ความเปลี่ยนแปลงของโลกที่จะกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ความเปลี่ยนแปลงหลายประการสำคัญในโลก ในเอเชียและในอาเซียนที่จะเปลี่ยนแปลงและกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีหลายประการที่พึงระวัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล ประจำประเทศไทย (FIABCI-Thai) ได้ไปประชุม FIABCI Global Leadership Summit 2024 ณ นครบาร์เซโลนา ประเทศสเปน โดยในที่ประชุมได้มีการพิจารณาเรื่องสำคัญหลายประการ ซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก

            เมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงของประชากร ในปัจจุบัน ประชากรโลกมีประมาณ 7.6 พันล้านคน (มากกว่าไทย 115 เท่า) องค์การสหประชาชาติคาดว่าประชากรโลกในปี 2573 จะเพิ่มขึ้นเป็น 8.6 พันล้าน ส่วนในปี 2593 จะเพิ่มเป็น 9.8 พันล้าน และจะเพิ่มขึ้นเป็นถึง 11.2 พันล้านในปี 2643 (https://lnkd.in/gWAGYUWX) แสดงให้เห็นว่าการแก่งแย่งแข่งขันจะมีมากขึ้น หากการผลิตอาหารและปัจจัยสี่ต่างๆ ไม่ได้เพิ่มตามไปด้วย แต่ด้วยเทคโนโลยีใหม่ๆ โลกนี้อาจจะยังสามารถผลิตอาหารรองรับการเพิ่มขึ้นของประชากรโลกและยังอาจสามารถแก้ปัญหามลพิษที่เกิดขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของประชากรโลกได้ด้วย แต่ถ้าไม่สามารถทำได้ วิกฤติต่างๆ คงยิ่งรุนแรงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

            อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทย ประชากรอาจจะลดลงตามลำดับโดยคาดว่าประชากรไทยสูงสุดในปี 2565 และทยอยลดลงตามลำดับ โดยคาดว่าเมื่อถึงปี 2643 ประชากรไทยจะเหลือ 45.5 ล้านคน (https://lnkd.in/g24veQat) มีบางแหล่งอ้างว่าประชากรไทย ณ ปี 2663 จะเหลือเพียงประมาณ 33 ล้านคนเท่านั้น ทั้งนี้เป็นเพราะประชากรไทยกำลังหดตัวลง เข้าสู่สังคมผู้สูงวัยแล้ว คล้ายกับประเทศญี่ปุ่น จีน เกาหลี ไต้หวัน และประเทศตะวันตกต่างๆ ในขณะที่ประชากรในประเทศที่ยากจนกว่า เช่น อินเดีย และอาฟริกา ก็ยังเติบโตอยู่แต่ในอัตราที่ช้าลงเท่านั้น

            ถ้าประชากรลดลงจริง แล้วที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร

            1. ในเบื้องต้นการสร้างที่อยู่อาศัยก็จะลดลง จากแต่เดิมที่สร้างในประเทศไทยประมาณปีละ 200,000 หน่วย ก็จะค่อยๆ ลดลง การนี้จะทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไทยไม่สามารถเติบโตมากขึ้นไปกว่าปัจจุบันนี้ บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนก็คงต้องปรับตัวไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อสร้างรายได้ทดแทน เช่น ในปัจจุบันหลายแห่งก็เริ่มทำอาคารสำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล โกดัง ฯลฯ

            2. ตลาดบ้านมือสองก็จะเติบโตเป็นเงาตามตัว ในปัจจุบัน จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สก็พบว่าปริมาณบ้านมือสองในตลาดประมาณ 1 ล้านหน่วย ก็มากกว่าปริมาณบ้านมือหนึ่งในมือผู้ประกอบการที่ยังรอขายอยู่ 400,000 หน่วยอยู่แล้ว ในอนาคตน่าจะมีมากขึ้น สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองอาจจะเป็น 4 เท่าของตลาดบ้านมือหนึ่งเช่นในสหรัฐอเมริกา

            3. อย่างไรก็ตามในแต่ละปี ก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ เช่น ในญี่ปุ่นที่แม้มีจำนวนประชากรลดลงมาอย่างต่อเนื่องก่อนหน้าประเทศไทย แต่ก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่อยู่เสมอปีละประมาณ 800,000 หน่วย (https://lnkd.in/gdZ6BMg5) หรือมากกว่า 1% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ ปรากฏการณ์ประชากรลดแต่จำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกิดขึ้นเนื่องจาก บ้านเก่าๆ ที่อยู่ชนบทถูกทิ้งร้างไว้ เพราะประชากรเน้นการอยู่อาศัยในเมืองที่มีความสะดวกสบายมากกว่า ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองสำหรับคนโสด คู่แต่งงานที่ไม่ต้องการมีบุตร พ่อ-แม่เลี้ยงเดี่ยว ผู้สูงวัย จะมีมากขึ้น จึงต้องสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ  ประเทศไทยก็คงเดินในแนวทางเดียวกัน

