เทคนิคการลงทุนคอนโด เพื่อลดความเสี่ยง เพิ่มความมั่นคง

การลงทุนคอนโด เป็นการลงทุนที่หวังผลกำไรเหมือนกับการลงทุนประเภทอื่น ดังนั้นการเรียนรูเทคนิคจะช่วยลดความเสี่ยง เพิ่มโอกาสทำกำไร เคล็ดลับที่คุณไม่ควรพลาด

สภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันยังอยู่ในภาวะซบเซา ช่วงขาลงจากการที่ได้ผ่านหลากหลายวิกฤติ เช่น โรคระบาด โควิด 19, ภัยพิบัติจากธรรมชาติ ฯลฯ ทำให้กำลังซื้อของคนในประเทศลดน้อยลง ปัญหาหนี้สินมีแต่จะมากขึ้น ทำให้การลงทุนคอนโด เป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบ

ถึงแม้การซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนจะไม่ค่อยดึงดูดใจนักลงทุนเท่าไรนัก แต่ก็ยังมีโอกาสสร้างกำไรได้ เพราะกำลังซื้อที่ลดลงทำให้กลุ่มลูกค้าต้องหันไปมองหาห้องเช่าเพื่อพักอาศัยแทนการซื้อขาย ในบทความนี้เราจะมาเรียนรู้ถึงเทคนิคในการลงทุนคอนโดเพื่อทำกำไรให้เป็นไปตามเป้าหมาย

---

การลงทุนคอนโด คือ อะไร 

การลงทุนคอนโด คือ วิธีการจัดสรรเงินเพื่อใช้ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก็คือ “คอนโดมิเนียม” ไปดำเนินการเพราะคาดหวังถึงผลประโยชน์ที่จะได้มาในอนาคต ไม่ว่าจะมาในรูปแบบใด ๆ เช่น ผลกำไร (ผลต่างจากการซื้อ-ขาย), รายได้จากการปล่อยเช่า เป็นต้น แต่สิ่งสำคัญที่ต้องไม่ลืมคือ มีความเสี่ยงเสมอ

การลงทุนคอนโด ดีไหม ก็ขึ้นกับว่านักลงทุนต้องศึกษาวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดก่อนหรือไม่รวมถึงเคล็ดลับการลงทุนเพื่อให้ได้กำไร

---

มาเรียนรู้เรื่องเทคนิคในการลงทุนคอนโดให้ได้กำไร

การลงทุนคอนโดด้วยการซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือ เพื่อขายเก็งกำไรนั้น เราควรใส่ใจในปัจจัยต่าง ๆ ต่อไปนี้ที่ช่วยลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น ทำให้การซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนเป็นการสร้างผลกำไรให้เจ้าของได้

1. เตรียมตัววางแผนการลงทุนให้พร้อม 

ก่อนที่จะทำการตัดสินใจว่าควรลงทุนคอนโด ดีไหมนั้น สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คือ ภาวะเศรษฐกิจจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน เพื่อเตรียมรับความเปลี่ยนแปลงตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ 

เนื่องจากภาวะซบเซาของภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้มีความต้องการในการเช่าห้องมากกว่า 

• ดังนั้นถ้ามีเงินลงทุนที่เป็นเงินเก็บก็อาจเลือกลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ก็คุ้มค่า เพราะดีกว่าดอกเบี้ยแบงก์
• หรือเลือกลงทุนคอนโดปล่อยเช่าสัก 3-4 ปีจนราคาคอนโดเริ่มนิ่ง ก็ทำการขายทิ้ง เป็นการทำกำไร 2 ต่อ

2. เลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม และเป็นที่ต้องการในตลาด 

ควรเลือกทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก หรือ แหล่งท่องเที่ยว และมีเส้นทางคมนาคมที่สะดวกสบาย เพราะสามารถดึงดูดผู้เช่าได้ง่ายและมากขึ้นโดยได้ราคาค่าเช่าห้องสูงอีกด้วย

3. เลือกโครงการแบรนด์คอนโดที่น่าเชื่อถือ

การซื้อคอนโดปล่อยเช่าควรเลือกศึกษาหลาย ๆ โครงการเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่าเป็นแบรนด์ที่น่าเชื่อถือที่มีการบริหารจัดการที่ดี ขณะเดียวกันก็ควรเป็นโครงการที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย

4. ขนาดห้องที่ใช่ และตรงโจทย์

ขนาดของห้องที่ได้รับความนิยมและปล่อยเช่าง่ายที่สุดคือ ห้อง 1 ห้องนอนพร้อมพื้นที่เหลือที่สามารถกั้นแยกการใช้งานได้เป็นสัดเป็นส่วน มีดีไซน์การตกแต่งที่สวยงาม เพราะนอกเหนือจากตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการแล้ว ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และตอบโจทย์การใช้งานได้อีกด้วย

5. มีสัญญาเช่าชัดเจน พร้อมราคาเช่าที่เหมาะสม

เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้เช่าได้เลือกว่าต้องการเช่าระยะสั้นหรือยาว ระบุความรับผิดชอบอย่างชัดเจนของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มโดยที่ไม่ได้คาดหวังจนทำให้ไม่คุ้มกับรายได้ค่าเช่าคอนโด

6. ศึกษาถึงพฤติกรรมของตลาดผู้เช่า/ผู้ซื้อคอนโด

เพื่อที่จะได้สามารถปล่อยเช่าได้ง่ายและเร็วควรลงทุนคอนโดที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าได้มากที่สุด เช่น ลูกค้ากลุ่มลักซูรี่ต้องการห้องกว้าง, ระดับกลางต้องการส่วนกลางที่ดี เป็นต้น

7. ลงทุนคอนโดเก่ามารีโนเวท

หากสามารถหาคอนโดในแหล่งที่ตลาดต้องการมาก ทั้งมีอัตราการเข้าพักมากกว่า 70% หากสามารถลงทุนในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20% โอกาสสร้างกำไรยิ่งมีมากขึ้นเมื่อเสร็จสิ้นการปรับปรุง ก่อนนำออกขายต่อที่ได้ผลตอบแทนมากกว่า 8% เกินไปก็นับคุ้มค่ามาก

---

ความเสี่ยงจากการลงทุนคอนโดที่สามารถเลี่ยงได้

อย่างที่รู้ ๆ กันดีว่าการลงทุนเป็นความเสี่ยง เช่นเดียวกับการลงทุนคอนโดไม่ว่าจะเพื่อจุดประสงค์อะไรก็ตาม เช่น ซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร, ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า หรือ รีโนเวทคอนโดเพื่อขาย ดังนั้นเราควรทำความเข้าใจว่าจะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับเรื่องอะไรบ้าง เช่น

• ความเสี่ยงที่มาจากทางด้านผู้เช่า - ที่ทำให้ขาดรายได้เพื่อนำมาชำระค่าส่วนกลาง หรือ ค่างวดธนาคาร สำหรับกรณีซื้อคอนโดปล่อยเช่า อาจทำให้เจอกับปัญหาดังนี้
  • ไม่มีคนมาเช่าเพราะเป็นทำเลที่มีคอนโดปล่อยให้เช่าเยอะ
  • หากว่ามีคนเช่าที่ไม่มีความรับผิดชอบก็สามารถทำให้ทรัพย์สินเสียหาย สร้างความเดือดร้อนให้เพื่อนบ้านจนเป็นคดีความ สิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดการเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มโดยไม่จำเป็น
• ภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงผันผวน - ทำให้เกิดการชะลอตัวและกระทบฐานะทางการเงินของคนทั่วไป จนเป็นเหตุให้การซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนอาจกลายเป็นภาระ จากรายได้ที่ลดลงเพราะต้องทำให้ราคาค่าเช่าถูกลงเพื่อให้ผู้เช่าสนใจ
• ความเสี่ยงจากการลงทุน - การลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าต้องคำนึงถึงปัจจัยที่เกี่ยวกับดอกเบี้ยสินเชื่อด้วย เพราะถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นภาระในการชำระเงินกู้ก็เพิ่มตามไปด้วย ทำให้รายได้จากค่าเช่าไม่พอชำระค่างวดธนาคาร นอกจากนี้หากนักลงทุนส่วนใหญ่ซื้อคอนโดปล่อยเช่ามากกว่าที่จะอาศัยอยู่เอง นั่นหมายถึงคู่แข่งที่มีมากขึ้นส่งผลให้ค่าเช่าต่ำกว่าที่ตั้งเป้าไว้
• ความเสี่ยงที่เกิดจากซื้อโครงการที่ไม่น่าเชื่อถือ - คำถามที่ว่า “ลงทุนคอนโด ดีไหม”นั้นก็ขึ้นกับว่าได้ลงทุนคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งภายในและรอบโครงการหรือไม่ มีการอำนวยความสะดวกในเรื่องจอดรถหรือไม่ เพราะความต้องการและราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยเหล่านี้ 
• ความเสี่ยงที่เกิดจากประเภทของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งในที่นี้ก็คือ คอนโดเพื่อการลงทุน เพราะปัจจุบันนี้มีคอนโดจำนวนมากให้เลือกในตลาด และถ้าหากขาดการประชาสัมพันธ์ที่ดีก็จะไม่สามารถเรียกความสนใจจากผู้เช่า หรือ ผู้ซื้อได้ เพราะคอนโดส่วนใหญ่จะมีราคาสูง ยิ่งเป็นคอนโดมือสองที่มีราคาไม่ค่อยแตกต่างจากคอนโดมือหนึ่งที่มีความทันสมัยและฟังก์ชันที่ดีกว่า 

ดังนั้นเวลาและเงินทุนสำรองเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้

---

ลงทุนคอนโดเพื่ออนาคต 

ถึงแม้ว่าการลงทุนเป็นความเสี่ยง แต่การลงทุนคอนโดก็เป็นที่นิยมอย่างมากเพราะให้ทั้งความปลอดภัย และกำไรงาม อีกทั้งยังเป็นที่นิยมของคนรุ่นใหม่ที่มีฐานะพอจะจับจ่ายได้ถึงร่ำรวย แต่ทั้งนี้นักลงทุนต้องรู้ข้อมูลทางการตลาด เคล็ดลับในการเปลี่ยนโอกาสให้เป็นข้อได้เปรียบ เพื่อลดความเสี่ยงของการลงทุนจนสามารถประสบผลสำเร็จได้ในท้ายที่สุด