราชการต้องการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ เจ้าของจะได้รับเงินชดเชยเท่าไร และนอกจากค่าที่ดินแล้ว ยังมีสิทธิได้รับเงินส่วนอื่นอีกหรือไม่ มาทำความเข้าใจกัน

    การเวนคืนที่ดินคืออะไร?                   การเวนคืนที่ดิน คือ การที่รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับดำเนินโครงการที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น การสร้างถนน ทางหลวง รถไฟ ทางด่วน หรือระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ การเวนคืนต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด และต้องมีการจ่ายค่าทดแทนอย่างเป็นธรรมแก่ผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทน

    1. ค่าทดแทนที่ดิน                               สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินมีสิทธิได้รับ คือ เงินค่าทดแทนสำหรับที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน โดยการกำหนดจำนวนเงินจะพิจารณาตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ไม่ได้หมายความว่าจะใช้ราคาประเมินราชการเพียงอย่างเดียวในทุกกรณี

   ปัจจัยที่นำมาพิจารณาอาจประกอบด้วยราคาซื้อขายในท้องตลาด สภาพและที่ตั้งของที่ดิน ตลอดจนหลักเกณฑ์การกำหนดค่าทดแทนตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง.ดังนั้น ที่ดินที่อยู่ติดถนน ที่ดินในเขตชุมชน และที่ดินเพื่อการเกษตร อาจได้รับค่าทดแทนแตกต่างกันตามข้อเท็จจริง ของแต่ละแปลง

    2. ค่าทดแทนบ้านและสิ่งปลูกสร้างหากที่ดินที่ถูกเวนคืนมีบ้านพักอาศัย อาคาร ร้านค้า หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นอยู่ด้วย เจ้าของอาจมีสิทธิได้รับค่าทดแทนสำหรับสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ตัวอย่างเช่น

- บ้านพักอาศัย

- อาคารพาณิชย์

- โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตร

- สิ่งปลูกสร้างอื่นที่เข้าหลักเกณฑ์การได้รับค่าทดแทน

   ทั้งนี้ ต้องพิจารณาว่าโครงการเวนคืนครอบคลุมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่วนใดบ้าง รวมถึงสิทธิของผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ละประเภท

   3. ค่ารื้อถอนและค่าขนย้าย               การถูกเวนคืนอาจทำให้เจ้าของต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและย้ายทรัพย์สินไปยังสถานที่แห่งใหม่ กฎหมายจึงกำหนดให้ค่าทดแทนในบางกรณีครอบคลุมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย

   อย่างไรก็ตาม การได้รับเงินแต่ละประเภทต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่กำหนด ไม่ใช่ทุกกรณีจะได้รับเงินในจำนวนเท่ากัน

   4. ค่าปลูกสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่                                                       ในกรณีที่เวนคืนเฉพาะที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ค่าทดแทนอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่ ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน ตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง สิทธิส่วนนี้มีความสำคัญต่อผู้ที่ต้องย้ายออกจากพื้นที่เดิม เพราะการหาที่อยู่อาศัยแห่งใหม่อาจมีค่าใช้จ่ายมากกว่าการขนย้ายทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว

   5. ค่าเสียหายอื่นจากการถูกเวนคืนนอกจากค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว กฎหมายยังเปิดให้พิจารณาค่าเสียหายอื่นที่เกิดจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่ถูกเวนคืน รวมถึงค่าเสียสิทธิจากการใช้อสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่เข้าเงื่อนไข

  ตัวอย่างเช่น ความเสียหายที่เกี่ยวข้องกับการย้ายออกจากพื้นที่หรือการสูญเสียสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน ทั้งนี้ ต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงและหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

   6. หากถูกเวนคืนจนไม่เหลือที่ดินทำกิน จะทำอย่างไร?                                 นี่เป็นอีกประเด็นที่เจ้าของที่ดินควรรู้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 35 กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดหาที่ดินเพิ่มเติมเพื่อชดเชยแทนการจ่ายเงินค่าทดแทนในบางกรณี หากเจ้าของไม่มีที่ดินเหลือ หรือมีที่ดินเหลือไม่เพียงพอสำหรับอยู่อาศัยหรือประกอบอาชีพเลี้ยงชีพ

   อย่างไรก็ตาม การชดเชยด้วยที่ดินไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมาย รวมถึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินที่จะได้รับการชดเชยด้วย

   หากไม่เห็นด้วยกับจำนวนเงินค่าทดแทน ต้องทำอย่างไร?                 หากเจ้าของที่ดินเห็นว่าจำนวนเงินค่าทดแทนไม่เหมาะสม ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์การประเมินและเอกสารที่เกี่ยวข้อง พร้อมรวบรวมหลักฐาน เช่น

- เอกสารสิทธิในที่ดิน

- ข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียง

- ภาพถ่ายและรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง

- หลักฐานความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง

- หนังสือแจ้งจำนวนเงินค่าทดแทนจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ

  จากนั้นให้ตรวจสอบสิทธิในการยื่นอุทธรณ์หรือดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด โดยต้องระมัดระวังกำหนดเวลาในหนังสือแจ้งและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

   สรุป ถูกเวนคืนที่ดิน ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับเฉพาะค่าที่ดิน การเวนคืนที่ดินอาจทำให้เจ้าของได้รับค่าทดแทนหลายส่วน ทั้งค่าที่ดิน ค่าบ้านและสิ่งปลูกสร้าง ค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ค่าปลูกสร้างใหม่ และค่าเสียหายอื่นตามเงื่อนไขของกฎหมาย

   อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่แต่ละคนจะได้รับไม่เท่ากัน เพราะขึ้นอยู่กับลักษณะของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ความเสียหาย และหลักเกณฑ์ที่ใช้กับโครงการนั้น ๆ

ฉะนั้น เจ้าของที่ดินจึงควรรู้สิทธิของตนเอง ตรวจสอบรายละเอียดการเวนคืนให้ชัดเจน และอย่าเพิ่งสรุปว่าค่าทดแทนที่ได้รับเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้วโดยไม่ได้ตรวจสอบข้อมูลให้รอบด้าน