จดหมายถึงนายกฯ แนวทางให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ

จดหมายถึงนายกฯ แนวทางให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ

  AREA แถลง ฉบับที่ 599/2567: วันพฤหัสบดีที่ 04 กรกฎาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ขณะนี้มีความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างๆ ที่จะพยายามให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI ประจำประเทศไทย) จึงทำหนังสือถึงนายกฯ เสนอแนะแนวทางที่สมควรโดยมุ่งผลประโยชน์ของชาติไม่ใช่เอื้อเฉพาะกลุ่มทุน

            เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดสัมมนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตโดยสำรวจต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าเฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท มีมูลค่าเฉลี่ย 10.7 ล้านบาท

            สินค้า 2 กลุ่มนี้ คงเน้นขายให้ต่างชาติเป็นหลัก ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านจากทั้งหมด 325,093 ล้านบาทตามข้างต้น จะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

            1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

            2. หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

            3. หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

            4. ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

            รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาท นี่เฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้ในเงื่อนไขที่เราปฏิบัติตามอารยประเทศคือ

            1. เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ทั้งนี้ในสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกต่างๆ เก็บภาษีสูงถึง 1-3% ของราคาตลาด

            2. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ 20% ของราคาตลาด ทั้งนี้ตามมาตรฐานของประเทศตะวันตกทั้งหลายซึ่งไทยควรนำมาใช้เฉพาะสำหรับชาวต่างประเทศ

            3. เก็บภาษีมรดก 10% ของกองมรดกตามราคาตลาด โดยในหลายประเทศเก็บภาษีกองมรดกสูงกว่านี้มาก โดยในญี่ปุ่นมรดกที่มีมูลค่า 150 ล้านบาทขึ้นไปเก็บภาษีสูงถึง 55%

            4. เก็บภาษีซื้อ 10% ของราคาตลาด

            สิ่งเหล่านี้เชื่อได้ว่าต่างชาติยินดีที่จะจ่ายเพราะพวกเขาก็ต้องการความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา” หรืออาจถูกโกงเพราะการกระทำผิดกฎหมาย ยิ่งกว่านั้นการทำตัวเป็น “สีเทา” เช่น เช่นบ้าน ห้องชุดหรือที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติก็จะมีความผิดทางอาญาด้วย  หากเรากระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติที่มาอยู่ในประเทศไทยก็ย่อมยินดีและสนใจมาปักหลักปักฐานในประเทศไทยมากขึ้น

            รัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในกรณีให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยโดยดูจากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ ได้ดังนี้:

            1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท

            2. การกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ตามแบบอย่างประเทศออสเตรเลีย ข้อนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง และอีกอย่างเป็นการห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อสงวนไว้ให้คนในชาติเท่านั้น หาไม่ราคาบ้านมือสองก็จะถีบตัวสูงขึ้น และการซื้อได้ทุกซอยทุกซอย อาจเป็นความไม่ปลอดภัยแก่ประเทศชาติก็ได้

            3. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            4. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

            สำหรับในเรื่องวีซ่าคนต่างชาติที่ซื้อบ้านในไทย เราสามารถศึกษาจากมาเลเซียได้เช่นกัน กล่าวคือ คนต่างชาติที่จะได้วีซ่าหลังจากซื้อบ้านหรือห้องชุดในมาเลเซีย ต้องมีคุณสมบัติคือ

            1. มีรายได้ประจำหรือมีเงินบำนาญ เช่นในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 40,000 ริงกิต (300,000 บาท) พวก “ฝรั่งขี้นก” ไม่ต้องเข้ามาได้

            2. ต้องมีสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินได้ง่าย เช่น ซื้อหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เป็นเงิน 1.5 ล้านริงกิต (หรือราว 11.25 ล้านบาท)

            3. มีเงินฝากในธนาคาร 1 ล้านริงกิต (7.5 ล้านบาท) และถ้านำคนในครอบครัวเข้ามาด้วย แต่ละคนต้องมีเงินฝาก 50,000 ริงกิต (375,000 บาท)

            4. ต้องอยู่ในมาเลเซียติดต่อกันอย่างน้อย 90 วัน (จะผลุบๆ โผล่ๆ ไม่ได้)

            สิ่งต่างๆ ข้างต้น ประเทศไทยก็สามารถนำมาปรับใช้ได้เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติของไทยเราเอง แต่หากไทยไม่จัดการให้ดี ก็อาจสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

            1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ

            2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

            3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง

            4. การนำพาแก๊งอาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง

            ยิ่งกว่านั้นไทยควรเพิ่มประสิทธิภาพของหน่วยงานในการตรวจสอบต่างๆ เช่น

            1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

            2. การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี

            3. การฟอกเงิน

            4. การซื้อบัตรประชาชน แปลงสัญชาติอย่างไม่ถูกกฎหมาย

            หากรัฐบาลมีการตรวจสอบที่จริงจัง ก็จะทำให้ขบวนการ “สีเทา” ในวงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนต่างชาติหมดไป พร้อมกับการเปิดโอกาสให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องติดสินบนหรือกระทำการใดๆ ที่หมิ่นเหม่ต่อกฎหมายและอาจมีโทษทางอาญา สถานการณ์เช่นนี้ จะทำให้ต่างชาติมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจของชาติได้เช่นกัน

            แต่สิ่งที่ต้องเน้นย้ำก็คือ การเก็บภาษีใดๆ ควรเป็นอัตราที่เป็นสากลเช่นนานาอารยประเทศ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% เป็นอย่างน้อย ภาษีรายได้จากการขายราว 20% เป็นอย่างน้อย ภาษีมรดก เป็น 10% เป็นอย่างน้อย โดยว่าตามราคาตลาดเช่นในนานาอารยประเทศเช่นกัน กรณีนี้ไม่ได้เอาเปรียบชาวต่างชาติ เพราะหากคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศก็ต้องเสียภาษีในอัตราปกติตามราคาตลาดเช่นกัน

            ถ้าทำเช่นนี้ได้ ก็จะทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติได้ นายกฯ พึงสังวร