6 เรื่องโกหกยอดฮิตเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่คนอยากปล่อยเช่าต้องรู้เท่าทัน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ามักถูกชุบตัวให้ดูเหมือนเป็นเส้นทางลัดสู่การมีอิสรภาพทางการเงินที่ง่ายดายและมั่นคง จนกลายเป็นความฝันของใครหลายคนที่อยากเสือนอนกินเสวยสุขจากค่าเช่ารายเดือน ทว่าในความเป็นจริงโลกของการเป็นเสือนอนกินนั้นไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ และนี่คือ 6 เรื่องโกหกยอดฮิตที่คนอยากปล่อยเช่ามักถูกหลอกให้เชื่อ

อันดับ 6 "มันคือรายได้แบบเสือนอนกิน 100%" คำว่า Passive Income กลายเป็นคำลวงตาที่ทำให้คนคิดว่าแค่ซื้อห้องทิ้งไว้แล้วรอรับเงินโอนทุกสิ้นเดือน โดยไม่ต้องลงแรงอะไรเลย แต่ในความจริง การปล่อยเช่ามีงานหลังบ้านที่ต้องทำตลอดเวลา ตั้งแต่การคัดกรองผู้เช่า การตามทวงค่าเช่าที่จ่ายเลท การประสานงานซ่อมแซมสิ่งของที่ชำรุดเสียหาย ไปจนถึงการเคลียร์ปัญหาขัดแย้งต่างๆ หากคุณไม่มีเวลาหรือไม่อยากปวดหัวกับเรื่องเหล่านี้ มันจะกลายเป็น Active Income ที่สูบพลังงานชีวิตคุณอย่างมาก

อันดับ 5 "ซื้อปุ๊บ จะมีคนมาเช่าปั๊บ" เอเจนซี่หรือโครงการมักจะประเมินความต้องการเช่าในตลาดสูงเกินจริงเสมอ คำโฆษณาที่ว่า "ทำเลทอง คนแย่งกันเช่าแน่นอน" อาจไม่เป็นความจริงหากตลาดในทำเลนั้นเกิดภาวะล้นตลาด (Oversupply) การปล่อยห้องว่างทิ้งไว้โดยไม่มีผู้เช่าเป็นเวลา 3-6 เดือน คือเรื่องปกติที่นักลงทุนหน้าใหม่ต้องเจอ ซึ่งหมายความว่าคุณต้องเป็นคนแบกรับค่าส่วนกลางและค่างวดธนาคารเองทั้งหมดในช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้เข้ามาเลย

อันดับ 4 "ผลตอบแทน (Yield) 7-10% ได้เต็มๆ แน่นอน" ตัวเลขผลตอบแทนสูงลิ่วที่ถูกนำมาใช้โฆษณามักคำนวณจากสูตรทางคณิตศาสตร์แบบอุดมคติ ที่สมมติว่ามีผู้เช่าเต็มตลอด 365 วัน โดยไม่ได้นำค่าใช้จ่ายแฝงมาร่วมคำนวณด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าเสียโอกาสตอนห้องว่าง ค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า (ซึ่งมักจะคิดเป็นค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี) ค่าประกันภัยอสังหาริมทรัพย์ และค่าทำนุบำรุงห้องใหม่อยู่เสมอ เมื่อหักลบสิ่งเหล่านี้แล้ว ผลตอบแทนสุทธิมักจะเหลือต่ำกว่าที่คาดหวังไว้มาก

อันดับ 3 "กู้เงินมาลงทุน เท่ากับให้ผู้เช่าผ่อนแทนเราฟรีๆ" นี่คือคำขายฝันที่อันตรายที่สุด เพราะธนาคารไม่เคยสนใจว่าห้องของคุณจะมีผู้เช่าหรือไม่ เมื่อถึงกำหนดชำระงวด คุณคือผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องจ่ายเงิน หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ผู้เช่าย้ายออกกะทันหัน หรือผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าแต่ไม่ยอมย้ายออก คุณจะต้องควักเงินในกระเป๋าตัวเองมาจ่ายค่างวดธนาคารแทน และหากสายป่านทางการเงินของคุณไม่ยาวพอ มันจะกลายเป็นจุดเริ่มต้นของหนี้สินล้นพ้นตัวทันที

อันดับ 2 "ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่จะเพิ่มขึ้น ไม่มีวันลดลง" แม้ในระยะยาวที่ดินจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่กับสิ่งปลูกสร้างอย่างคอนโดมิเนียมหรือบ้านเช่าที่เสื่อมสภาพลงทุกวัน ทำเลที่เคยรุ่งเรืองในอดีตอาจกลายเป็นทำเลที่เงียบเหงาได้หากมีการย้ายฝั่งของระบบขนส่งมวลชน หรือมีโครงการใหม่ๆ ที่ทันสมัยกว่าเปิดตัวในราคาที่ใกล้เคียงกันในระแวกนั้น การขายต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเอากำไรส่วนต่าง (Capital Gain) จึงไม่ได้ง่ายและไม่ได้การันตีว่าจะได้กำไรเสมอไป

อันดับ 1 "ผู้เช่าทุกคนจะดูแลห้องเราเหมือนเป็นบ้านของตัวเอง" ความจริงที่เจ็บปวดที่สุดของเหล่านักลงทุนคือ ปัญหาเรื่องพฤติกรรมของผู้เช่า แม้จะมีการเก็บเงินมัดจำล่วงหน้า แต่บ่อยครั้งที่มูลค่าความเสียหายภายในห้องหลังจากผู้เช่าย้ายออกไปนั้นสูงกว่าเงินมัดจำหลายเท่าตัว ตั้งแต่ผนังห้องที่เต็มไปด้วยรอยขีดเขียน ท่ออุดตัน เฟอร์นิเจอร์พังยับเยิน หรือกลิ่นสะสมจากการเลี้ยงสัตว์แอบแฝง การฟื้นฟูห้องให้กลับมาพร้อมเช่าใหม่อีกครั้งจึงเป็นต้นทุนก้อนโตที่ไม่มีใครเคยบอกคุณล่วงหน้าก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน