ครึ่งแรกปี 67 อสังหาฯ กทม.ลดหนัก โดยทั้งปีจะติดลบ 18%

ครึ่งแรกปี 67 อสังหาฯ กทม.ลดหนัก โดยทั้งปีจะติดลบ 18%

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

             ในเดือนมิถุนายนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นกว่าเดือนก่อนหน้าเล็กน้อย โดยมีโครงการเปิดขายใหม่รวม 39 โครงการ (เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่ 34 โครงการ) โดยลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งหมด 39 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 6,131 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 41,461 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ดังนี้:

            จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 6,131 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 543 หน่วย (เดือนพฤษภาคม 2567 มีจำนวน 6,674 หน่วย) หรือลดลงประมาณ 8% ในเดือนนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวมากกว่ารายเล็กเช่นเดิม โดยส่วนใหญ่ร้อยละ 87 ของจำนวนหน่วยขายเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือ ซึ่งรายใหญ่ที่พัฒนามากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่เปิดตัวโครงการมากสุด 6 โครงการ จำนวน 1,673 หน่วย (27.% ของหน่วยขายที่เปิดทั้งหมดในเดือนนี้) มีมูลค่าการพัฒนาประมาณ 12,015 ล้านบาท (29% ของมูลค่าที่เปิดขายทั้งหมดในเดือนนี้)

            จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุด มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่รวม 2,043 หน่วย (33.3%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 1,897 หน่วย (30.9%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 1,436 หน่วย (23.4%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยหลัก ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด กับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่า จำนวนหน่วยขายของอาคารชุดลดลง จำนวน 2,126 หน่วย (-51.0%) แต่บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 712 หน่วย (60.1%) และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 722 หน่วย (101.1%)

            มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมิถุนายน 2567 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 41,461 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 2,689 ล้านบาท (เดือนพฤษภาคม 2567 มีมูลค่า 44,150 ล้านบาท) หรือลดลงประมาณ 6% ซึ่งในเดือนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัย พบว่า อาคารชุดที่เข้าสู่ตลาดในเดือนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นระดับราคาปานกลางเป็นหลัก บ้านแนวราบจะมีระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาสูง เป็นสำคัญ

ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 25,469 ล้านบาท (61.4%) รองลงมา คือ อาคารชุด 6,415 ล้านบาท (15.5%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,797 ล้านบาท (11.6%)

            เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 17.7% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 27.3% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือ อาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 290 หน่วย ขายได้แล้ว 196 หน่วย (68%) รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 881 หน่วย ขายได้แล้ว 308 หน่วย (35%) และอันดับ 3 คือ อาคารชุดระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 706 หน่วย ขายได้แล้ว 216 หน่วย (31%)

            ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวนถึง 13 บริษัท คือ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท พีซแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) บริษัท สิวารมณ์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ

            หากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เปิดตัวในเดือนมิถุนายนของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในปีนี้

            - มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงจากปีที่ผ่านมา 4 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายลดลง 5,096 หน่วย หรือ -45.4% (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 11,227 หน่วย)

            - มีมูลค่าลดลง 13,506 ล้านบาท หรือลดลง -24.6% (ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 54,966 ล้านบาท)

            และเมื่อเปรียบเทียบจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 6 เดือนแรกปี 2567

            - มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 180 โครงการ น้อยกว่า 6 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 23 โครงการ หรือลดลง -11.3% (6 เดือนแรกของปี 66 มีจำนวนรวม 203 โครงการ)

            - มูลค่าโครงการ 6 เดือนแรกของปี 2567 มีมูลค่าการโครงการรวม 202,074 ล้านบาท ลดลง 13,495 ล้านบาท หรือ -6.3% (6 เดือนแรกของปี 66  มีมูลค่ารวม 215,596 ล้านบาท) และ

            - จำนวนหน่วยขายรวมของ 6 เดือนแรกปี 2567 มีจำนวน 32,228 หน่วย ลดลง 15,779 หน่วย หรือลดลง -32.9%  (6 เดือนแรกของปี 66 มีจำนวนรวม 48,007 หน่วย) ตามลำดับ

            อาจกล่าวได้ว่าในช่วงระบาดของโควิด 19 คือปี 2563-2564 สถานการณ์ตกต่ำ โดยจะเห็นได้ว่าในปี 2562 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ 118,975 หน่วย ด้วยมูลค่า 476,911 ล้านบาท แต่พอเกิดโควิด-19 จำนวนหน่วยในปี 2563 ลดลงเหลือ 73,043 หน่วย และต่อมาในปี 2564 ยิ่งลดลงเหลือเพียง 60,489 หน่วย หรือลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเลยทีเดียว  นี่เป็นผลโดยตรงจากการระบาดของโควิด-19

            แต่ต่อมาในปี 2565 สถานการณ์ก็กลับมาเหมือนเดิม คือมีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 107,090 หน่วย พอๆ กับปี 2562 เลย แต่ในปี 2566 จำนวนหน่วยเปิดใหม่ กลับลดลงเล็กน้อยเหลือเพียง 101,536 หน่วย ซึ่งก็คือว่าสูงมาก แต่น้อยกว่าปีก่อนหน้า  สาเหตุของปรากฏการณ์นี้ก็คือ ในปี 2565 มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดที่ขายห้องชุดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อหน่วยที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเป็นจำนวนมาก  อย่างไรก็ตามในปี 2566 ไม่มีโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเลย จึงทำให้จำนวนหน่วยเปิดน้อยลงเล็กน้อย

            ถ้าในปี 2565 ไม่มีการเปิดตัวโครงการห้องชุดราคาถูกที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (ไม่เกิน1.5 ล้านบาท) จำนวนหน่วยเปิดใหม่อาจเหลือเพียง 90,000 หน่วย ซึ่งจะทำให้เห็นว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นไปอย่างต่อเนื่อง คือจาก 60,489 หน่วยในปี 2564 เป็น 90,000 หน่วยในปี 2565 และ 101,536 หน่วยในปี 2563 นั่นเอง

            อย่างไรก็ตามมาถึงในปี 2567 รัฐบาลมีนโยบายให้มีการส่งเสริมการลงทุนอีก โดยสนับสนุนให้โครงการอาคารชุดที่มีห้องชุดขายกันในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท การปรับเพดานเพิ่มจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาทนี้ จะทำให้ตลาดอาคารชุดราคาถูกเหล่านี้เฟื่องฟูขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง และเชื่อว่าในปี 2567 ช่วงครึ่งหลังของปี และในปี 2568 จะมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก 15,000-20,000  หน่วย

            การส่งเสริมการลงทุนให้มีการขายห้องชุดราคาถูกออกมาในตลาด จะไม่เป็นการช่วยลดอุปทานของบริษัทพัฒนาที่ดิน แต่จะเป็นการส่งเสริมการสร้างอุปทานใหม่ๆ แก่ตลาด ทำให้การแก้ปัญหาอุปทานล้นเกินไม่ได้รับการแก้ไขเท่าที่ควร และอาจทำให้จำนวนหน่วยขายในมือผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น โดย ณ ไตรมาสที่ 1/2567 มีหน่วยขายรอการขายอยู่ 238,099 หน่วยโดยประมาณ ณ ไตรมาส 1/2567 ตัวเลขจำนวนนี้น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ณ สิ้นปี  2567 ทำให้ต้องเสียเวลาขายอีกอย่างน้อย 2 ปี จึงจะหมด (โดยสมมติไม่ให้ผลิตมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเลย)

            โดยสรุปแล้ว ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2567 การเปิดตัวโครงการใหม่ เทียบกับปี 2566 จะเป็นดังนี้:

            ในปี 2567 คาดว่าจะเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ในมูลค่าประมาณ 456,959 ล้านบาท น้อยกว่าปี 2566 ถึง 18% ในขณะที่จำนวนหน่วยขายคาดว่าจะเปิดตัว 84,290 หน่วย โดยคาดว่าจะน้อยกว่าปี 2566 อยู่ 17% ส่วนราคาขายต่อหน่วย คาดว่าจะเป็นเงิน 5.421 ล้านบาท น้อยกว่าของปี 2566 ที้ 5.513 ล้านบาทต่อหน่วยอยู่ที่ 2% ทั้งนี้คาดว่าจะมีโครงการอาคารชุดที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเปิดมาเพิ่มขึ้นแม้ว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยจะยังไม่สูงมากนัก