สถานการณ์อสังหาฯ 9 เดือนแรกปี 2568

            การเปิดตัวโครงการใหม่ 9 เดือนแรกของปี 2568 เป็นอย่างไรบ้าง ข้อมูลนี้เป็นภาพสำคัญของการประเมินภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อนี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) เปิดเผยถึงผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 และได้พบข้อมูลสำคัญว่าในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 181 โครงการ ดังนี้:

            1. ในจำนวน 181 โครงการที่เปิดใหม่นี้ รวมจำนวน 29,684หน่วย รวมมูลค่าถึง 195,132 ล้านบาทเท่ากับหน่วยหนึ่งเป็นเงิน 6.574 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การเปิดตัวค่อนข้างคึกคักในช่วงตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2568 เป็นต้นมารวม 3 เดือนต่อเนื่อง  ส่วนเดือนที่ซบเซาก็คือเดือนมกราคม 2568 เพราะเปิดตัวไปมากแล้วในเดือนธันวาคม 2567 และเดือนเมษายน 2568 ซึ่งมีวันหยุดเป็นจำนวนมาก คาดว่าในเดือนตุลาคม พฤศจิกายนและธันวาคม น่าจะมีความคึกคักมากเป็นพิเศษ

            2. อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับปี 2567 ปรากฏว่าการเปิดตัวในปีดังกล่าวมีมากกว่าปี 2568 โดยเปิดตัว 271 โครงการ รวม 42,539 หน่วย มูลค่า 285,662 ล้านบาท เท่ากับจำนวนโครงการลดลง 33% จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง 30% มูลค่าลดลง 32% ราคาต่อหน่วยก็ลดจาก 6.715 ล้านบาท เป็น 6.574 ล้านบาทหรือลดลง 2.1% แสดงว่าขายสินค้าในราคาที่ถูกลงเล็กน้อย

            3. สำหรับอัตราการขายได้ปรากฏว่าใน 9 เดือนแรกของปี 2568 ขายได้ 7,342 หน่วย หรือ 25% ในขณะที่ในปี 2567 ในห้วงเวลาเดียวกัน ขายได้มากกว่าคือขายได้ 9,924 หน่วย แต่โดยสัดส่วนแล้ว ขายได้ 23% แสดงว่าการเปิดตัวโครงการแต่น้อยในปี 2568 ทำให้มีความมั่นใจในอัตราการขายได้มากกว่า

            4. ความเปลี่ยนแปลงสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ แม้จำนวนบ้านเดี่ยวจะเกิดขึ้นลดลงถึง 46% บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% แต่ห้องชุดยังลดลงน้อยมาก คือปี 2567 เปิดตัวห้องชุด 15,838 หน่วย มาในปี 2568 เปิดตัว 14,095 หน่วย เท่ากับลดลงเพียง 11% ทั้งนี้นัยสำคัญก็คือห้องชุดยังมีผู้สนใจซื้อค่อนข้างมาก ในขณะที่บ้านแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ ยังมีอุปทานเหลืออยู่มาก ทำให้ไม่สามารถผลิตได้ใหม่มากนัก

            5. โดยรวมแล้วใน 9 เดือนแรกของปี 2568 เปิดบ้านเดี่ยว 5,866 หน่วย (19,8%) บ้านแฝด 2,650 หน่วย (8.9%) ทาวน์เฮาส์ 6,949 หน่วย (23.4%) และห้องชุดถึง 14,095 หน่วย (47.5%) อย่างไรก็ตามหากเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ห้องชุดจะเปิดประมาณ 55%-60%

            6. ลักษณะสินค้าที่เปิดใหม่นั้น บ้านเดี่ยวเน้นที่ระดับราคา 5-10 ล้านเป็นสำคัญ บ้านแฝดก็อยู่ระหว่าง 5-10 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท และห้องชุดก็เช่นกัน กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท  โดยรวมแล้ว กลุ่มที่อยู่อาศัยหลักเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท (25%) และ 3-5 ล้านบาท (24%)

            7. แชมป์บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก (รวมบริษัทในเครือแล้ว) อันดับที่ 1 ก็คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) รวม 28 โครงการ 5,527 หน่วย รวมมูลค่า 46,679 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยคือ 8.446 ล้านบาท มีส่วนแบ่งตลาดถึง 19% หรือหนึ่งในห้า  อันดับที่สองก็คือ บมจ.แสนสิริ พัฒนา 11 โคงการ รวม 3,727 หน่วย รวมมูลค่า 24,080 ล้านบาท ทั้งนี้เฉลี่ยราคาหน่วยละ 6.461 ล้านบาท หรือครองส่วนแบ่งตลาดถึง 13% หรือราวหนึ่งใน 8 ของตลาด  และอันดับสามก็คือ บมจ.แอสเซทไวส์ พัฒนา 5 โครงการ รวม 2,070 หน่วย มูลค่า 4,675 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2,258 ล้านบาท มีส่วนแบ่งในตลาด 7%

            8. อาจกล่าวได้ว่าการพัฒนาที่ดินมีลักษณะกึ่งผูกขาด คือ 3 รายแรกก็กินส่วนแบ่งตลาดไป 39% ของจำนวนหน่วยแล้ว และถ้ารวม 10 บริษัทแรก ก็กินส่วนแบ่งตลาดถึง 69% ที่เหลือเป็นบริษัทมหาชนอีกจำนวนหนึ่ง ที่เป็นบริษัทนอกตลาดและโดยเฉพาะบริษัทระดับ SMEs มีเพียงไม่ถึง 20% เท่านั้น

            9. คาดว่าในปี 2568 โดยรวม จะมีหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด 41,558 หน่วย รวมมูลค่า 260,176 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 32.4% ส่วนมูลค่าลดลง 37.1%  ในแง่หนึ่ง การลดลงของการเปิดตัวใหม่เป็นสิ่งที่ดีเพราะหากไม่มีการลดลง ก็คงเกิดฟองสบู่และภาวะลดตลาดในที่สุด