หน่วยขายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่พฤษภาคม 2568 กระเตื้องชัด

            ในเดือนพฤษภาคม ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่เริ่มกลับมาเปิดตัวมากขึ้น โดยมีโครงการเปิดขายใหม่รวม 27 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่ผ่านมาจำนวน 17 โครงการ ทำให้มีจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 1,927 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 31,001 ล้านบาท

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจโครงการมาตั้งแต่ปี 2537 อย่างต่อเนื่องถึง 31 ปีแล้ว พบว่าจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 1,927 หน่วย  เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 1,239 หน่วย (เดือนเมษายน 2568 มีจำนวน 688 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 180.1% ในเดือนนี้การเปิดตัวโครงการใหม่พบว่าร้อยละ 61 เป็นของบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือ ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดลดลงจากเดือนเมษายนที่ผ่านมาที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงถึงร้อยละ 87 ในแง่ของจำนวนหน่วยขาย แสดงว่าผู้ประกอบการรายกลางถึงรายเล็กเริ่มมีการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น

            ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 20,829 ล้านบาท (67.2%) รองลงมาคือ อาคารชุด  5,257 ล้านบาท (17.0%) ส่วนอันดับ 3 คือทาวน์เฮ้าส์ 2,342 ล้านบาท (7.6%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทาวน์เฮ้าส์ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และอาคารชุดที่ราคา 1-2 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยบ้านเดี่ยวจะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังจ่ายสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่วนทาวน์เฮ้าส์และอาคารชุดจะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างน้อยเป็นสำคัญ

            ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้จำนวนโครงการ หน่วยขาย มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เนื่องจากมีการพัฒนาอาคารชุดระดับราคาถูกเข้าสู่ตลาด จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตลดลงจากเดือนที่ผ่านมา ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงประมาณ -11.5% เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 16.088 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 18.178 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ที่เน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูง ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงที่ต้องการบ้านแนวราบที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นในและชั้นกลาง ที่สามารถเดินทางเข้าสู่เขตกรุงเทพชั้นในได้สะดวก และอีกกลุ่มคือผู้มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างน้อยที่ซื้ออาคารชุดหรือทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่สูงนักในพื้นที่รอบนอกหรือตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเมือง

            หากพิจารณาระดับราคาขาย จะพบว่า ในเดือนนี้ไม่มีการเปิดขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเลย ที่ราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 234 หน่วย (12.3%) มีมูลค่าโครงการ 401 ล้านบาท (1.3%) ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 315 หน่วย (16.6%) มีมูลค่าโครงการ 805 ล้านบาท (2.6%) ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 188 หน่วย (9.9%) มีมูลค่าโครงการ 667 ล้านบาท (2.2%) %) ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวน 340 หน่วย (16.8%) มีมูลค่าโครงการ 2,322 ล้านบาท (7.1%) %) ระดับราคา 10-20 ล้านบาท มีจำนวน 517 หน่วย (27.2%) มีมูลค่าโครงการ 7,650 ล้านบาท (24.9%) ส่วนที่มีระดับราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปจำนวน 333 หน่วย (17.2%) และมีมูลค่าโครงการ 19,156 ล้านบาท (61.9%) ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

พิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนพฤษภาคมนี้ มีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 10.5% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 7.8% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ บ้านแฝดที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 57 หน่วย ขายได้แล้ว 17 หน่วย (30%) รองลงคือ อาคารชุดที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 234 หน่วย ขายได้แล้ว 66 หน่วย (28%) และอันดับ 3 คือ ทาวนฺเฮ้าส์ ราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 84 หน่วย ขายได้แล้ว 19 หน่วย (23%)  

            เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 6 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)  และบริษัทพีซแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป

ตารางจัดอันดับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด 5 อันดับ ดังนี้

ตารางจัดอันดับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือที่มีมูลค่าโครงการมากที่สุด 5 อันดับ ดังนี้

            ในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในจำนวน 3 โครงการ โดยตั้งอยู่ในส่วนต่อขยายเมือง (Intermediate area) จำนวน 23 โครงการ เช่น ย่านปากเกร็ด-ติวานนท์ ลาดพร้าว รามคำแหง บางนา ประชาชื่น กาญจนาภิเษก และพุทธมณฑลสาย 4 เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 3 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเมือง ซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยและใก้แหล่งงาน เช่น ย่านคลองหลวง บางนา-บางปะกง เป็นต้น 

            จากการประมวลข้อมูลทั้งหมดและคาดการณ์ถึงสิ้นปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่จำนวนหน่วยขายที่เปิดในปี 2568 จะลดลงกว่าแต่ก่อน โดยคาดว่าจะมีเพียง 40,000 หน่วย จาก 62,000 หน่วย ส่วนมูลค่าการพัฒนาจะลดลง 29% หรือน่าจะเปิดใหม่ในมูลค่าเพียง 300,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดตัวสินค้าราคาถูกที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท) ก็คงทำให้จำนวนและมูลค่าหน่วยเปิดใหม่สูงกว่าที่คาดการณ์นี้