            4. แล้วอีก 60 ปีข้างหน้าจะทำอย่างไรดี ข้อนี้คงไม่ต้องกังวลมาก เพราะบ้านที่มีอยู่ทุกวันนี้ในอีก 60 ปีข้างหน้าก็คง “หมดสภาพ” เช่นเดียวกับบ้านว่างในชนบทของญี่ปุ่น แต่ที่ญี่ปุ่นอาจยังไม่รื้อทิ้งเพราะการคงไว้เป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้พัฒนา จะต้องเสียภาษีสูงมากเมื่อเทียบกับการเป็นบ้าน (ร้าง) ที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองที่มีสาธารณูปโภคที่ดีย่อมจะเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องกว่าการไปอยู่ในชนบท (แต่ก็อาจมีประชากรบางส่วนที่ชอบ “สวนกระแส” ไปอยู่ชนบทก็ได้)  ยิ่งกว่านั้นห้องชุดขนาดจิ๋วๆ เช่น 22 ตารางเมตรก็อาจต้องถูกรื้อทิ้งไป (หรือไม่ก็ทำอย่างสิงคโปร์ที่รวม 2 ห้องเป็น 1 ห้อง) เพราะคุณภาพชีวิตไม่เหมาะสม (ห้องชุดคนโสดของสิงคโปร์ยังมีขนาดมากกว่า 35 ตารางเมตร)

            ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับประชากรประการหนึ่งก็คือ เราอาจต้องพยายามเพิ่มจำนวนประชากร เพราะประเทศอาเซียนของเรา ไม่ว่าจะเป็นประเทศฟิลิปปินส์ มาเลเซีย เมียนมา เวียดนาม สิงคโปร์และอินโดนีเซีย ในระยะเวลา 20 ปีข้างหน้า ประชากรยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สวนทางกับประเทศไทย ที่น่าทึ่งมากที่สิงคโปร์ยังสามารถเพิ่มจำนวนประชากรและมีจำนวนประชากรกำลังแรงงานมากนั้น ส่วนหนึ่งเพราะรัฐบาลพยายามส่งเสริมให้ประชากรของตนมีบุตรเพิ่มขึ้น ซึ่งไทยเราอาจต้องรณรงค์เช่นนี้เช่นกัน ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ยังรับแรงงานคุณภาพจากประเทศอื่นๆ ทั่วโลก (ผิดกับไทยที่รับแรงงานประเทศเพื่อนบ้านเป็นหลัก)

            แม้ในขณะนี้บ้านพักผู้สูงวัยจะยังเป็นธุรกิจที่ยังไม่ประสบความสำเร็จมากนัก แต่ในอนาคต บ้านสำหรับผู้สูงวัยจะมีความเป็นไปได้มากขึ้นเพราะตลาดเริ่มใหญ่ขึ้น การพัฒนาบ้านพักผู้สูงวัยในลักษณะการเช่า การเซ้งระยะกลาง ระยะยาว หรือแม้กระทั่งการซื้อขายขาดเป็นบ้าน เป็นห้องชุดก็จะมีมากขึ้นตามลำดับ เนื่องจากผู้สูงวัยก็จะมีมาตรฐานชีวิตและรสนิยมที่แตกต่างออกไปตามลำดับ ไม่ใช่สร้างแบบเดียวกันไปหมด

            ยิ่งกว่านั้นในแง่ของ Wellness Real Estate หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดีแบบองค์รวม ที่นอกจากตั้งกลุ่มเป้าหมายไปที่ผู้สูงวัยแล้ว แนวโน้มนี้ยังใช้ได้สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไปด้วย ในแง่ที่อยู่อาศัยที่เน้น Wellness นั้น อาจถือได้ว่าเป็นช่องทางตลาดใหม่ๆ (Market Niche) ซึ่งโดยที่ยังมีจำนวนน้อยที่ทำได้ตามมาตรฐานที่ดี จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีราคาที่ดี เป็นลู่ทางการพัฒนาใหม่สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินในประเทศไทยในอนาคต

            กระแสการทำงานที่บ้าน (Work from Home) หรือทำงานที่ไหนก็ได้ (Work from Anywhere) มาแรงมาก จนทำให้อาคารสำนักงานและและศูนย์การค้าใจกลางเมือง “เจ๊ง” กันไปในอนาคต เพราะบริษัททั้งหลายต่างก็ลดขนาดพื้นที่เช่า ประชากรที่จะมาจับจ่ายซื้อของในศูนย์การค้าใจกลางเมืองก็จะลดลง ทำให้:

            1. สำนักงานและศูนย์การค้าหลายแห่งในมหานครต่างๆ ต่างแปลงตนเองเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อที่ผู้ที่มีบ้านอยู่นอกเมืองจะได้ไม่ต้องเดินทางมากอีกต่อไป

            2. การผลิตที่อยู่อาศัยในอนาคต จะไม่ใช่เฉพาะเป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นที่ทำงานไปในตัวด้วย จึงต้องมีการหน้าที่ของบ้านในแง่ของการเป็นที่ทำงานเพิ่มขึ้น เช่น มีห้องทำงาน ห้องประชุม เป็นต้น

            3. เมืองแบบ Smart City ย่อยๆ ที่มีลักษณะพึ่งตนเองได้ (Self-sustained) ก็จะเกิดขึ้นในเขตต่อเมือง เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับการอยู่อาศัยใหม่

            การพัฒนาที่อยู่อาศัยไทยก็คงหนีไม่พ้นแนวโน้มหลักๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้